各乡镇人民政府，街道办事处，市直有关单位：
现将《吉首市城市规划建设区集体土地上房屋拆迁补偿
安置办法》（试行）印发给你们，请认真遵照执行。
吉首市人民政府
2015年1月27日
吉首市城市规划建设区集体土地上房屋
拆迁补偿安置办法（试行）
为保障城市和土地利用总体规划的顺利实施，规范推进城市规划建设区集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，切实保障人民群众的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、湖南省人民政府办公厅《关于进一步规范集体土地上征地拆迁管理工作的通知》（湘政办发〔2014〕21号）和《湘西自治州集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（州政发〔2014〕2号），结合我市实际，特制定本办法。
一、拆迁补偿安置总则
第一条 本办法适用于《吉首市城市总体规划（2013年修改）》的城市建设用地范围内（具体范围以市规划局明确为准）因建设需要征收集体土地性质房屋的拆迁、补偿、安置管理工作。
以上范围外的集体土地上房屋的拆迁、补偿、安置按《湘西自治州集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（州政发〔2014〕2号）执行。
国家、省人民政府因兴修公路、铁路、水利工程等基础设施建设对征收集体土地房屋补偿安置另有规定的，从其规定。
第二条 征收拆迁主体为市人民政府，负责征收、拆迁、补偿、安置工作的规划布局、资金调度等方面的组织和协调。
市国土资源局为集体土地上房屋征收实施部门（以下简称征收人），负责房屋的征收、拆迁、补偿，安置对象的资格确认和安置小区用地的报批、征收、土地使用证的办理。
市规划局负责按“相对集中、就近安置”的原则对安置小区进行选址、定点，组织安置小区的户型及建筑设计工作。
市房产局负责安置小区的建设、安置房的采购和房屋产权证的办理，组织安置对象入住，指导安置小区的物业管理。
市住建局负责安置小区建设工程质量和安全生产的监管，牵头组织房屋竣工验收。
市人社局负责将安置对象按相关政策纳入就业培训、就业援助和社会养老保险的范畴。
街道办事处、社区负责做好相关政策的宣传；负责安置对象的初审、统计、申报及矛盾纠纷的协调处理；参与安置小区的安全生产监督和选房入住等工作。
供水、供电、电信、有线电视等相关单位根据安置小区的总体规划和建设要求，及时提供配套服务。
二、拆迁补偿安置原则
第三条 根据湖南省人民政府办公厅《关于进一步规范集体土地上征地拆迁管理工作的通知》（湘政办发〔2014〕21号）“在城市规划区范围内，一般不单独为被拆迁对象安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的安置方式，由被拆迁农户自行选购商品房或接受政府提供的安置房；要按照统一规划、合理布局、方便生产生活的原则，建设功能齐全、设施配套的安置区，进行集中安置建房”的要求，按照“程序合法、补偿合理、过程公开、决策民主、结果公平、接受监督”的原则拆迁、补偿、安置。
三、拆迁补偿安置办法
第四条 安置对象户籍户口的认定。
本办法所称的安置对象是指房屋法定所有人户口册上属于具有农村集体土地承包经营关系的本集体经济组织成员(以下简称祖籍户村民)的在册家庭成员，不包括暂住、寄住、搭户人员。城镇居民（不含因村改社区的）、原已享受拆迁安置政策的人口及曾经有过非法转让宅基地行为的不纳入安置对象；独生子女户增加一名安置对象；原籍系本集体经济组织的全日制院校的学生、士兵及二级以下士官的现役军人和服刑人员纳入安置对象。户籍户口（包括户籍现状、户口性质、分户情况等）、家庭成员、出生日期等信息有出入的，以公安机关的档案记载为准。
第五条 被征收房屋的认定。
（一）合法权证的房屋。具有《土地使用证》和《房屋所有权证》或其中一种。
（二）视为具有相关权证的房屋。
1.征收土地通告发布前建成的房屋，无有效合法权证但有红线图或《建设用地许可证》，或有批准权限部门批准的申请书、申请表及其他能表达有批准权限部门批准同意的资料；
2.征收土地通告发布之日现状为“一户一宅”，且房屋所有权人为祖籍户村民的房屋；
3.符合农民建房申请条件的祖籍户村民，在征收土地通告发布前动工的，且具备基本居住条件的；
4.在征收土地通告发布前已建成入住且按《吉首市违法用地违法建设行为分类处置办法（试行）》（吉政办发〔2014〕29号）处理完毕的。
（三）自征收土地通告之日后抢搭抢建的建筑物、附属设施，或其他“两违”行为，按《吉首市违法用地违法建设行为分类处置办法（试行）》（吉政办发〔2014〕29号）处理。
第六条 被征收房屋住宅用房占地面积（宅基地）的认定。
1.按第五条认定的被征收房屋住宅用房占地面积占用耕地的按不超过130?据实计算；占用荒山荒地的按不超过210?据实计算；占用其他土地的按不超过180?据实计算。
2.符合农民建房申请条件的祖籍户村民，在征收土地通告发布以前动工且建成的符合要求的宅基地面积。
第七条 补偿安置方式。
（一）房屋拆迁、生产生活设施及其他建（构）筑物的补偿按《湘西自治州集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（州政发〔2014〕2号）执行。
（二）采用产权置换，即“门面商铺+安置房”的安置方式。在拆迁人签订房屋拆迁协议并按规定拆迁倒房、经拆迁人验收合格后，按照“先拆先选”的原则选择门面商铺和安置房。在全额支付被拆迁人房屋拆迁补偿费的同时，由拆迁人以无偿提供门面商铺和安置房的方式进行产权置换，提供给被拆迁户的门面商铺按宅基地占地面积比例折算，提供给被拆迁人的安置房面积按认定的拆迁安置人口35?/人的标准计算。但进行产权置换的被征收房屋只限于符合以下条件的对象：
1.被征收人属于被征收房屋所在的集体经济组织的祖籍户村民且被征收房屋的用途为住宅；
2.被征收房屋属于有相关权证的房屋、视为有相关权证的房屋，且其房屋所有权人的所有权系依法（继承）所得或三代以内直系血亲赠予所得；
（三）下列被征收房屋只按《湘西自治州集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（州政发〔2014〕2号）给予补偿，不进行产权置换：
1.属于国家、集体单位所有的房屋；
2.用于生产、商业、仓储等非住宅用途（以批准的房屋用途为准）的房屋；
3.还在建设中不具备基本居住条件但按《吉首市违法用地违法建设行为分类处置办法（试行）》（吉政办发〔2014〕29号）处理完毕的房屋；
4.已按相关政策安排了生产生活预留地的社区、村集体土地上的房屋；
5.“一户多宅”的房屋。
被征收房屋使用性质的认定以国土、房产部门权属登记为准，无权属登记的，以国土、规划、房产、街道（乡镇）等部门调查确认结果为准。
第八条 产权置换面积基数
1.宅基地置换商铺面积基数。宅基地面积用于置换安置区一至三楼的门面商铺，其他占地面积，如猪牛羊圈、柴火房等附属设施和临时建筑、坪场占地面积一律不进行商铺置换。
2.户籍在本集体经济组织的亲属共用一处宅基地修建的“单栋多层”类型的住房被征收的，其置换的门面商铺及安排的安置房都按一栋房屋计算，其产权由被拆迁人自行协商分配后，分别按照第九条的步骤与方式进行置换、安置。
第九条 产权置换按以下办法进行
1.宅基地置换商铺：将被征收房屋的宅基地占地面积按4:1比例置换为一楼商铺面积；或按3:1比例置换为二楼商铺面积; 或按2.5:1比例置换为三楼商铺面积。若被征收房屋的宅基地占地面积小于60平方米的，允许将宅基地面积按1：1.4比例置换为安置房面积，置换所得的安置面积与应安置的面积相加后，按本条第2款安置。若被征收房屋宅基地面积置换商铺面积（或置换后剩余面积）小于最小商铺面积，且在10平方米以下的，征收人按一楼6000元/平方米，二楼4000元/平方米，三楼3000元/平方米的价格给被征收人予以货币补偿；面积在10平方米以上的，超出10平方米部分按市场价购买。
2.安置房面积：被征收房屋不分结构形式，一律按认定的拆迁安置人口35?/人的标准计算，在安置房面积范围内，被征收人可自由组合选择任意楼层、任意面积的安置房户型，直至剩余面积少于面积最小的安置房。安置房剩余面积被征收人可按建房成本价（建房成本价以有关部门公布的为准，2015年建房成本价按2380元/平方米计算，下同）出售给征收人，或置换一套面积最少的安置房，按建房成本价向征收人补交面积差价。置换时，安置房不设立楼层差价，每套安置房面积均包含公用部分分摊面积。若被征收人可选择的安置房总面积少于面积最小的安置房户型，允许被征收人选择一套面积最少的安置房，并按建房成本价向征收人补交面积差价；若认定的安置人口在4人以上、且成年子女在2人以上，安置房不足两套的，允许被征收人按建房成本价购买一套面积在90平方米以内的安置房。
3.产权置换后，宅基地以外的占地面积一律按一类水田征收标准进行补偿。
4.被拆迁人放弃置换商铺或安置房的，征收人按商铺一楼6000元/平方米、二楼4000元/平方米、三楼3000元/平方米、安置房按建房成本价回收，但不得再以任何方式申请、批准建房用地。
第十条 被征收房屋用于生产经营且生产经营者办理了工商和税务登记的，根据被征收人提供的前一年度纳税凭证等真实反映经营效益的有效证明资料，由评估机构进行评估后，按评估结果补偿停产停业损失，补偿时间为6个月。
四、临时过渡安置
第十一条 对被征收人的临时过渡安置实行货币安置。
第十二条 临时安置标准
1.搬迁补助：每栋被征收房屋按2400元/次/户的标准，支付两次搬迁补助费。
2.临时过渡安置补助：按拆迁安置人口200元/人/月（如安置人口不足三人的，按600元/户/月）的标准执行。
第十三条 临时安置补助时间
临时安置补助从被征收人完成房屋腾退并交给房屋征收人的当月起计算，补助至安置房交与被征收人使用的月份顺延4个月。
第十四条 被征收人在规定时间内签订房屋拆迁、补偿、安置补偿协议，且按协议约定期限搬迁完毕并经验收合格的，每栋房屋一次性奖励50000元。其他情况不予奖励。
第十五条 被征收人完成被征收房屋腾退并将房屋交给征收人后，可一次性领取搬迁补助费、12个月的临时安置补助以及其他货币补偿；符合奖励条件的还可以领取奖励资金。以后的临时安置补助领取时间，以征收人通知为准。
第十六条 商铺和安置房交付被征收人时间，从被征收人完成被征收房屋腾退并将房屋交给征收人的次日起计算，最长不超过24个月。若交付时间超过期限，则延期后的临时安置补助按原标准的1.5倍执行。
五、其他相关规定
第十七条 张榜公示，将“公开、公平、公正”原则融入征拆程序的每一个环节，将被征收人的姓名、房屋面积、人口及安置补偿情况等信息进行张榜公示，广泛接受社会监督。拆迁补偿安置工作和土地征收工作可同步进行。
第十八条 房屋拆迁补偿安置协议的签订。土地使用权证或房屋所有权证载明的产权人为协议签订人，产权人必须亲自签订协议，产权人不能亲自签订的，必须凭产权人的合法委托手续签订，如产权人已故的，由合法继承人签订；不能确定产权人的，由户主或产权调查时的负责人签订。
第十九条 征收人与被征收人未能达成拆迁补偿安置协议的，由征收人报请市人民政府依法作出拆迁补偿安置决定；被征收人对决定有异议的，可在60日内依法申请行政复议，或在3个月内向人民法院提起诉讼。否则，市人民政府有权依法申请强制执行。
第二十条 征地拆迁补偿费用足额支付后，被征收人必须在协议约定期限内自行搬离被征收房屋，自行处理屋内所有财产，拆除房屋后申请征收人验收。否则，申请人民法院依法强制执行。
第二十一条 房屋拆迁补偿安置时，被征收房屋建筑面积按国家颁布的有效建筑工程面积计算办法规范折算。
第二十二条 安置小区楼栋间距、房屋层高、建筑质量、绿化标准及社区服务中心、公共停车位等公益设施的设计和施工严格遵循国家行业规范；还建商铺面积每间不少于15平方米；安置房每套建筑面积在90-140平方米范围内；安置小区经相关部门验收合格后交与安置户装修入住。
商铺交房标准。地面和墙面简易装饰；水、电管线接至每个商铺门口并免费开通；单间的安装好卷闸门，具有最基本的经营条件，水电费由用户自理。
安置房交房标准。安装一道钢制门，地面和墙面简易装饰；水、电、气、网线、有线电视管线接至每套房屋门口并免费开通，具有最基本的入住条件，使用费由用户自理。
第二十三条 被征收人按照将被征收房屋验收合格的时间先后顺序选择商铺和安置房。征收人承担商铺和安置房的办证税费、专项住宅维修基金及10年的物业管理费（按1元/月/平方米的标准），其中征收人应承担的物业管理费一次性交房产局代管，按年度拨付给物业公司。
第二十四条 商铺和安置房的产权证（土地使用权证、房屋所有权证）由征收人统一代办，但被拆迁人购买的超面积部分所有税费均由被拆迁人自行负担。土地使用权性质为国有划拨土地，使用权面积为分摊面积；房屋所有权面积包含公用部分分摊面积。
第二十五条 评估工作的相关规定
评估机构的选择。评估机构由被征收人协商选定，需评估的被征收人应在房屋征收决定通告发布之日起7日内协商选定；协商不成的，由征收人在有参与意向且具备资质的评估机构中预选，并征询被征收人意见后确定；或在具备资质且有参与意向的评估机构中抽签确定，过程应当公证。
被征收人须协助评估机构进行实地查勘。被征收人拒绝实地查勘的，则参照同类房屋进行评估。
评估机构选定后，任何单位和个人不得干涉其工作。
第二十六条 任何人不得徇私舞弊、弄虚作假，一经查出，依法依规严肃处理。相关人员在房屋征收安置补偿过程中的不正当所得，必须无条件退还；拒不退还的，征收人按照司法程序移交人民法院依法处理。
第二十七条 本办法未尽事宜，由市人民政府研究出台相关补充办法。
第二十八条 本办法自公布之日起施行，原有相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
抄送：市委各部门，市人武部。
市人大办，市政协办，市法院，市检察院。
市工商联。
吉首市人民政府办公室 2015年1月27日印发
