自用房产税如何计算?自用房产税的计算方法

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企业房产可以自用,也可以出租,根据其用途不同,房产税的计算方式也不同。房产税计算涉及的税法规定有《城市房地产税暂行条例》、财政部国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号,以下简称财税[2008]152号)、《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》(财税[2015]121号,以下简称财税[2015]121号)等。为了方便相关人员掌握企业房产税的计算方法,笔者对此作详细介绍。

自用房屋房产税的缴纳的计算方法

按照《房产税暂行条例》的规定,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《房产税暂行条例》及《实施细则》的规定,国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税,对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。

根据现行税法规定,企业自用房屋房产税的计算计算公式为:年应纳税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%。

计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中:房产原值,根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。包括账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价以及不可随意移动的附属设备和配套设施,而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不纳入房产原值中。财税[2015]121号进一步明确了无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

【案例1】甲企业是2000年成立的合资企业,某处房产是以前所建,投资入股的厂房账面价值3 000万元,相关的土地使用权600万元,按照财政部关于印发《实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答》的通知(财会[2001]43号)第九条规定:“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作调整,其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。

解析:1.财税[2015]121号前,B企业按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。假若减除比例为20%,则B企业房产税为3 000×(1-20%)×1.2%=28.8万元。

2.按照财税[2015]121号,B企业在度的房产税原值应为会计账面该项厂房的账面价值3000万元+无形资产中的土地使用权600万元=3 600万元,以此为依据计征房产税。假若减除比例为20%,则房产税为3600(1-20%)×1.2%=34.56万元。

【案例2】 某省乙上市公司执行企业会计准则,1月1日为取得10 000平方米该土地支付的地价款300万元,自行建造了4 000平方米的三层办公楼房,6月30日交付使用,账面记录该楼房的价值为500万元,假若减除比例为20%,计算其应纳房产税。

解析:(1)首先计算其容积率:4 000/10 000=0.4<0.5 。

引用特殊税收政策进行调整———根据财税[2015]121号,宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

(2)其次,按8 000平方米确认计入房产原值的地价

300/10 000×8 000=240(万元)

(3)最后,运用一般技术解决问题

应纳房产税=(500+240)×(1-20%)/2×1.2%=3.552(万元)

出租房屋房产税的缴纳

出租房屋的房产税按租金收入计算,其计算公式为:应纳税额=租金收入×l2%。

房屋的租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有报酬,包括货币收入及实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租的,应根据当地同类房屋的租金水平,确定租金标准。

【案例3】某省丙企业于1月1日将自有沿街楼房原值1 000万元出租给丁公司用于生产经营,双方签订了一份租期为5年并且金额固定的租赁合同,每月租金为10万元,前6个月由丁公司自行装修,双方在合同中约定,1月1日~6月30日免收租金,请计算丁企业度房产税。

解析:财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2015]128号)文件指出,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税,由房产使用人代缴房产税,因此,不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。财税[2015]121号规定第二条对此重新进行了规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。在房产租赁行为中,除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外,房产所有人为房产税的纳税义务人,应最终承担房产税。

(1)那么免租期,房产税如何缴纳?是由承租人缴纳还是产权人缴纳?根据财税[2015]121号规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。也就是说在1月1日~6月30日之间为免收租金期限的,由产权所有人丙企业按照房产原值缴纳房产税,即[1000×(1-30%)/12×]6×1.2%=4.2万元。

(2)7月1日~12月31日房产税按照取得的租金收入计税,

6×10×12%=7.2万元

(3)全年需要交纳的房产税合计4.2+7.2=11.4万元。

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