在二手房交易中，许多购房者往往只顾房屋价值的高低，忽略了交易中可能出现的一些其他问题。事实上，在二手房买卖过程中，除了买卖双方的议价过程外，一些细节问题也是值得买家充分关注的。如有不慎，小细节便可能引发大问题。本文思而思学教育网小编将为你介绍关于西安二手房交易的一些注意事项和流程，西安二手房交易税费和其他费用的知识，希望对你有帮助。
01
房源委托书
业主方办理
02
交定金签三方协议
买卖双方+中介办
03
网签、资金监管
买卖双方办理
网签备案（含购房资格审查）
接下来买卖双方协商好时间，一起在房管局做过户手续的第一步：购房网签备案（含购房资格审查，备案开始后可以在 fang99.com 查询），需要注意的是网签备案一般有3个月的有效期，买卖双方需要在有效期内办理资金监管，否则需重新网签。
另外，卖方在婚姻状态的，需夫妻双方出面办理过户手续。若房产牵扯前妻前夫的，前期前夫及现任均需出面。
资金监管协议
在办理完网签后，全款的可以直接去办理资金监管账户去存全部房款。按揭买家需确认了贷款银行后办理资金监管账户。资金监管是对买卖双方权益的保障，在未完成过户期间，成交金额全部存在这个账户。若直系亲属间买卖过户的，可以申请免资金监管，其他情况需要做免资金监管的需申请写明原因。
04
银行面签、房屋评估
买卖双方出面
银行面签
按揭买房，买卖双方需与银行进行贷款面签，主要查看买家征信、买家流水、卖家房屋评估。贷款以家庭为单位审批，可贷款额度按照评估价计算。银行一般会委托合作的评估公司对房屋进行评估，一般情况，评估价不会超过成交价，大部分评估价是成交价 80% 左右。
待银行审批通过后，通知买家存首付款到资金监管账户（首付款 = 成交价 - 贷款额）。因此，二手房的首付款即便是首套也很难真正做到只支付30%。
存完首付款后等待银行放款，各行放款时间不一样。可具体和中介或银行联系，放款后可以收到短信通知。
若，业主名下的房产有按揭贷款的需要提前还款，拿到完全产权的房产证。业主有钱的可提前办理解押手续，一般耗时较久。若业主需要找过垫资公司垫资还款的，一般等买家按揭贷款审批通过后开始办理撤押手续。房产证拿到手后开始办理下一步缴税过户。
05
税费减免
买卖双方办理
待全部房款进入资金监管账户后，开始办理二手房完税和过户转移手续。在此，说说最多见的住宅交易的税费。
契税
①按照实际购买情况缴纳契税：网签价或评税值（取价高者）契税比例
购买套数：以家庭为单位查房（包括：夫妻双方及未成年子女）
Ps：由税务系统评定，若房屋不是商品房需缴纳土地出让金。
②个税：网签价或评税值（取价高者）1%
免征条件：若交易的房屋是卖家名下（以家庭为单位）唯一房产，且房产证或契税票满5年，可申请免征个税。此外，卖家需承诺一年内不得在西安购买房屋。
③增值税：（评税值或网签价取价高者/1.05）5.6%
免征条件：房产证满两年或契税票满2年则不需要交增值税。
④办理过户手续、缴纳住宅不动产转移登记费80元/户，在窗口领取《房屋权属转移确权业务受理单》。
06
领证、入押
买方办理
全款的买家一般在5-8个工作日后前往房管局领取房产证，按揭的客户领取产证后需把产证交给担保公司，由担保公司交给银行，办理入押手续。公积金贷款的买家可以委托担保公司代领房产证，商贷的需要本人领取。
一般两个月后，买家联系银行拿着相关资料去房管局领产证自行保管。公积金贷款的两月后，持身份证、结婚证原件去西大街房管局二楼61号窗口领取。
07
收款、交房
业主方
在全款业主或担保公司领取产证后的三个工作日内，资金监管账户打款到卖家，交易完成。
