北京通州限购政策最新解读

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5月5日深夜,传言已久的通州商住限购政策终于落地。北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》(简称《通知》),再度对楼市限购政策进行升级。

去年以来,受建设城市副中心等利好消息影响,通州楼市一度非常火爆,投机炒房现象频现。在受访专家看来,通州再次升级限购政策,目的就在于进一步挤出房地产市场的投机炒作需求,维护当地房地产市场的健康平稳发展。

专家表示,通州库存商改住项目数量在6000套左右,潜在供应约在1~2万套,这些项目将受到影响。

60%~80%的成交将受影响

根据《通知》,通州区商务型公寓暂停向以下三类家庭出售:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

《通知》显示,购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一:没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

《通知》还要求,通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位、社会组织等,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位、社会组织等。

北京市住建委有关负责人表示,商业、办公用房被改为居住使用,卖给分散的个人,不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间,也会带来人口大量无序涌入的隐患,影响城市副中心的长远发展,有必要依法予以规范。

接近北京市住建委的人士表示,目前看,商务型公寓属于通州特有的一类产品,其他区基本没有。也就是说,商务型公寓的概念,并不等同于北京各区大量存在、我们通常认为的商住房。在售的大量商住房,并非商务公寓,而是规划用途为商业、办公,但在验收后,开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。而根据规定,这类项目从5月6日起,应当按照规划用途销售,不能卖给居民了,只能出售给企事业单位、社会组织等,且再出售时,也只能出售给企事业单位、社会组织等。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,这一政策的再次升级,将抑制市场的公寓成交。以住宅成交看,在2015年8月升级限购后,北京通州住宅成交从之前的单月1000~2000套,下调到了500套上下,跌幅一半。升级版的通州商住限购,因为要求企业购买,将影响起码60%~80%的成交。

张大伟指出,对于商务型公寓来说,目前只有部分项目存在于运河核心区,市场占比不足5%,大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。未来,这些项目都需要销售给企业。

“通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1~2万套,整体看,这些项目将受到影响。”张大伟分析认为。

通州物业投资价值弱化

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示,此政策总体上是比较严厉的,这使得后续外来人口的购房权利在快速消退。此前北京通州副中心建设下,部分投资投机客瞄准市场机遇,积极购房,进而转手套利。但现在来看,此类物业的投资价值在弱化。而且此次北京通州限购政策明确,如果购置此类住房,那么后续“查房”方面,也要计入住房持有套数,这可能会影响有购房资格群体换房的需求。考虑到这一点,部分购房者会更谨慎。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受本报记者采访时认为,限购后成交量势必跌入低谷期,一是限购前房企已经集中跑了一波量,甚至政策前连夜开盘跑量,集中释放了一波需求,短期内需求没有之前那么多;二是政策从严了,有公寓购房资格的群体减少了很多。

在这种情况下,购房者也并非无计可施。“政策措施里规定企业可以购买商办产品,不存在限购情况,那么,个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产,购买通州的公寓,此时,购买不动产还可以抵扣增值税,何乐而不为。未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。”张宏伟说道。

亚豪机构市场总监郭毅则认为,通州限购政策的再次升级,虽短期内会影响商业、办公产品的成交,但长远来看,对通州未来的发展确是一个利好信息。“通州商住限购出台,短期内对通州市场会有明显的影响,对投资需求的挤压会有明显的收效,尤其是政策选择在晚上十点颁布第二天立即执行,并没有给开发商留出时间差去联系客户签约,对区域成交量下压作用会非常明显。”

但从三类产品商住、办公、商业的限购政策,也可以看出通州政府希望能够把特定产品卖给特定的人群,从而实现产业、城市资源的导流,打造城市副中心良好发展。政府并不欢迎短期投资、拉动房价上涨的人群。

郭毅表示,在这样的诉求之下,未来通州从长远来看后劲是十足的,发展步伐会更加稳健。不过因为限购影响,项目整体销售周期拉长了,但通州整体的投资前景、区域发展前景并没有扭转,而是更加结实了。

或引发非限购区域投资热

严跃进认为,此类政策收紧后,或引起其他非限购区域,如顺义、门头沟、石景山、丰台、大兴、房山等区域商务型公寓的投资热。因为从性价比看,此类区域的商务型公寓投资价值也比较大。另外,鉴于近期购租并举市场的逐步建立,建议有购房需求的群体转向租房层面,这样也是一个比较稳妥的策略。另外,不排除部分需求会出现一个大规模的转向,如转而进入廊坊天津武清等市场进行投资。此类投资,从个体行为看,都是理性的。但对于政府来说也需要关注此类需求的流动变化。

“若要在通州市场购房,目前的条件是,卖掉既有的一套住房以符合房屋套数的约束条件,或者对于外来人口来说,如果社保符合条件,那么争取以家庭的名义进行购房,才是比较稳妥的。如果这两条路都很难走,先租房或者到天津等城市就业,反而是比较务实的。尤其是此类物业本身不能落户,纯粹为了解决居住的意义已经不那么大了。”严跃进表示。

链家分析师李巧玲认为,“两重限购,需求如果明显锐减,短期肯定会抑制房价上涨甚至回落,但长期还是有上涨空间。而其他区域,虽然商住也有,但区域规划不一样,因此出台的目的也不一样,所以近期不会跟风限购。”

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