日前，记者从南昌房地产信息网获悉，针对南昌目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况，南昌市政府出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳。本通知自3月8日起执行。
南昌升级楼市限购政策
未成年人不得在市区购房
调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道)外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外);暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民(非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保 险)出售住宅;未成年人不得在市区购买住宅。
住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。
已用过公积金贷款的不能再贷
限贷方面，《通知》要求，在人民银行南昌中心支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》(洪府厅发[2016]108号)要求，严格实施差别化住房信贷政策。
调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。
调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=(借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额)×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数。
去化周期小于12个月的县区6月底前须出让用地
《通知》指出，南昌将有效增加住宅用地供应，进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县(区)、开发区(新区)，必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。
根据《通知》，全市(含三县一区)范围内住宅用地和商住混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门与相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价(均价)。采取价格熔断的，价格依据同区域2017年10月商品住宅价格水平进行合理测算。
此外，住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地出让金逾期3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还。
已出让住宅用地须在9月底前开建
为加大存量住宅用地盘活力度，南昌将全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金;同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府(管委会)必须尽快交付净地。
暂时放宽新建商品住宅预售条件
除了盘活土地之外，还将加大住宅有效供应。暂时放宽新建商品住宅预售条件。在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。
对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。强化住宅预售价格调控。市区及三县一区应实行分区分类分项目精准调控，引导开发企业理性定价;对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。
此外，根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知
为进一步贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，按照我市“住宅防过热、非住宅去库存、严管理、稳市场”的工作目标，针对目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况，市政府决定，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护我市房地产住宅市场稳定有序。现通知如下：
一、有效增加住宅用地供应
1、加大住宅用地供应量。进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县(区)、开发区(新区)，必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。
南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市国土局备案。
责任单位：市国土局，市规划局，市土地储备中心，各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)
2、严格防控地价异常。全市(含三县一区)范围内住宅用地和商住混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价(均价)。采取价格熔断的，价格依据同区域2017年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。
住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续;土地出让金逾期3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还.
责任单位：市国土局，市土地储备中心，市规划局，市房管局，各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)
3、加大存量住宅用地盘活力度。全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金;同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市(含三县一区)土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府(管委会)必须尽快交付净地。
棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。
责任单位：市国土局，市土地储备中心，市规划局，市建委，市房管局，各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)
二、 加大住宅有效供应
4、暂时放宽新建商品住宅预售条件。在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时，预售资金监管比例按6%的现行标准执行。
责任单位：市房管局，市规划局、市建委
5、强化预售制度管理。对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法严肃处理。
责任单位：市房管局
6、鼓励将商业用房改为租赁住宅。根据国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
责任单位：市建委，市规划局，市国土局，市发改委，市市政公用集团，市消防支队，市房管局
7、《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》(洪府发〔2016〕6号)，延长试行期一年。文件中有关“设置服务型公寓”的条款，应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》(洪府厅字〔2016〕460号)执行。
责任单位：市房管局，市国土局，市规划局，市地税局，市财政局
三、加大住宅限购限贷力度
8、调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道)外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外);暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民(非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险)出售住宅;未成年人不得在市区购买住宅。
住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。
责任单位：市房管局，市不动产登记局，市地税局，市人社局，南昌县、新建区人民政府
9、调整信贷政策
(1)在人民银行南昌中心支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》(洪府厅发[2016]108号)要求，严格实施差别化住房信贷政策。
(2)调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。
调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=(借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额)×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数
以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准后执行。
责任单位：南昌住房公积金管理中心，市金融办
配合单位：人民银行南昌中心支行，江西银监局
四、加强市场管理
10、强化住宅预售价格调控。市区及三县一区应实行分区分类分项目精准调控，引导开发企业理性定价;对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。
对未能有效控制价格的有关部门和县区，将进行追责。
责任单位：市房管局，市物价局，南昌县、进贤县、安义县、新建区人民政府
11、强化房地产市场整治。对虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规等“九种不正当经营行为”进一步整顿和打击，并通过实行违规企业“黑名单”、终止网签、约谈等制度，进一步规范开发和中介等房地产企业经营行为。
责任单位：市市场和质量监管局，市物价局，市房管局，市公安局
12、强化舆论引导。新闻媒体要客观、公正报道房地产市场情况，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
责任单位：市委宣传部，市网信办，市公安局
各责任单位应根据本部门工作职责制定工作细则。本通知自2017年3月8日起执行，前发文件与本通知不一致的，以本通知为准。
