当今，房子可以说是人们人生当中的一件重大物品，买房子是人生当中的大事情。很多人在买房之前都会去考虑一下房子的价格，因为房价的高低会影响房子的整个开销，进而影响我们的钱袋子。下面就与小编一起看看2021年西安房价走势趋势最新消息,今年西安房价预测。仅供参考。
每逢岁末年初，中国楼市信号就不断传出，抢先为2021年西安楼市奠定基调。
今年起，银行对于地产贷款额度收紧，个人住房贷款占比最高不超过32.5%。
看着各机构陆续发布对于2021年西安楼市的预判，众说纷纭。
那么，今年，房价究竟走势如何？
01、具体涨幅，不靠谱
大部分人希望看到的就是简单明了的数字表明，得出具体涨跌比重，但小编先开宗明义，极不靠谱。
首先咱们说最权威的，最近，中国社科院给出2021年房价预测：2021年房价比2020年同比增长5%。
于是，朋友圈又是一翻鼓吹明年房价势必要涨！
但是，数据要多维度来看：
一、站在资产保值增值的角度，5%也就仅能跑赢通货膨胀，对于贷款购房的人，这两年大部分人的贷款利率都在5%以上。
二、5%只是一个全国性整体预判。2020年前11个月，全国房价同比增长7.9%，但与此同时，郑州，天津、北京、青岛等北方重点城市均出现房价下跌。
三、这几年社科院对于房价涨幅的预测，可以说“十测九不准”。预测与实际涨幅大都有出入。
时至今日，比起期待涨，更应该回答的是：
在西安房价连涨56个月的背景下，眼看着北方多个重点城市房价下跌，南北差异越来越大。2021年，西安房价是否还有上涨的动力。
即便站在全国角度来看，无论从一线、新一线城市房价周期，也很少有连涨4年的。
咱们说说最实际的，决定房价的，是土地成本，是供求关系，是限价政策。
02、地价涨幅20%，成本压力扩大
地价是房价最重要的影响因素。
以前，地价较低时，市场、交易税费等对于房价影响较大。而在如今地价高涨的背景下，地价成本成为影响房价的大头。
图片
典型的就是2019年的地价和2020年的房价。2019年西安楼面价较2018年上涨36%，导致的结果就是2020年纯新盘主导下，主城区房价的快速攀升。
可以看到：
1.2019年拿地项目楼面价基本在3000-10000元/㎡之间。大部分在3000-6000元/㎡之间。
2.这18个项目，入市均价在15000元/㎡以下的，仅3个，位置还是港务区和泾河新城。而在主城区，楼面价3000+元/㎡，入市价格基本在1.7W+元/㎡，最高楼面价破万，入市价格2.5-3万元/㎡。
而我们来看2020年，整个大西安，楼面均价已经突破4500元/㎡，较2019年上涨20%。
而这个均价是包含了安置用地以及2020年西咸新区、鄠县、阎良低价地成交影响，具体看，各重点板块净地楼面价涨幅则要大的多（见下图）。
结论：从地价来看，2021年，西安各板块房价上涨压力较大！
03、5万组购房者挤压，但上涨动力不足
供应和需求将是影响房价的根本因素。
最典型的就是2018年，城市预期看涨，最低落户门槛购房需求暴涨，此时房价还较低，土地供应没跟上。供不应求下，房价暴涨。
那2021年呢，供需将发生什么变化？
一、从房源供应来看：
2020年整个大西安住宅类用地拿地约1.3万亩，甚至比2019年还多2000亩。所以从土地来看，2021年并不是很缺地。
但一般项目拿地后半年多就入市了。西安不少2019年拿地的项目，因为高成本备不上价格，或者怕卖不动，到现在都没入市。2021年仍面临这个问题：有效供应不足！
二、从购房需求来看：
从2018年后，西安新的落户人口在逐渐减少，而从收入水平来看，西安这四年房价翻翻，但收入依旧低位，整体购买力有限。
在经历了2020年的疫情、长租公寓暴雷，全球大放水，地价猛涨后，大家的购房热情，抵御通货膨胀、资金保值的需求，购房热情激增！
以上两点，从核验登记数据反映更直观：
1、2019年西安主城区公示房源约10万套，核验通过21万购房者，2020年公示房源约8万套，但核验通过客户仍然有近20万组。整体中签率要比2019年低10%，且登记家庭主要集中在热门摇号盘。
2、四季度最后两月，一般为楼市淡季。而去年11月、12月，供货约1.2万套房子，登记客户近5万组，中签率不足三成，甚至低于全年最火爆的5-7月！而未得到释放的购房需求也将推迟到2021年。
结论：2021年西安将呈现有效供应不足，购买力有限。有上涨压力，但上涨动力不足。
04、主城限价从严，但板块分化明显
短期看政策，中期看土地，长期看人口，短期内西安市主城限价对于房价仍有重要影响。
在2020年1130政策出台前，西安房价已经连续上涨55个月。而房价上涨的关键因素就是：限价老盘逐渐售罄。在这个大背景下，接下来，将会出现以下几个局面：
一、纯新盘加入严格限价行列，哪怕精装改毛坯，主城区涨幅必然受限！
这点从2020年第四季度的限价就可以看出来，万科悦府在大兴新区放风价1.8万，备案价1.5万。港务区金地玖峯汇纯新盘，小高层1.3万入市。御锦城摇号老盘，备案价降价300元/㎡……
而主城限价、缺房，成本高这些因素影响下，必然带来主城新房、二手房、新区价格、涨幅的分化。
二、主城新房涨幅控制背后，成本将影响各板块房价涨幅。
根据前瞻数据2020年年报来看，目前西安市主城均价13876元/㎡，而这个数据其实与咱们的感知有较大偏差。
目前均价主要依靠市场仅有的限价老盘一力维持。
2021年，在前面提到的地价涨幅情况下：高新三期、航天新城、高铁新城房价涨幅将会领先其他板块。而港务区、浐灞作为刚需板块，地价涨幅不大，购买力仍以刚需客户为主，限价力度收紧，涨幅将受限。
三、主城区购房者或将进一步外溢至二手房，价格面临上涨压力
根据上月二手房成交数据来看，成交量依旧在8000套以上，与上年度其他月份相比并无明显变化。
从数据端表现来看，未受1130新政影响，其背后反馈出的是大量刚需客户无房可买的困境。
纵观2020年，很多二手房价格涨幅较大，而2021年若持续走高或将面临回调的风险。具体走势还是要参考二手房和主城限价新盘、新区新盘的性价比。
四、新区价格受地价影响小，刚需流向将是分化的核心。
从2021年下半年来看，主城摇号新盘稀缺，购房门槛高的情况下，大量刚需购房者被迫去往新区。
比如2020年金九银十期间，特别是咸阳和泾河新城，热度一直持续到12月份。咸阳文兴路的F4场面火爆，泾河新城雅居乐北城雅郡12月首开摇号。
2021年，泾河新城由于配套落地快，沣西新城地铁5号线通车、空港新城艺术中心站，苏宁、绿地在地铁外带来商业。这些板块涨幅可能大于其他新区。
