海南农村宅基地新政策
海南省农村居民建房指导意见
为加强农房规划建设管理，提高农房建设的规划、设计、施工和管理水平，改善与提升农村建设风貌，根据《海南省城乡规划条例》、《海南省土地管理条例》、《海南省村镇规划建设管理条例》、《海南省农村居民建房审批办法》等法律法规及规范性文件，结合我省实际。现就规范农村居民建房管理提出意见：
一、基本原则
(一)规划引领，有序建设。坚持先规划后建房，做到建设有规划，管理有依据的要求。从农村实际出发，立足保护耕地和自然生态环境，合理规划村庄布局，改善农村生产生活条件，科学安排农村公共基础设施建设。所有村庄规划区内的农村居民建房须按照规划有序开展，规划区外不得违规建设。
(二)依法合规，简便高效。农村居民建房应当遵守国家、省有关城乡规划、土地管理的法律法规，坚持先规划后审批，先审批后建设;农村居民有建房需求，而规划没有经过审批的，可暂按专家评审意见修改完善的村庄规划实施规划管理，并将农房报建材料报市县规划主管部门备案;所有审批手续应依规限时办结;既依法保护农民建房的合法权益，又要坚决制止违法违规建房行为。
(三)政府主导，村民主体。农村居民建房管理涉及农民群众切身利益，是一项综合性系统工作，各级党政领导应高度重视，通过规划引领、政策扶持、加强监管，引导农村居民住宅依法有序建设;需要充分尊重村民的主体地位，发挥村民自治作用，尊重村民意愿，维护村民合法权益，调动村民建房报建的积极性。
(四)节约集约，一户一宅。严格土地管理，依法保护耕地资源，严禁违规占用基本农田。积极稳妥开展农村集体建设用地整理，大力开展空心村整治和危房改造，盘活农村宅基地资源。贯彻落实一户一宅政策，探索建立完善宅基地回收流转机制。
(五)统一风貌，凸显特色。各地应结合农村实际，编制具有地方文化特色、经济适用、功能完善的建筑设计标准图集，免费提供给农村居民建房选用。原则上以自然村为单位选择风格造型，确保一定范围内建房风貌的协调统一。
二、抓好农房建设管理的重要环节
(一)加快制定和完善村庄规划，为农房报建提供基本依据。各市县规划主管部门应加快推进村庄规划的编制和审批工作，为村庄规划建设管理提供基本依据。要做好村镇规划与土地利用总体规划、林业规划等的衔接工作，加强规划的可实施性。村庄规划应充分征求村民意见，并经村民会议或村民代表会议讨论同意。做好村镇规划建设管理法规与规划成果宣传工作，所有经批准实施的村庄规划都要张榜公布，让村民真正了解规划、执行规划、监督规划实施。
(二)加强宅基地管理。农村居民实施建房前应当依法取得宅基地使用权，农村居民每户只能拥有一处划拨宅基地，且不得超过175平方米。各市县、乡镇政府要根据本地区农村集体建设用地面积、农村人口数量、宅基地需求等，统筹合理安排部分农村空闲建设用地、新增建设用地用于农村居民住房建设。同时，探索建设宅基地退出奖励机制，鼓励农村居民将依法取得，但长期不使用的宅基地退回集体经济组织，对主动退回的农村居民给予适当奖励。
(三)规范农房建设规划许可审批程序。本着简化办事程序，畅通审批渠道，提高服务质量的要求，全省农村建房报建实行“一表一证”制度。符合条件的建房户提出建房申请，并填报《农村居民建房报建申请表》，经村民小组、村委会讨论同意，并在村小组和村委会公示。公示后报乡镇人民政府乡镇规划管理所审核，由乡镇规划管理所及国土所联合对建房现场查勘审核，审核同意后报乡镇人民政府审批，核发《乡村建设规划许可证》，并将审批许可内容在建房户所在村委会公示。村民建房前，应向乡镇村镇规划建设管理所申请放线开工建设。要求将农村危房改造户全部纳入报建管理，按照流程要求办理相关报建手续，对其他农村居民建房报建起带动和示范作用。
(四)加强农房设计和风貌管理。农房设计应彰显海南民居建筑风格，体现节能环保原则，满足防风抗震、防灾减灾的要求，积极推广近年我省台风灾后农房重建中总结的防风抗风施工工艺和做法。农房建设应体现海南地域特征、鼓励选用《海南省乡村特色民居建筑方案设计图集》中的民居建筑设计方案。各市县还应建立健全农房风貌建设管理的长效机制，明确农房建设风貌管理要求，确保农房风貌建设制度化、规范化。鼓励农村危房改造户采用政府提供的标准设计图集，可将农村危房改造补助资金中的市县配套部分作为农房建设风貌引导和奖励资金。
(五)切实加强农房施工管理。各市县住建部门及其建设工程质量安全监督机构、乡镇政府应当依据《建设工程质量管理条例》等法律法规，切实加强对农房建设质量安全的监督巡查和技术指导，落实农房建设各方主体的质量安全责任。各市县还要加强对农房建设施工单位、工匠和承包人管理，杜绝施工承包方(“包工头”)私自改变农房设计方案，切实解决农房”火柴盒“、”麻将条“等呆板建筑形象。
三、保障措施
(一)切实加强组织领导。各市县要高度重视农房报建管理工作，要坚持党政一把手亲自抓，负总责，住建、国土、农业、林业、环保、民政、公安等部门互相协调配合的工作机制。加大宣传力度，强化政策导向，完善管理机构。各市县要结合地方实际，根据国家有关规定及本《意见》抓紧制定农房建设管理具体实施流程及细则等相关文件。
(二)完善机构和人员配备。为解决村民建房审批不便的问题，要求各市县结合地方实际情况，保证乡镇规划管理人员必须到岗到位，履行乡镇规划管理职责;乡镇应在乡镇便民服务中心设农村建房报建窗口，专职负责村民建房报建业务;各行政村应配备农村建房协管员，指导建房户填报并上报《农村居民建房报建申请表》，做到“有人做事，有权管事”，农民在家门口就能把建房审批办理好。
(三)发挥农民的主体作用。要通过规划引领、政策扶持、加强监管，引导农村村民住宅依法有序建设。要充分尊重村民的主体地位，发挥村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，引导制定切合实际的村规民约来进一步规范村民建房行为。有条件的村可以在村两委的领导下成立建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。
(四)加强宣传引导。充分利用广播电视、报刊、标语、网络、公益广告栏和宣传片、宣传栏等各种媒介，以群众喜闻乐见的方式加强村镇规划和风貌建设宣传，在村庄文化室、宣传栏等张贴村庄规划图，大力营造建房报建氛围。通过宣传让村民真正了解规划、执行规划、监督规划实施。
(五)切实加强执法监管。要通过多种途径，深入农村广泛宣传农房建设规划、用地、质量安全监管法律法规，增强农民群众的守法意识，引导农民群众依法建房。深入贯彻落实《城乡规划法》，《海南省村镇规划建设管理条例》、《海南省农村居民建房审批办法》，从源头上为农房建设管理提供法制保障。各市县要加强农村地区建房活动的巡查，结合我省三年打违整治专项行动，制定切实可行的工作方案，开展农村违规违法建设专项整治行动，依法及时查处各类违法和违规建房行为，保障农房建设健康有序发展。
(六)加强农房建设技术服务。各市县要有计划地组织大专院校、科研机构、行业协会、学会和规划、设计、施工、监理单位的专业技术人员深入农村，为广大农村建房户提供技术服务。允许注册建筑师、注册结构工程师以个人名义进行农房设计。引导和支持不同工种的农村建筑工匠合伙组建建筑劳务承包企业，专业从事农房建筑施工，大力推进农村建筑工匠队伍建设。各市县建设行政主管部门要有计划地开展农民建筑工匠技能培训，对经培训考核合格的，发放培训合格证书。
(七)加大政策扶持力度。各地应按《海南省人民政府关于加强村镇规划建设管理工作的意见》(琼府[2011]53号)要求，减免农村居民建房报建各种费用，地方财政应安排专项资金用于村庄地形图和影像图购买、土地和房屋测绘、农村建筑方案施工图设计等技术服务，以及乡镇规划管理所办公、交通工具、人员差旅补助等费用支出。有条件的市县可给予农村居民报建户一定的资金奖励。
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为加强农房规划建设管理，引导农房开展特色风貌建设，省住房和城乡建设厅近日印发了《海南省农村居民建房指导意见》(以下简称《意见》)，要求坚持规划引领，有序建设，大力开展空心村整治和危房改造，盘活农村宅基地资源，确保一定范围内农村建房风貌的协调统一。
坚决制止违法违规建房行为
《意见》强调，农村建房要坚持先规划后建房，做到建设有规划，管理有依据的要求。从农村实际出发，立足保护耕地和自然生态环境，合理规划村庄布局，改善农村生产生活条件，科学安排农村公共基础设施建设。所有村庄规划区内的农村居民建房须按照规划有序开展，规划区外不得违规建设。要依法合规，简便高效。农村居民有建房需求，而规划没有经过审批的，可暂按专家评审意见修改完善的村庄规划实施规划管理，并将农房报建材料报市县规划主管部门备案;所有审批手续应依规限时办结;既依法保护农民建房的合法权益，又要坚决制止违法违规建房行为。
《意见》指出，农村居民建房管理涉及农民群众切身利益，各级党政领导应高度重视，加强监管;也要充分尊重村民的主体地位，维护村民合法权益，调动村民建房报建的积极性。并积极稳妥开展农村集体建设用地整理，大力开展空心村整治和危房改造，盘活农村宅基地资源。贯彻落实一户一宅政策，探索建立完善宅基地回收流转机制。
抓好农房建设管理的重要环节
做好村镇规划建设管理法规与规划成果宣传工作，所有经批准实施的村庄规划都要张榜公布，让村民真正了解规划、执行规划、监督规划实施。
加强宅基地管理。农村居民实施建房前应当依法取得宅基地使用权，农村居民每户只能拥有一处划拨宅基地，且不得超过175平方米。各市县、乡镇政府要根据本地区农村集体建设用地面积、农村人口数量、宅基地需求等，统筹合理安排部分农村空闲建设用地、新增建设用地用于农村居民住房建设。同时，探索建设宅基地退出奖励机制，鼓励农村居民将依法取得，但长期不使用的宅基地退回集体经济组织，对主动退回的农村居民给予适当奖励。
此外，要规范农房建设规划许可审批程序，全省农村建房报建实行“一表一证”制度。符合条件的建房户提出建房申请，并填报《农村居民建房报建申请表》。村民建房前，还应向乡镇村镇规划建设管理所申请放线开工建设。农村危房改造户要全部纳入报建管理，按照流程要求办理相关报建手续，对其他农村居民建房报建起带动和示范作用。
《意见》强调要加强农房设计和风貌管理。农房设计应彰显海南民居建筑风格，体现节能环保原则，满足防风抗震、防灾减灾的要求;农房建设应体现海南地域特征、鼓励选用《海南省乡村特色民居建筑方案设计图集》中的民居建筑设计方案;并切实加强农房施工管理，杜绝施工承包方私自改变农房设计方案，切实解决农房“火柴盒”、“麻将条”等呆板建筑形象。
扩展阅读
近日，海南省正式出台《农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点实施意见》，将在东方市、屯昌县、文昌市三地试点农村承包土地经营权抵押贷款，在文昌市、琼中县两地试点农民住房财产权抵押贷款。
根据《实施意见》，海南“两权”抵押贷款试点主要围绕以下7个方面展开：
一是加快推进确权登记颁证进度，探索建立流转土地经营登记备案制度，并建立完善宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证制度，实行统一登记;
二是建立“两权”抵押登记制度，规范登记流程，完善他项权利证书的发放和登记注销程序;
三是规范“两权”价值评估行为，探索建立“两权”价值评估的中介服务机构，引入独立的第三方评价机制;
四是开发“两权”抵押贷款产品，金融机构要落实“两权”抵押融资功能，在风险可控的前提下，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务;
五是建立“两权”抵押物处置机制，允许金融机构在保证农户土地承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物;
六是采取多种方式建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制;
七是加大货币政策扶持和监管政策支持，要求相关金融监管单位对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度，支持银行业金融机构开展“两权”抵押贷款业务。
《实施意见》要求，“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者;在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作;坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。按计划，海南农村“两权”抵押贷款试点将于2017年底前完成。
