海南出台限购商品住宅政策，4月14日起在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅
中国人民银行海口中心支行
关于限制购买多套商品住宅的通知
琼建房〔2017〕96号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投机性购房，稳定市场预期，促进我省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：
一、支持合理住房需求和限制投机性购房
在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%;相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
二、禁止期房转让和限制现房转让
禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。
本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。
三、合理安排商品住宅用地供应
对商品住宅库存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县，经省国土资源厅批准，可适当增加商品住宅用地供应规模。对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县，继续暂停商品住宅用地供应。各市县国土资源部门要加强本市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作，保证住宅用地供应平稳有序。
四、实行商品住宅价格备案管理
已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案，并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的，一年内不再受理其预售申请。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。
取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，必须到市县物价部门重新备案，并报市县房管部门备案后方可执行。严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可等行政管理措施。
五、加强交易资格审核
各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。全省各市县房地产信息管理系统(网签系统)要实现商品住宅网签数据实时共享，统一查询。本通知印发后，各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。各市县房管部门和不动产登记部门要建立信息共享机制，不动产登记部门要将商品住宅不动产登记情况实时交换给房管部门，实现信息共享共用。房管部门要根据商品住宅网签备案、不动产登记等情况确定商品住宅购买和转让资格。具体操作细则由各市县制定。
本通知自印发之日起施行。各市县可结合当地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策。
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅
中国人民银行海口中心支行
2017年4月14日
全国楼市调控范围进一步扩大
2017年3月，一二线热点城市调控再升级，且逐步向三四线城市蔓延，城市范围进一步扩大至40个地级以上城市和部分县市出台调控，其中此轮有30城(县市)出台政策，包括14个地级以上城市和2个县市调控升级，这一轮的楼市调控手段丰富多样，一环接一环，连买房未满两年不准交易、暂停销售180平以下的商品住房等各种意想不到的政策都在3月份涌现出来了，可看出这次政府绝对是下定了决心，不压住誓不罢休。
虽然目前调控的城市越来越多，但房价短期还没有止住，按照以往的调控经验看，一般房价止涨有个滞后期，需要在调控半年到一年后才会显现。
一二线城市与三四线城市现状
从不同城市看，部分热点城市短期供应还是不足特别是一二线城市，出台的各种调控政策就是想拉高杠杆投资和进入的门槛，先抑制需求，等供需达到平衡后，价格才会有所松动，预计要到下半年和明年开始。
因为目前银行贷款还没有明显收紧，市场对房价上涨预期还是很大，而且开发商这两年大赚特赚，资金流很充裕，也不会急于降价回笼资金，需要时间累积。
但是别忘了一周前，博鳌亚洲论坛2017年年会的分论坛举行最后一场主题为“楼市泡沫：中国会例外吗?中间的互动环节，在被问及本轮全球量化宽松政策是否已经结束时，中国人民银行行长周小川表示，在经过多年的量化宽松后，已经到达了周期的尾部，货币政策已经不再宽松，重磅信号!!!这句话的言外之意，货币政策的收紧势头很快就要来了。
根据过去以往的经验，在短周期内影响房价最主要的因素，就是信贷松紧，信贷放松，房价必涨;信贷收紧，房价必跌，而房价涨跌幅度则因各个城市的供需和经济实力所决定，但大方向都一样，只是发生的先后时间不同。
特别现在一二线城市的房价可以肯定的是已经到了末期，上升空间极为有限，否则还会继续调控，三四线还在鼓励去库存是例外，房价还会涨，自住可以买，投资不建议，特别是已经涨了一轮又一轮的城市，现在进入投资等于被套。
最近很多的粉丝让我对海南的这轮疯涨做一个分析，以及未来的机会点。
第一问：海南这轮暴涨的原因
海南这次的爆发不是单一原因是多种原因引起的，为什么会这么集中的爆发，上一篇文章我有讲到海南这轮楼市暴涨背后的逻辑原因，这里在简单提一下：
1、政府的两个暂停政策
2、强房地产市场秩序混乱
3、媒体、开发商、分销商的造势
4、内地雾霾的影响
5、大型开发进入海南的形式变了
6、部分投机者的跟风购买
7、炒房团目标转向
8、海南房产的旺季
9、前期宽松的政策等
这次房价上涨的热浪从内地蔓延至海南岛，并从岛内的三亚、海口等热点城市蔓延至文昌、琼海、澄迈等中小城市。最近的三个月，海南省的多个城市已经出现了房价大幅上涨的情形。
关于这次的海南的房价之所以这么快收到政府的调控，主要的原因还不是价格太高，而是涨的太快。你如果认真去比对就会发现，现在海南绝大部分地区价格都没有涨回到2015年以前的高点，即使是三亚、海口、陵水这些热门区域也比之前还有差距。
两周前一位来自厦门的投资客，在来海南之前，已经考察过内地包括郑州、中山、佛山、长沙等多个城市的房价，但是限购政策和还在飙涨的房价让他最终决定来到海南岛。这绝不是个体现象，内地多个城市房价的猛涨和限购政策所带来的焦虑推动了不少炒房客跨过海峡来海南炒房。
第二问：关于海南目前的楼市政策
对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可;
严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”;
禁止预售商品房转让;
首套房最低首付比例按国家相关规定执行;
二套房贷款：海口、三亚购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;
二套房以上：暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。
第三问：后期海南会不会跟其它城市一样出现大面积的限购呢
大面积限购的可能性目前看不到，按照现在这个情况下去对一小部分市县做二轮调整是一个必然的趋势。我之前也有多次提到，由于海南房子的特殊性，主要还是以养老、度假为需求的居多，这类型的购房者几乎都是来自岛外，安老师觉得政府不太可能会像内地限制户籍或交多少年社保这样的购房条件资格，如果这种限购政策一来，海南岛基本不会有人买房，直接被卡Si了，政府不会这么傻，绝对是因城施策去库存的。
第四问：海南后期的房价会不会暴跌
我觉得这种可能性不大，因为现在政府土地供应锐减，在资金持续涌入的情况下，现有的存货只会反而让价格更疯狂的速度暴涨，特别是海口、三亚、陵水、琼海等这些主要市县。估计下一轮的调控手段不会太远。对于后期房价是涨幅度，完全取决于调控政策的严厉程度。
第五问：海南是不是所有市县都有价有市
现在很多人到海南买房，你别看现在房价还在涨，就算买了后，账面涨了一两三千，你买新房，从拿到房子，房产证要两年更何况现在买的还是期房，三、四年后，市场早就已经调整了，到时候又卖不出，更惨。毕竟海南的很多市县的房子都是有价无市，终究不管怎么样房子还是要有人来住的，不可能最后都是投资客卖给投资客吧，对于现在不了解海南真实情况乱追涨乱投资就等于被套。很多喜欢追涨的小白用户，是完全看不到一些细微的变化，等后期限购的门槛再一轮拉高，购买的人想进入都进不了，更不用说有人接盘了。
总结：一二线城市的调控一定是要达到稳定房价的目的，但说政策上还要允许房价继续上涨，那百分之百是方向性错误引导，这次只要不达到目的就会出台更猛的调控手段。对于海南来说整体的趋势肯定是向上的，但是部分市县已经消耗了它未来一两年的涨幅空间，对于投资要慎重。对于刚需不论调控紧还是松，只有买到价值具有增长空间的房子，未来才会增值的空间，毕竟不是所有的房子，所有的市县都具备未来增值属性的。
