在商办、平房之后，北京又一种性质的房产纳入限购。昨天，市住建委对外发布，法院竞拍房产纳入本市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。
与此同时，相关部门也明确，因“3?17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，可申请无责解约，经法院依据双方举证判定解除合同的，不承担违约责任。
堵住法拍房避限购漏洞
法拍房一般是因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖、需要通过竞拍方式获得产权的房产，比如按揭违约、民间借贷违约、司法没收所产生的“法拍房”。
“这种房子的首要卖点是不限购，其次才是价格略低。”业内人士分析。
在楼市大热和调控从严的背景下，一些炒房人钻“法拍房”的空子，通过参与司法拍卖，不受限制地获得房产，再通过正常二手房渠道卖出牟利。由于“法拍房”一般要求一次性付清全款，普通家庭难以涉足，因此往往成为投资客青睐的炒房方式。
今年3月23日，市住建委、市高级人民法院、市规土委召开会议，就房产竞拍人购房资格和“3?17新政”实施后商品住房买卖合同履约纠纷裁定等有关问题进行了研究。关于法拍房纳入限购的事项就是在当时的会议议定的。
市住建委相关负责人披露，住建部门对竞拍人购房资格审查纳入了本市司法竞拍流程。据悉，法院竞拍房产为纳入本市限购政策范围内、且竞拍方为自然人的，要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策。需要注意的是，个体工商户、个人独资企业也被视同为自然人。
记者了解到，法院在公开发布的拍卖公告中将明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。
市住建委这位负责人说，“法拍房”拍卖成交后，买受人应向住建部门申请审核其购房资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》(以下简称《通知书》)，各区不动产登记部门依据《通知书》按规定办理产权登记手续。
申请无责解约需举证
多部门在3月的这次会议上也明确：因“3?17新政”影响导致商品住房交易无法进行，经法院依据双方举证判定解除合同的，不承担违约责任。
“3?17新政”中，二套房首付在普宅和非普宅上看似只是上调了10%，但加上“认房又认贷”的新政，不少买房人需要凑齐的首付已经翻了一倍。“卖一买一”较为普遍的情况下，普宅首付从以前的35%涨到60%，非普宅首付从以前的40%涨到了80%，由此带来违约风险。
然而，对于能否“无责解约”，各家中介的说法并不一致。“买方想解约，卖方不想，双方就得为之前交纳的订金甚至是首付款来谈，有时谈不拢还会闹到法院。”一位中介经纪人说。
相关部门负责人介绍，对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证，证明确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者订金的，法院可以支持。
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北京发布全市商住房限购通知后，上海、广州依次跟进，北京甚至在“3.26商住限购”之后，还加码了出台了两项加强审判和管理的通知。
据了解，北京关于全市商住房限购共发布三项重要通知：3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》、4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》，可以说是全国最严商住限购。
根据易居研究院统计的数据显示，自北京“3.26商住限购”政策出台后至4月16日，商住项目成交量迅速下滑，20天内成交套数不到130套，而限购前一周的日成交量最低也有122套，均价42071元/平米。
自3月20日以来，北京酒店式公寓项目一直为零供应，同时，原计划四月入市的中国铁建原乡汇、中昂时代广场及硅谷SOHO等商办项目也没了踪迹，此外当和讯房产致电多个商办楼盘的售楼处咨询时，也都无工作人员接听，更有部分项目在网页中已查询不到具体展示信息。
不过仍有少数项目在坚持，例如中昂时代广场就对购房者表示，可以用公司身份购买，需提前交10万元的意向金。
据和讯房产了解，目前商住房业主对商住产品态度不一，大部分尚未签约的客户希望退房，大兴、顺义等知名商住房项目都希望能退房。
据媒体报道称，大兴某知名商住项目为加快去库存，承诺业主一年后可以无理由退房，且可以获得10%的年化收益，但大量客户依然要求退房，该项目原本要求退房客户旅行10%总房款的违约责任，后迫于无奈降至已交房款的10%违约金，但至今仍未达成最终退房协议。
商住二手房市场也是如此，据和讯房产了解，已经有多起买家主动违约的现象出现，有的买家宁可支付60万、20万的违约金，也要取消合同。
相对于上述这些商住房客户，已经购买商住房的业主则大多抱以“赌价”的心态，并不愿意低价出售，而是选择不卖。
有业主表示，“北京楼市政策三五年一变，后续还是商住房流通性还能变好一些，而且北京住宅市场也不好买，在北京有资产肯定不会亏。”
中原地产首席分析师张大伟认为，在商住限购政策的趋势下，“未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高，所以包括未来小业主手里持有的商住，比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。”
“对持有商住房的房东来说，不用太焦虑，还是要等待政策的变化，目前来看，房子没有太多流通性，无人接盘;如果是现房的话，先收取租金收益，后续政策有可能调整，房源的流通性还要保证。”易居智库研究总监严跃进表示。
