4月19日从济南市人民政府网站获悉，济南市人民政府办公厅发布关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知。
济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知
各县区人民政府，市政府各部门：
针对当前我市房地产市场形势，为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究，确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下：
一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”
原则，实施精准供地，平抑土地市场。
二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。
暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。
非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。
本通知自2017年4月20日起施行。
济南市人民政府办公厅
2017年4月19日
19日,济南市发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。这次再升级版的限购政策被不少人称为“史上最严”。《通知》从供地、信贷、限售等多个方面对市场进行调控。从土地供应来看,本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。针对土地出让,要求引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
“预售条件与地价溢价率捆绑在济南是首次提出,在一定程度上延长了开发商的资金周期。”省城一业内人士称,最高限价的设定,可以有效给热地降温。
在信贷政策上,无论是对外地人还是本地人都是明显收紧。《通知》要求,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。对于外地购房者来说,非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
此次升级版政策也首次提出了房子限售。《通知》指出,限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。在业内人士看来,这对投机炒房客是一种有效的制约和限制。
与此同时,《通知》指出,依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。
在上一版限购区域的基础上,将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前济南已出台的调控政策一并执行。
加大拿地成本 减少非理性行为
2017年济南土地市场地王频出,其中9月份郭店地块拍出地王,溢价率高达719%。企业非理性竞价抬高了地价,也引发了周围房价的非理性上涨。因此,此次调控政策指出,要引导企业理性竞价。所采取的措施,一是结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可,这相当于现房销售。
省城一业内人士称,在去年12月26日的限购政策中曾规定,12层以上住宅单体主体结构完成不少于12层后,方可办理商品房预售许可。而此次限购,又将预售证门槛进一步调高。
第二条措施是设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。建设部门相关人士解释,如果价格超过限价,开发商就要在公共配套上加大投入,增加了其成本。
开发商关心此次政策是否会影响到之前已经拍完的土地,对此,济南建设部门相关人士解释,该政策仅从限购政策实施之后开始实施,在4月20日之前拍地的开发商,不受政策的制约。
业内人士分析,此举将加大开发商拿地的成本,也可以减少开发商非理性竞价的行为,稳定土地市场秩序。
只要贷款买过房 卖没卖再贷都算二套
此次限购政策,采用了较为严厉的信贷政策。其中,本市户籍家庭已拥有一套住房和有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例从40%提高至60%。
建设部门相关人士解释说,这表明对于二套房的界定是认房又认贷,比此前政策收紧。只要有住房贷款记录的,不管是否还清贷款,都算数。比如小明之前贷款买过一套房子,后来卖掉了,手头没有房子,但是再买房子还是算二套房。
而对于非本市户籍家庭购买住房,贷款首付比例从30%提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。另外,本地人二套房和外地人购房的商业按揭贷款最长年限都从30年缩短至25年,这也是去年以来首次调整商贷年限。
首次提高公积金贷款利率
此次收紧的不仅是商贷,公积金贷款也是收紧不少。政策要求,二套房的公积金贷款利率首次上浮,执行基准利率的1.1倍,类似政策在其他城市的限购政策中也有体现,不过济南从去年开始的限购政策中,这是首次涉及公积金利率的调整。此外,政策还要取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策,两条规定都在证明公积金政策的收紧。
另外,使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭暂时停止发放公积金贷款。比如说小明只有一套房子,但是此前使用过两次及以上公积金贷款,他也暂时无法再用公积金来贷款了。
长清章丘也限购 区域热度将平衡
长清区和章丘区虽然属于济南,但是在此前调控政策发布时,这两个区都不在政策影响范围内。去年12月26日的限购政策中,长清区虽然不属于限购区域,但是在长清区拥有两套住房的,也不能在限购区域(市内六区)内买房,而章丘则一直未被提及。
不过,随着章丘撤县设区,以及山大搬迁章丘等消息的发布,利好频传,章丘楼市也逐渐升温,房价一直在上涨。此前,市场内也有不少对章丘进行限购的呼声,但一直没有得到政府的回应。
而此次限购政策,将长清区、章丘区也一并纳入限购范围,同时,此前济南已出台的调控政策,这两个区也要一并执行。也就是说,章丘区、长清区和历下区、高新区等完全没有区别,全部属于限购区域,也全都实施限购政策。
例如,在4月20日之前,长清居民小张拥有两套住房,他不能在市内六区买房,但是可以在长清区买多套住房,同时历下居民小王在市内六区有两套住房,但是可以在长清再买多套住房。而4月20日之后,长清区的小张在长清也无法再次购房了。历下区的小王在长清也无法购房。也就是说,不论小张和还是小王,只要在济南市(历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、市中区、长清区、章丘区)范围内买房,就要受到限购政策约束。
此前,由于市区限购,章丘等地承接了济南市区外溢的置业需求,而此轮政策的实施,标志着长清区和章丘区与市内各区也一视同仁,济南调控政策力度进一步加强,区域热度将得到平衡。
两年限售 限制短线投机炒房客
“限售在济南是首次提出来,这对于打击投机炒房将起到很大的作用。”19日,省城一业内人士坦言,限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
“济南这次明确的是不动产证满2年才能再卖,2年的标准是办证而不是网签,这对于短期投资炒房的投机客来说,断了他们的路子。”该人士说,去年下半年来看,不少投机客买了房子后,都会想着短期内倒手卖出去,赚取高额差价。
从之前的政策来看,不动产证在2年以内的,只要缴纳5.6%的增值税也可以完成交易,高税部分转嫁到购房者身上,购房成本大大增加。
“新房多是期房,从买了到办下不动产证,中间的期限在2年左右,这次要求的出售条件是,在此基础上再延长2年,这样就加大了投资客的炒房周期和成本。”该人士说,也就是说,市民买新房后,要在四年后才能卖房,这可以在很大程度上限制市场上的炒房投机现象。
