东莞最新限购政策规定出台!开发商新房备案价明显超过区域同类在售项目价格的将不能核发预售许可证;上调备案价幅度不能超过此次新政前最后一次备案价的5%。
东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知
各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:
为进一步完善我市房地产市场政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,确保商品住房价格平稳,促进房地产市场健康有序发展,经市人民政府同意,就有关事项通知如下:
一、调整土地供应结构。强化土地供应与房地产市场调控、去库存联动机制,优化区域土地供应节奏和结构,根据市场需求变化适时调整土地供应计划,在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域,增加住房用地供应量;在商品住房库存量较高的区域,控制住房用地供应量。加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例,减少非商品住房用地比例,减少商住混合用地的供应,加大商品住房的有效供应。加大存量住房用地盘活力度,全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况,加快土地开发上市。国有建设用地使用权人在取得土地使用权后,属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的,按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权,并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单,禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。
二、创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳,严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。
三、加强房价备案管理。开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格,新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后,须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书,逾期将不予办理,开发企业需重新到发改部门申报房价备案。
四、严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为,如造成房屋交易风险或损失,由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门要加强监督检查。
五、加强房地产市场整治。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者,禁止虚假广告宣传。对多次违规、拒不整改的,采取暂停网签、暂停资质升级等方式,加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导。相关职能部门要定期组织专项执法检查,对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处,并公开曝光。
本《通知》自印发之日起实施,之前有关文件与本《通知》不符的,以本《通知》为准。各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)、市府相关职能部门根据本《通知》要求,认真做好组织落实工作。
东莞市人民政府办公室
2017年3月21日
东莞限购政策解读
一、有无本市户籍都限购2套新房(其中非本市户籍第2套需有连续2年社保);
二、首套房、有贷款记录但无房、有房贷款已结清，首付三成;
三、首套房贷款未结清，二套房普通住宅首付四成;非普通住宅首付六成;
四、2套房以上暂停贷款;
五、备案价：实际成交价不得高于备案价，下浮幅度不得超15%;
六、新房备案价不得明显高于同区域同类项目价格;上调备案价幅度不得高于《通知》前最后一次备案价的5%。(注：此条为新增)
业内解读
“限价令”推动房价适当回落
合富辉煌东莞发展研究中心总监李兴旺认为，《通知》的出台，初衷是严防房价过快上涨，并鼓励房价适当回落。总体来说，相对于其他城市，东莞此次限购政策“加码”力度较温和，主要是规范东莞房地产行业发展秩序，利于行业健康发展。
李兴旺表示，此次限购政策“加码”，说明东莞已经清晰认识到去年调控未达到预期效果，当前房价出现加速上涨的势头，急需通过“加码”及时扼制这个势头，稳定房价预期。
瑞峰优慧垛数据中心副总经理李玲玲也表示，在近期多种因素影响下，市场各个层面的信心倍增，价格上涨的预期浪潮再次被掀起。本次政策“加码”，正是为了将不理性购房控制在房价上涨的萌芽阶段，可谓当机立断。
而在土地政策方面，李兴旺认为，相关部门根据东莞商业物业饱和的现状，适时做出供地结构调整，加大住宅地块供应，减少商业地块，将缓解东莞商品住宅供求失衡矛盾，最终对房价起到一定平抑作用，同时亦缓解商业物业供过于求的矛盾。
此外，地价的高低由供求关系决定，李兴旺表示，去年，东莞以“限房价、竞地价”的方式在凤岗做了试点，显示出政府要从源头上解决高地价问题。而要求竞地资金为自有资金，对拿地房企的资金实力提出更高要求。
记者观察
新政着力于“限价” 购房者可择机入市
3月份东莞楼市蠢蠢欲动的涨价风将随着“限价令”的出台戛然而止!
上个周末，东莞不少楼盘销售现场人气火爆，有些楼盘出现购房者排队选房的现象。本月初，有楼盘首批开盘就成功签约了404套住宅，成交均价约1.9万元/平方米。随后，其旁边的楼盘开盘，定价2.1万元/平方米左右，开盘当天推的货量在一天内销售完毕。
此次东莞限购政策升级，并没有对购房者购买首套新房进行限制，而是对开发商定价提出了严厉的限制措施。业内人士认为，这是因为《通知》出台的背景正是目前房价出现了上涨的苗头。因此“限价令”对开发商涨价备案的间隔时间、涨价幅度都提出了严格的要求。为了能够快速出货，回笼资金，“限价令”将迫使越来越多的开发商合理定价，甚至下调价格，让东莞的房价回到更加理性的位置上来。
而对于购房者而言，也许可以在下半年择机入市， 因为“限价令”的出台将会使楼市向理性定价靠拢。从微信公众号“楼三姐”对购房者买房意愿的调查来看，希望能够入市的购房者仍然占不小的比例。
在300多名参与调查的购房者当中，有19%的购房者表示，要等下半年楼盘降价了再买房;而25%的购房者则认为，不管楼市调控政策是否“加码”，该买房还是得买;38%的网友表示，目前房价还是太高，会持币观望一段时间。
业内人士表示，按照楼市调控政策出台对楼市影响的规律来看，在楼市调控“加码”影响下，房价将逐渐回归平稳，购房者下半年或可以择机入市。
