目前了解到，已有北京、厦门、杭州、广州等超过30个城市启动了楼市限售政策。这些限售政策大多要求新购商品房在两至三年内不得转让，个别城市有长达五年的限售期。
在统计局发布4月70大中城市房价数据后的第一个周末，长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政，房地产收紧政策再度升级。值得注意的是，除了继续收紧限购等方面内容外，三地均采取"限售"措施，而据相关机构统计显示，截至目前，已有超过30个城市开启"限售,包括承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南等地。
从上述多个限售城市看，均为热点强三线城市，这些城市由于一线城市的购买力外溢，使得楼市也开始火爆，并间接引起部分投资客注意，因此上述城市开始了调控措施。
楼市调控加码两个月：热点城市楼市降温
3月中旬以来在中国50多个城市开启的新一轮楼市调控收紧效应开始显现，4月份，热点一二线城市房价全线降温。
据中国国家统计局18日发布的数据显示，2017年4月份，中国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全线回落。其中，合肥新房价格同比涨幅回落幅度最大，为7.4个百分点;南京次之，回落5.7个百分点。
从环比涨幅来看，70个城市中，4月新房价格环比上涨幅度最高的3个城市全部来自三线城市。其中，唐山涨幅最高，环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%。此前由一二线城市房价“领涨”全国的态势出现改变。
一二线重点城市的房价上涨势头已经得到遏制，政策调控初见成效;而库存严重、市场不振的三四线城市则出现了价格上扬，楼市升温。一二线城市购房需求的溢出，带动了三四线城市楼市库存消化。整体而言，“因城施策”“一城一策”的调控取得了一定的效果，一二线城市与三四线城市的楼市正在向预想的方向发展。
谁收益?限售潮剑指炒房 对刚需购房者是利好
易居智库研究总监严跃进表示，这些限售政策大多要求新购商品房在两至三年内不得转让，限售成为此轮楼市调控的新趋势，可以有效打击短线楼市投资者，对刚需置业者来说也迎来了利好。
严跃进指出，新建商品房从购房到拿到《不动产证》一般需要一两年的时间，如果限售使得该房产获得《不动产证》后两年才能上市交易，那么这套房产从购买到出售需要等上好几年，这对短线投资者来说，无疑是个巨大的打击。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹说。
张宏伟认为，限售保证了市场的稳定发展，对刚需置业者来说也是一种利好，未来真正有需要的购房者才会买房，利于楼市长期平稳发展。
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日前，保定规定最新挂牌的2017-030号土地所建项目在购房者取得不动产权证之日起10年内不得买卖的消息震惊业界。
从限售政策发展轨迹来看，自今年3月厦门首次开启楼市限制交易的先例后，不少城市陆续加入这一限售队伍。截至目前，出台限售政策的城市已经超过30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、保定、北京(保定、北京均为部分限售)等。在限购限贷限价之后，“限售”已成为楼市新一轮调控升级的重要手段。
不过，这些城市目前出台的限售政策绝大部分只是规定自取得产权证书后2-3年内限售，而如保定2017-030号土地限售10年的情况则实属罕见。
中原地产首席分析师张大伟表示，限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售下一步有可能继续向上海、苏州等其他城市扩散。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，设置限售期主要产生四方面作用：首先，可以将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温;其次，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等;第三，锁定下半年以来处于高位的房贷资产，不让它交易，不让它出现贬值，防止由于房价下降而给银行带来风险;第四，美国进入加息通道后，国内资本外流明显，楼市“限售”政策出台后，这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。
楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。
张宏伟认为，从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年。在下行调整周期内，市场将给个人投资投机者与银行带来最直接的风险，并间接影响投资渠道及宏观经济的基本面。
从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应将结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场，分别是“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主、特定需求的群体(如置换类需求、部分海外移民)。
张宏伟说，限售使楼市投资、投机客不能用“快进快出”的方法实现获利或避险需求，房产成为真正意义的“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施在未来2-3年(与限售期限基本重合)完成之际，对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策很可能也会颁布和实施。楼市正在进入去投资、去投机的时代。
