第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定,在总结吸收原汉政办发〔2007〕131号文件实施工作的基础上,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第三条汉中市城乡建设管理局负责全市的物业管理工作。
各县房管局(建设局)负责本级行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县区规划、工商、物价、公安、环保、民政、电力等部门按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府依法做好本辖区内物业管理工作。
第四条市、县区人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革,对不符合物业管理条件的居住区进行治理,完善市政、公用和生活服务设施,使其达到实施物业管理的条件。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第一节业主大会筹备组
第五条已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。
第六条同一个物业管理区域内的业主应当在街道办事处或乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会www.fdcew.com。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内业主人数较少的,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第七条物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑总面积的20%以上的。
第八条物业管理区域符合本办法第七条规定的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的,业主可以书面形式告知。
街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内,组织成立业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责。
第九条业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位的代表一名,业主代表若干名组成。
业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任,业主代表由业主推选产生。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。
第十条业主大会筹备组应当履行下列职责:
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份,制作业主名册,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定业主委员会选举办法;
(五)提出业主委员会成员候选人名单;
(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公示。
第十一条业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十五个工作日内,移交业主名册等有关资料,并终止活动。
业主大会筹备工作所需经费,由建设单位承担。
第二节业主大会
第十二条下列事项由业主大会决定:
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会成员;
(三)听取和通过业主委员会的工作报告;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)管理、使用和续筹专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)撤销业主委员会不适当的决定;
(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当在业主大会作出决定之日三日内,将决定事项在物业管理区域内公告,并以书面形式告知全体业主。
第十三条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的,可以全体业主参加,也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的,业主应当实名签署意见,并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示,业主有查阅相关资料的权利。
业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。
业主大会会议表决采取记名投票的方式。
业主大会或者业主委员会的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十四条业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按建筑面积100平方米以下为一票,100平方米以上的每100平方米为一票(不足100平方米的按四舍五入记票)。
第十五条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决,并选举产生业主委员会。
第十六条管理规约应当包括以下内容:
(一)业主合理使用专有部分的权利和义务;
(二)物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法;
(三)业主分担物业管理区域内的各类费用的方式;
(四)违反管理规约应当承担的责任等。
第十七条业主大会议事规则应就以下事项作出约定:
(一)业主大会的议事方式;
(二)业主大会的表决程序;
(三)业主投票权确定办法;
(四)业主委员会的组成和委员任期。
第十八条首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则,应当自通过之日起十五日内,由业主委员会报物业所在地的县(市)物业管理行政主管部门备案。
第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)占总人数五分之一以上业主提议的;
(二)发生突发事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前,将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。
第三节业主委员会
第二十条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。
业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定;
(二)召集业主大会会议,报告物业服务合同的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)审核需要业主分摊的费用;
(五)监督管理业主共有收益;
(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;
(八)调解物业使用纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十一条业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。
业主委员会组成人数为单数,组成人员任期一般为三年,可以连选连任。
业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。
第二十二条业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员,负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬,由业主大会决定。
第二十三条业主委员会组成人员实行差额选举,差额比例不得低于五分之一。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
未当选业主委员会主任、副主任、委员的,按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。
第二十四条分期建设的物业达到成立业主大会条件时,首期选举产生的业主委员会成员一般为五人,以后每期业主入住后再按一定比例增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第二十五条业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法,模范履行业主义务,未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;
(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;
(四)热心公益事业,责任心强,具有一定的公信力和组织能力;
(五)具备开展工作必要的身体条件和工作时间。
第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县(市)物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会的会议记录和会议决定;
(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。
县(市)物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域内公告。
备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位,并告知物业服务企业。
第二十七条业主委员会组成人员不得有下列行为:
(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;
(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;
(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十八条业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会组成人员资格自行终止:
(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;
(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
(四)被判处刑罚的。
第二十九条业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会组成人员资格终止:
(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;
(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;
(三)违反本办法第二十七条规定的;
(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;
(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十条业主委员会主任资格终止的,由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任资格终止的,由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;委员资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三个工作日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第三十一条业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由其委托的副主任召集;主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第三十二条业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。
第三十三条业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示,业主在十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于五分之一,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
第三十四条业主大会会议选举产生新一届业主委员会后,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十五条业主委员会半数以上辞职,或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的,由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立业主委员会换届筹备组,组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任,其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本办法第三十三条第二款、第三款的规定组织换届选举,原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。
第三十六条占总人数五分之一以上的业主联名,可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。
第三十七条业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第四节其他规定
第三十八条业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的,受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第三十九条业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。
第四十条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。
业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告,业主可以查询。
第三章前期物业管理
第一节物业管理区域的划分
第四十一条物业管理区域的划分
