达州市物业管理条例
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及与物业管理相关的其他主体的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合达州市实际，制定本条例。
第二条 达州市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持专业服务、政府监督、行业自律相结合的原则。
县级以上人民政府建设、发展改革、公安、城市管理、民政、自然资源规划、市场监督管理、应急管理、生态环境保护、卫生健康等行政主管部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的监督指导和服务工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导、协调辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会、业主委员会、业主监事会依法履行职责；建立物业管理工作联席会议制度，协调社区建设与物业管理的关系，负责召集相关部门和单位组织调解辖区物业管理矛盾纠纷。村（居）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
物业服务行业协会应当制定物业服务规范和物业服务等级标准，建立物业服务企业及从业人员自律制度，组织业务培训，加强从业行为调查、督察、处理等行业自律管理，促进从业企业和人员依法诚信经营，提高物业服务质量和水平。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第四条 依法登记取得房屋所有权人为为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第五条 建设单位应在组织前期物业承接查验时，按照物业管理区域规划核准总建筑面积（含地下）0.3元/㎡标准缴纳业主大会筹备组工作经费和首次业主大会会议经费，存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户，一个物业区域最高不超过10万元，最低不低于1万元。
筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。
首次业主大会会议召开后，街道办事处（乡镇人民政府）应对经费专户存储、专款专用等经费收支使用情况适时进行公示，结余部分根据业主大会的决定，可以用于业主大会换届改选经费、纳入住宅专项维修资金或者用于业主组织运行的其他需要。
第六条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。
采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主委托代理人的，应当出具书面委托书和受委托人身份证明，委托书应载明委托人身份和专有部分信息、委托事项，一个代理人只能受托一位业主，不能受托多位业主。
业主大会会议表决事项采用书面征求意见、现场投票、传真、信息、微信表决等方式进行，但不论采用何种形式都应当具备真实性、可追溯性。
乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当对业主大会会议表决全过程进行监督。
第七条 业主大会应当履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举或者罢免业主委员会委员、候补委员和监事会成员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业；
（五）制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业经营管理等方面的规定和程序；
（六）监督业主委员会工作，审议业主委员会工作报告；
（七）筹集和使用住宅专项维修资金，并监督实施；
（八）依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。
决定第七款和第八款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项需要作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人以及业主委员会具有约束力。
第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由5至11人单数组成，任期3或者5年。业主委员会由主任、副主任和委员构成。
业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不超过委员人数的二分之一，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案。
业主委员会办理备案手续后，持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章，向银行申请设立业主共有资金基本账户。
第九条 业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由3人或者5人组成，成员在业主委员会委员和候补委员之外的业主中产生。
第十条 业主委员会成员、候补委员、监事会成员应当由熟悉并遵守物业管理等法律法规、热心公益事业、责任心强、具有相应组织能力和工作时间的业主担任。
有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员、候补委员、监事会成员：
（一）不具有完全民事行为能力的;
（二）恶意欠缴物业服务费及其他相关费用的；
（三）未按照规定缴存住宅专项维修资金的;
（四）存在违法搭建建（构）筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;
（五）有违法犯罪记录的，或被纳入失信惩戒对象名单的;
（六）非法占用公共区域或者共用部位、共用设施设备的；
（七）接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益，收受或者索取建设单位、物业服务企业或其他利害关系人财物的;
（八）本人及其近亲属在本小区建设单位、物业服务企业中任职或者有利益关系的。
第十一条 业主委员会应当履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施等工作；
（三）与业主大会选（续）聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，督促业主、物业使用人遵守管理规约，监督管理规约的实施；
（五）承担组织和监督住宅专项维修资金筹集和使用的具体工作；
（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；
（七）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）接受相关部门、乡镇人民政府、街道办事处和居（村）民委员会对物业管理的指导和监督；
（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会成员、监事会成员不得有下列行为：
（一）阻挠、抗拒业主、业主大会行使职责（权利）；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则、印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）挪用、侵占业主共有财产；
（六）接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益，收受或者索取建设单位、物业服务企业或其他利害关系人财物的;
（七）泄露业主信息、资料或者将业主信息、资料用于与物业管理无关的活动；
（八）改变小区共有部位、物业服务“两房”性质和用途等违反物业管理区域有关物业使用维护管理禁止行为；
（九）超越业主大会赋予的职责擅自决定选聘续聘解聘物业服务企业、专项维修资金、业主共有资金使用管理等应由业主大会决定的重大事项；
（十）违反法律、法规的其他行为。
第十三条 业主委员会成员、监事会成员有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：
（一）因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
（三）因犯罪被判处刑罚的；
（四）存在本条例第十二条所列禁止行为且受到政府行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府行政处罚的；
（五）连续6个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的；
（六）业主管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
职务终止的业主委员会成员、监事会成员应当自职务终止之日起5日内将其保管的有关档案、印章和其他属于业主大会所有的财物、文件资料移交给业主委员会。
第十四条 业主委员会会议必须有过半数委员出席，业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日内予以公示。业主委员会可以邀请物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会的代表以及业主代表列席会议。
第十五条 业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。
第十六条 业主委员会成员、监事委员会成员不得领取劳动报酬；经业主大会同意，业主委员会、监事会必要的工作经费，在业主共有资金中列支，禁止向建设单位、物业服务企业、业主及其他利害关系人索要个人报酬或者补贴。
第十七条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列事项：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）业主委员会成员、候补委员、监事委员会成员名单及其联系方式；
（五）每半年以书面形式公布专项维修资金的筹集、使用情况，物业共用部位、共用设施设备的使用、经营收益的收支情况，业主委员会成员、监事会成员在本小区物业权属等情况；业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；
（六）应当向业主公开的其他情况和资料。
业主可以查阅业主大会、业主委员会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当及时答复。
第十八条 乡镇人民政府、街道办事处应当建立业主委员会成员履职信用记分制度。
第十九条 监事委员会应当履行以下职责：
（一）审议业主委员会的工作计划、工作报告；
（二）监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用住宅专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；
（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其成员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会及其成员予以纠正；
（四）督促业主委员会及时召开业主大会会议；
（五）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询；
（六）向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见；
（七）向业主大会报告监事委员会行使职权情况并通告全体业主；
（八）业主大会议事规则规定的其他职责。
第二十条 物业管理区域有下列情形之一的，乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立物业管理委员会代行业主委员会相关职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件，且经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的；
第二十一条 物业管理委员会由5至11人单数组成，成员由业主、公安派出所、村（居）民委员会等代表组成。其中，业主成员应当不少于三分之二。
物业管理委员会自成立之日起30日内应当向物业所在地建设行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处备案，并在物业管理区域内显著位置公布成员名单及联系方式。
第二十二条 物业管理委员会应当依法履行职责，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会应当在业主委员会成立后，停止履行物业管理相关职责，并于7日内与业主委员会办理移交手续。
第三章 物业管理与服务
第二十三条 一个物业管理区域内住宅、商业、办公等不同业态物业及车位等配套建筑、公用设施设备应当由同一个物业服务企业管理和服务。
第二十四条 新建物业验收合格交付使用15日前，建设单位应当邀请业主代表、住房和城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理专家等参加，与物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行物业承接查验。
物业承接查验发现的问题，包括物业“两房”面积配置不足，未按约定进行基础装修、开通水电、配置计算机打印机等未达到基本办公条件，建设单位应按规定及时进行整改。
建设单位应承担物业承接查验相关费用，不得以任何理由将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用，不得以任何理由免除自身责任，加重物业服务企业责任，损害物业买受人的权益。
第二十五条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。
在物业服务合同期限内，因物业服务区域公共服务产品能耗价格调整、业主要求物业服务内容和等级变动、其他政策性费用调整、共用设施设备维修养护费用调整等情形导致物业服务成本变动较大，物业服务企业经营超出正常市场风险，应当与业主委员会平等协商，制定调价方案提交业主大会决定。
第二十六条 市、县（市、区）人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务市场价格监测，每两年至少开展一次物业服务成本监审或者调查，并向社会公布物业服务社会平均成本，物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度。
第二十七条 市人民政府建设行政主管部门应当制定物业服务标准合同，合同应当包括下列事项：
（一）物业管理区域、岗位配置等基本情况；
（二）物业服务用房的配置和装修标准及其使用、维修和管理；
（三）物业服务等级、质量标准和收费标准、方式；
（四）双方的权利义务、违约责任和履约担保
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（六）公共绿化的维护，公共区域的环境卫生、秩序维护、安全防范；
（七）专项维修资金的管理与使用；
（八）车辆的停放管理；
（九）物业档案资料的保管；
（十）物业服务合同期限和终止、解除条件。
物业服务企业应当将签订的物业服务合同及相关资料于30日内报所在地建设行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业应当在物业服务区域公示下列信息：
（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
（二）物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式等；
（三）共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；
（四）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项；
（五）建筑区划内车位、车库的处置情况；
（六）其他应当公示的信息。
第二十九条 物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：
（一）物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业；
（二）擅自改变物业服务用房的用途；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；
（四）擅自设置收费项目，提高收费标准；
（五）泄露业主、物业使用人的信息；
（六）阻挠业主大会、业主委员会成立和履行职责；
（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。
第三十条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。
业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同；物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当履行交接义务，退出物业管理区域。
物业服务合同期满或者单方依法依约要求提前解除合同的，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。
第三十一条 县级以上人民政府建设行政主管部门应当会同人民法院、发展改革、公安、市场监管、城管执法等单位，建立“守信联合激励、失信联合惩戒”机制，加强行业诚信管理。
县级人民政府建设行政主管部门应当建立物业服务监管和评价机制，对物业服务企业及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行信用记分管理。
第三十二条 县级人民政府建设行政主管部门应当会同乡镇人民政府、街道办事处每2年组织开展物业服务企业服务质量满意度测评。
第三十三条 满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公告，并作为建设单位和业主大会选聘物业服务企业、调整物业服务收费标准的参考。
物业服务企业在不良信用信息公示期间，不得参与物业项目招投标。
第四章 物业使用与维护
第三十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）违反法律、法规的规定饲养具有攻击性的大型犬、烈性犬或未经检疫的其他犬只；
（二）擅自在建（构）筑物外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆或悬挂、张贴、涂写、刻画等有碍小区景观的行为；
（三）焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;
（四）擅自建设、接驳给排水系统；
（五）在规定或划定区域外停放车辆；
（六）擅自架设通信线缆、电线电缆等；
（七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门。
第三十五条 建设单位应当制定物业区域车位（车库）销售或租赁方案，并在房屋销售现场公示进行第一轮公开出售，每户业主限购一个车位。
在同一物业区域最后一批次房屋交付使用时面向全体业主公告进行第二轮车位（车库）出售（出租），可根据车位（车库）配置情况和业主申请情况合理确定每户业主购置（租赁）数上线。
第二轮公开出售（租赁）满一年后仍有剩余车位（车库），建设单位应再次公告面向全体业主出售（出租），可以同时向物业管理区域外的其他人出租，同一时段同等条件业主拥有优先购买权及租赁权。
向物业管理区域外的其他人出租的，单次租赁期限不得超过六个月，租赁到期后仍有未出售（租赁）的剩余车位（车库）双方可以协议续租。
建设单位必须在同一物业区域最后一批次房屋交付使用时一并将全部配建车位(车库)交由物业服务企业统一管理服务，建设单位可以在公开发布的车位（车库）销售（租赁）公告或租赁合同中约定租赁合同在销售合同生效时自行终止，租赁费用按实际承租时间结算。
物业服务企业、业主、业主委员会应当支持建设单位有序开展的车位（车库）销售（租赁），促进小区车位（车库）正常销售和有效利用。
建设单位不得将已建成的停车位（车库）擅自停止使用或者改作他用。
第三十六条 业主共有资金包括业主共有物业收益和其他合法收入，归全体业主所有。业主共有资金主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第三十七条 前期物业服务期间，物业服务企业应当设立业主共有资金专门账户。
业主委员会设立业主共有资金基本账户后15日内，前期物业服务企业应当将业主共有资金转入业委会设立的业主共有资金基本账户，并注销原业主共有资金专门账户。
前期物业服务企业和业主委员会应当每半年公示业主共有资金收支情况。经业主大会决定或者业主大会议事规则约定，可以对业主共有资金收支情况进行经济责任审计。
第三十八条 业主交存的专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照法律、法规的相关规定、管理规约的约定和业主大会的决定，及时建立或者续交住宅专项维修资金。
业主转让物业时，其名下的住宅专项维修资金余额随物业一并转让给物业买受人。因房屋征收或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将住宅专项维修资金余额退还业主。
第三十九条 建设单位应当承担物业保修期限和保修范围内的保修责任，以房屋建筑和设施设备出现质量问题的时间确定保修责任。
建设单位在新建物业承接查验前，应当以建筑总造价2%的比例交存物业保修金。物业保修金由县级人民政府建设行政主管部门指定机构管理。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。
第四十条 业主、物业使用人或其他行为人因装修或其他使用不当，致使电梯等共用设施设备、公共绿化、景观和小区道路损害和相邻业主合法权益受损，应承担修复和赔偿责任。
第四十一条 县级人民政府应当制定老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。
第四十二条 老旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，可以新建、改建物业服务用房、停车位等配套设施。
老旧住宅小区改造方案应当经公安、自然资源和规划、住房和城乡建设等部门予以审查确认。
第四十三条 老旧小区改造后应当引入物业管理，但改造后仍不具备物业管理条件的，应当按照本条例第二十条的规定成立物业管理委员会。
第五章法律责任
第四十四条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第四十五条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级人民政府有关行政主管部门予以处罚，并记入企业信用信息档案：
（一）违反本条例第二十四条规定，将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益的，双方共同承担赔偿责任；
（二）违反本条例第三十五条规定，建设单位未将车位、车库相关情况予以公布并告知买受人的，责令限期改正，处三万元以上五万元以下的罚款；
（三）违反本条例第三十五条规定，擅自将已建成的停车场停止使用或者改作他用的，责令限期改正；逾期不改正的，自责令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面积，按照每平方米每日十元处以罚款。
第四十六条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县级人民政府有关行政主管部门予以处罚，并记入企业信用信息：
（一）违反本条例第二十八条规定，未公示或者未及时更新物业服务相关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十九条第一项规定，承接未经查验或者查验不合格的物业的，责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；
（三）违反本条例第二十九条第五项规定，泄露业主、物业使用人信息的，责令限期改正，处五千元以上二万元以下的罚款。
第四十七条 违反本条例第三十六条第二款规定，将业主共有资金存入私人账户，用于除银行储蓄之外的其他投资，借贷给他人或者为他人提供担保的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，没收违法所得，并处三万元以上五万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 县级以上人民政府建设行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处和其他有关行政主管部门及其工作人员在物业监督管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
