第一章 总 则
第一条 【立规宗旨】 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合宜宾市实际，制定本细则。
第二条 【适用范围】 本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本细则。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 【政府职责】 市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入城市管理、社区治理体系和本地现代服务业发展规划，制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平，促进物业服务行业健康有序发展。
第四条 【部门职责】市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县（区）人民政府发展改革、公安、消防、民政、司法、财政、生态环境、自然资源和规划、卫生、教育、市场监督管理、城市管理、综合执法等有关部门以及水、电、气、通讯等有关行业主管部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
第五条 【基层政府职责】街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
第六条 【物业管理联席会议制度】建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理有关纠纷、物业管理与社区管理之间的相关问题。
物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产、市场监督管理、公安、消防等相关行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。
第七条 【行业组织职责】 物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，加强行业培训与指导，制定物业服务行业规范，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营，做好行业信用信息管理，提高物业服务质量和水平，维护物业服务企业合法权益；协助主管部门开展行业调研、行业统计及物业管理纠纷调解等有关工作。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第八条 【业主定义】依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条 【业主权利】业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理；
（二）对共同管理的有关事项提出建议；
（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；
（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；
（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；
（六）监督业主大会和业主委员会的工作；
（七）监督物业服务合同的履行；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。
第十条 【业主义务】业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务；
（四）履行物业服务合同约定的义务；
（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（六）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。
第十一条 【业主大会】业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对全体业主具有约束力。
同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。
第十二条 【首次业主大会】符合《四川省物业管理条例》第二十条规定召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会，并同时报送符合规定的相关资料。
建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。
第十三条 【筹备组】街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第十四条 【筹备组成员及人数】筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会代表组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二，组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。
筹备组人数由13-19人单数组成，具体人数和产生办法由街道办事处（乡、镇人民政府）根据物业管理区域的实际情况合理确定，并在物业管理区域进行公示。
第十五条 【业主代表产生程序及条件】筹备组中的业主代表由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐或者自荐产生。
业主代表资格应当符合业主委员会委员候选人资格的规定，鼓励党员业主担任业主代表。
第十六条 【筹备组工作经费】建设单位应当自筹备组成立之日起7日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需文件资料，并将筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费缴存到街道办事处、乡（镇）人民政府指定帐户。
第十七条 【业主大会职责】业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体，履行以下职责：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；
（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；
（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规则；
（六）改变或撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）法律、法规规定或者管理规约约定应由业主共同决定的事项。
决定第（四）项、第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
第十八条 【业主代表大会制度】业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第十九条 【业主委员会】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡、镇人民政府）的指导，接受业主的监督。
业主委员会由5至11人单数组成，任期不超过5年。委员具体人数、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。
业主委员会委员可以连选连任。
第二十条 【业主委员会职责】业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（七）业主大会赋予的其他职责。但本细则第十七条规定应召开业主大会会议由全体业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使或决定。
第二十一条 【业主委员会委员的资格】业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件：
（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范遵守履行业主义务；
（三）未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;
（八）按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用。
除上述条件外，业主委员会主任还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）具有良好的职业道德，遵纪守法；
（三）熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。
业主是法人或其他组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织。
第二十二条 【公示制度】业主委员会应当向业主公布下列信息，同时报送所在地街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会：
（一）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）专项维修资金的筹集使用情况；
（四）物业共有部分的使用与经营收益情况
（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（六）其他应当向业主公开的情况和资料。
第（三）、（四）、（五）项至少每半年向业主公布一次。
第二十三条 【换届选举】业主委员会任期届满90日前，应当书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会，街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导业主委员会换届选举工作。
业主委员会未按照前款规定报告的，街道办事处（乡、镇人民政府）可以应业主书面要求责令业主委员会限期整改。
第二十四条 【换届选举小组】换届选举小组由业主委员会、业主代表组成，其中业主代表应当符合本细则第十五条的规定，由业主组织推荐或自荐，人数不得少于总人数的二分之一。换届选举小组人数应当为单数，具体人数和产生办法应当在业主大会议事规则中予以约定。
换届选举工作应当邀请街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会参加，接受监督。
第二十五条 【资料保管移交】业主委员会应当自换届选举小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡、镇人民政府）或居民（村民）委员会。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（乡、镇人民政府）或居民（村民）委员会应当及时提供。
新一届业主委员会选举产生后，应当在30日内向街道办事处（乡、镇人民政府）办理业主委员会备案手续，街道办事处（乡、镇人民政府）或居民（村民）委员会应当在备案后10日内将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
拒不移交第一款所述物品的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当督促移交，换届选举小组也可以请求物业所在地公安机关协助移交，公安机关应当及时予以协助。
第二十六条 【禁止行为】自换届选举小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业收费标准；
（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项， 但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
（四）其他重大事项。
第二十七条 【届满时未成功改选或未成功选举的情形】出现以下情形，由街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主进行换届选举：
（一）业主委员会任期届满未组织改选，经街道办事处（乡、镇人民政府）限期整改仍未改选的。
（二）业主委员会启动改选，至任期届满仍未能选举产生新一届业主委员会的。
第二十八条 【业委会委员资格的终止】业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；
（三）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；
（五）业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职请求的。
（六）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
第二十九条 【业委会委员资格的罢免】业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格：
（一）挪用、侵占业主共有财产的；
（二）索取收受建设单位、物业服务企业或利害关系业主提供的钱物和非法利益的；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的；
（四）在竞选业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为被查实的；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关用途的；
（六）满1年以上不交纳物业服务相关费用的；
（七）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；
（八）经业主委员会二分之一以上委员或20%以上的业主提议撤销其委员资格的；
(九)被列为失信惩戒对象的；
（十）管理规约、业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。
第三十条 【业委会委员的增补】业主委员会委员人数不足但超过半数的，应当按照业主大会议事规则约定及时补足。
第三十一条 【提前换届选举】业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者出现无法正常运行的其他情况时，应当提前进行换届选举工作。
第三十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民（村民）委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三章 物业管理服务
第三十三条 【物业管理区域划分】县（区）房地产行政主管部门、自然资源和规划部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。
第三十四条 分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被市政道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
第三十五条 建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持下列资料向项目所在地县（区）人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域：
（一）房地产开发项目核准或者备案文件；
（二）土地使用权证；
（三）建设用地规划许可证；
（四）项目规划设计方案；
（五）其他相关资料。
房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，会同自然资源和规划部门按本细则第三十三条、第三十四条规定进行划分。
建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。
第三十六条 【物业、业委会用房配置】新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
同一物业管理区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设；不能首期建设的，建设单位应当提供符合要求的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会议事用房室号。物业服务用房、业主委员会议事用房属于全体业主所有，应当专门用于物业管理工作，不得擅自处分或者改变用途。
第三十七条 一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。
第三十八条 【前期物业招投标管理】住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》有关规定，通过招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县（区）人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；
（二）投标人少于3个的；
（三）法律、法规另有规定的。
第三十九条 【前期物业服务合同备案】建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并持下列资料向物业项目所在地县（区）房地产行政主管部门备案：
（一）临时管理规约样本；
（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；
（五）房屋使用说明书。
第四十条 前期物业承接查验和物业承接查验应当按照《物业承接查验办法》和《四川省物业承接查验办法》有关规定执行。
第四十一条 【前期物业承接查验】新建住宅实行物业交付承接查验制度。
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会、专业经营单位等参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作，签订物业管理承接查验协议。
第四十二条 【前期物业承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县（区）人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
第四十三条 【选聘物业企业】业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。
第四十四条 【临时管理】物业服务合同期满，但物业管理区域未依法选聘物业服务企业，并且原物业服务企业未放弃服务的，业主大会或者业主委员会没有异议的，原物业服务合同继续履行至新物业服务合同生效之日。
第四十五条 【物业承接查验】业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作（另有约定时限的除外）。
第四十六条 【物业服务合同备案】物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，持相关资料向物业所在地县（区）人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十七条 【物业服务合同】物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
第四十八条 【物业服务事项】物业服务事项应当包含下列内容：
(一)建筑物共有部位的维护和管理；
(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理；
(三)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；
(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；
(五)物业服务档案和物业档案的管理；
(六)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。
第四十九条 【物业服务收费】物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。保障性住房物业服务和住房前期物业服务收费标准由县（区）地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。
同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。
第五十条 【物业费减免】建设单位出售物业时，向物业买受人承诺减免物业服务费的，减免的物业费应由建设单位承担，建设单位与物业服务企业另有约定的除外。
第五十一条 【交房纠纷】在交付房屋时产生的纠纷，由建设单位和业主协商解决，但业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费，另有约定的除外。
第五十二条 【物业服务企业信息公示制度】 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息：
（一）物业服务企业基本信息、项目人员配置情况、物业服务或投诉电话等；
（二）物业服务合同、服务内容及标准、收费项目及收费标准、物业管理收支情况；
（三）电梯、消防、安防等共用设施设备及供水、供电、供气等专业经营设施设备的维护保养单位名称、资质、联系方式等基本信息和应急处置方案；
（四）共用水电费用分摊情况；
（五）共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;
（六）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;
（七）物业服务企业的诚信服务承诺;
（八）其他应当公开的信息。
第五十三条 【物业服务企业的禁止行为】物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，不得有下列行为：
（一）擅自提高收费标准、增加收费项目或者降低服务标准;
（二）擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;
（三）擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途;
（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;
（五）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
（六）擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务合同约定义务;
（七）擅自实施停水、停电、停气;
（八）无正当理由阻止供水、供电、供气、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;
（九）泄漏业主、物业使用人信息；
（十）其他损害业主权益的情形。
第五十四条 【物业服务合同的解除】物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（二）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（三）移交物业服务用房；
（四）分项清算预收、代收的有关费用；
（五）专项维修资金使用情况资料；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第五十五条 【退出物业服务的情形】有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：
（一）合同期满未续约的，但本细则第四十四条规定的情形除外；
（二）依法、依约定解除合同的；
（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。
物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
第四章 物业的使用与维护
第五十六条 业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第五十七条 业主大会和业主委员会对物业管理区域内损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；
(二)违法搭建建筑物和构筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门开窗等行为；
（三）侵占、损坏公共园林绿地，擅自改变绿地使用性质等行为；
(四)堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，毁损共用消防设施、器材等行为；
（五）餐饮服务业超过规定标准排放油烟、噪声或产生振动，影响居民生活的行为；
（六）未经批准饲养犬只、未按规定拴养或圈养犬只、非法带犬进入公共场所，饲养的犬只不按规定登记、免疫和定期检测等行为；
（七）侵占、损坏楼道等物业共用部位、共用设施设备等行为；
（八）擅自改变房屋使用性质等行为；
（九）在公共建筑物、构筑物、树木及其他共用设施上涂写、刻画，擅自张贴广告、墙报、标语和海报等宣传品；
(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质等；
（十一）从建筑物、构筑物内向外抛掷物品等行为；
（十二）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；
(十三 )法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会应当加强对物业管理区域的巡查、管理，发现存在以上有关行为的，应当及时有力予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，并协助做好相关工作。
违反本条第（一）项行为的，应当报告建设行政主管部门；
违反本条第（二）项行为的，应当报告自然资源和规划行政主管部门；
违反本条第（三）项行为的，应当报告城市园林绿化行政主管部门。
违反本条第（四）项行为的，应当报告公安派出所，并抄送住建、消防部门；
违反本条第（五）项行为的，应当报告生态环境、城市管理等主管部门或公安派出所；
违反本条第（六）项行为的，应当报告公安派出所；
违反本条第（七）项行为的，应当报告城市房地产行政主管部门；
违反本条第（八）项行为的，应当报告市场监督管理部门；
违反本条第（九）项行为的，应当报告城市管理、公安派出所等部门；
违反本条第（十）项行为的，应当报告公安派出所。
违反本条第（十一）项行为的，应当报告城市管理行政主管部门及公安派出所。
第五十九条 有关行政主管部门在接到相关违法行为的投诉、举报后，应当及时登记并依法调查处理。对不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给相应的行政主管部门，同时告知投诉人、举报人。
第六十条 【装饰装修管理】业主或者物业使用人在室内装饰装修工程开工前应当向物业服务企业申报登记，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
物业服务企业应当按照室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》有关行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
有关部门接到物业服务企业关于装修人或者装饰装修企业有关违法违规行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
第六十一条 【电梯管理】物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。
物业服务企业应当履行电梯使用安全管理责任，做好日常运行管理，委托有资质的电梯维护保养单位负责电梯的日常维护保养。电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护，保障电梯的安全运行。
物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施并通知电梯维护保养单位，电梯维护保养单位应当及时维修。同时，电梯发生事故或存在严重安全隐患时，物业服务企业应当及时向物业所在地电梯安全监督管理部门报告。
第六十二条 【消防管理】物业服务企业应当按照物业服务合同履行消防安全管理职责，对管理区域内共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施、消防车通道进行统一管理，确保公共消防设施的完好有效；定期开展防火检查、巡查和消防安全宣传教育，加强电瓶车的充电管理，及时消除火灾隐患。
第六十三条 【维修资金使用】物业管理区域内的共用部位、共用设施设备保修期满后，需要维修、更新、改造的，可按照有关规定申请使用维修资金。
第六十四条 【公共收益】业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的公共收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。公共收益的收支办法应当在管理规约中予以明确，业主委员会应当定期公布公共收益的收支情况。
业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。
第五章 监督与管理
第六十五条 市、县（区）人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务。
市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）制定全市物业管理有关政策；
（二）加强对县（区）物业管理工作的指导和监督；
（三）加强物业服务行业信用监管，开展物业服务企业信用评价；
（四）指导和监督前期物业管理招投标活动；
（五）组织物业管理相关宣传和培训；
（六）指导和监督物业管理行业协会有关工作；
（七）法律、法规规定的其他职责。
县（区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的具体监督管理工作，履行下列职责：
（一）加强物业服务行业事中事后监管，制定随机抽查事项清单，建立健全随机抽取检查对象、随机选派检查人员的“双随机”抽查机制；
（二）加强本地物业服务行业信用管理，建立物业服务企业信用档案（包含企业的信用信息、企业盖章的诚信服务承诺等）；
（三）依法开展物业管理区域划分、物业管理招标及中标结果备案、协议方式选聘物业服务企业的核准、物业承接查验备案、物业服务合同备案、物业服务企业信息登记录入等工作；
（四）负责住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理；
（五）负责住宅室内装饰装修活动的监督管理；
（六）加强对街道办事处（乡、镇人民政府）物业管理、业主大会和业主委员会工作的业务指导和培训；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第六十六条 市、县（区）人民政府相关职能部门应当按照各自职责，做好下列工作：
（一）自然资源和规划部门负责督促建设单位按照规划设计要求配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房等相关物业配套设施，并在建设工程规划许可证及其附图上载明建筑面积和位置；负责查处物业管理区域内的违章搭建、破坏住宅外立面等行为。
（二）发展改革部门会同房地产行政主管部门按照管理权限负责制定服务收费标准。
（三）住建、消防部门和公安派出所依法对物业管理区域内堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道和毁损共用消防设施、器材等消防违法行为进行查处，并督促整改火灾隐患。
（四）市场监督管理部门负责物业服务收费的监督和管理，规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为，负责调处物业服务收费纠纷；负责对电梯安全实施监督管理，依法对电梯使用单位、电梯维保单位实施监督检查，对电梯使用单位未按照规定办理使用登记、未依法设置使用登记标志和定期检验标志，以及电梯维护保养单位未按照规定和安全技术规范的要求进行电梯维护保养等相关违法行为依法进行查处；应当定期与房地产行政主管部门互通物业服务企业工商注册信息，对物业管理区域内利用住宅从事经营活动的，应当严格审查和规范营业执照颁发程序，对经营者未依法取得营业执照从事经营活动的行为予以查处。
（五）水、电、气、通讯等有关行业主管部门负责督促供水、供电、供气、通讯等专业经营单位对相关设施设备及管线进行维修、养护、更新和管理，协调处理相关矛盾纠纷。
（六）生态环境主管部门负责对环境噪声污染防治实施统一监督管理，依法对在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施进行监管，对违反生态环境有关法律法规的行为依法查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调解。
（七）公安部门负责指导和监督物业管理区域内的安全防范工作，依法调处治安纠纷，查处打击违法犯罪案件；负责人防、物防、技防三防设施监管；依法对限养犬实施管理；依法对使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动、室内装修活动等造成的环境噪声进行监管；按照《保安服务管理条例》等法律法规依法监管物业管理区域内的保安服务活动。
（八）民政行政主管部门负责依法登记物业服务行业协会，协助建设（房地产）主管部门对物业服务行业协会进行监督管理；负责加强对社区居委会的指导监督，指导社区完善居民自治。
（九）城市园林绿化行政主管部门依法对居住区绿地实施监督管理，任何单位和个人，不得改变居住区绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。确需改变居住区绿地使用性质的，应当经城市园林绿化行政主管部门审查，报同级城市人民政府批准，并依法向土地管理部门办理用地手续。
（十）司法行政机关负责指导物业管理行业协会加强物业管理人民调解组织建设，指导街道办事处（乡、镇人民政府）人民调解委员会调解物业管理纠纷，建立健全工作机制，最大限度化解物业服务矛盾纠纷，维护社会稳定，促进社会和谐。
（十一）综合执法部门负责城中村、住宅小区、重点建设项目的违法建筑的巡查和查处拆除，杜绝新增违法建筑，有计划的拆除已有违建，有效地遏制违法建筑行为和强行占用公共资源的发生。
发展改革、公安、消防、民政、司法、财政、生态环境、自然资源和规划、卫生、教育、市场监督管理、城市管理、综合执法等有关部门以及水、电、气、通讯等有关行业主管部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，按照各自职责依法协调处理有关物业管理纠纷，接到违反本细则及有关法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。
第六十七条 【基层政府职责】街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：
（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；
（二）负责业主委员会备案；
（三）协调社区建设与物业管理的关系，调解物业管理纠纷，协调处理物业管理重大突发事件；
（四）采集物业服务企业信用信息，调查业主满意度；
（五）指导和监督物业管理项目的移交；
（六）法律、法规规定的其他职责。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当根据需要,配备专门机构或人员,负责指导和监督物业管理活动、业主大会和业主委员会工作。
第六十八条 【自治组织职责】 居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关工作，履行下列职责：
（一）建立本辖区内物业管理有关基础数据台账（含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等），并常态化动态管理；
（二）协助街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导业主大会、业主委员会有关工作，抽查核实业主大会签名的真实情况，监督业主委员会决议公示等有关事项；
（三）因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，居民（村民）委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，包括代管上一届业主委员会的有关档案资料、财物、印章等；
（四）协助街道办事处（乡、镇人民政府）调解处理物业管理纠纷；
（五）配合做好小区综合整治工作，对住宅小区内损害业主共同利益的各类违法违规行为，及时劝阻并向有关行政管理部门报告。
（六）按照本细则规定代管相关档案资料、印章及财物。
第六十九条 物业服务企业应当配合各级人民政府、居民（村民）委员会和相关部门依法开展的各项工作。
第七十条 业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时，可以向街道（乡、镇）人民调解委员会申请调解。
第七十一条 【信息登记】物业服务企业应当具有独立法人资格，依法取得工商营业执照，并自领取营业执照之日起30日内，到县（区）房地产行政主管部门进行信息登记。
工商注册地在市外的物业服务企业到我市从事物业服务的，应当持营业执照、物业企业基本信息、人员信息、项目信息等相关资料到市、区（县）房地产行政主管部门进行信息登记。
第七十二条 【信息填报】物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用信息、统计报表等相关资料，填报相关信息。
第七十三条 【事中事后监管】房地产行政主管部门应当加强物业服务行业事中事后监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，对发现的违法违规行为，依法依规加大惩处力度。
逐步建立完善物业服务行业信用体系，加强对物业服务企业及从业人员的信用管理，并将物业服务企业的信用评价结果和物业服务企业信用档案（包含企业的信用信息、企业盖章的诚信服务承诺等）归集至全国信用信息平台（四川宜宾）。在信用宜宾网站上向社会公布物业服务企业的诚信服务承诺，定期公布物业服务企业的信用评价结果并开展守信联合激励和失信联合惩戒，构建以信用的物业服务市场监管体制。
第六章 法律责任
第七十四条 建设单位、物业企业、业主委员会等违反本细则规定的，相关主管部门可采取约谈、通报或媒体曝光等行政管理措施。
第七十五条 建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令改正。违反法律、法规、规章的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依法处罚，并将处罚结果抄送街道办事处（乡、镇人民政府）。
第七十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）和县（区）房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第七十七条 违反本细则的规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第七十八条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十九条 违反本细则的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上20万元以下的罚款。
第八十条 建设单位违反本细则规定，有下列行为之一的，由县（区）人民政府房地产行政主管部门予以处罚：
（一）未按本细则第三十五条规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
（二）未按本细则规定报告申请设立业主大会或者违反本细则规定拒不承担筹备组工作经费和首次业主大会会议经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上15万元以下的罚款；
（三）违反本细则第三十七条规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处2万元以上10万元以下的罚款。
第八十一条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚：
（一）未按规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处1千元以上5千元以下的罚款；
（二）违反本细则五十三条规定擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以下的罚款；
（三）未按本细则第五十四条规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处5万元以上15万元以下的罚款；
（四）违反本细则的规定，未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第八十二条 市、县（区）人民政府相关部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第八十三条 本细则未尽事宜，法律、法规已有规定的，从其规定。
第八十四条 本细则由宜宾市人民政府、宜宾市住房和城乡建设局负责解释。
