??2015年11月23日在湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议上
湖北省住房和城乡建设厅厅长尹维真
主任、副主任、秘书长、各位委员：
我受省人民政府的委托，现就《湖北省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）的有关问题，作如下说明：
一、制定条例的必要性
物业管理与人民群众生产生活息息相关，对于维护社会稳定，全面建成小康社会，践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念有着重要意义。随着住房制度改革的不断深化，城镇化加快发展，物业管理在经济新常态下呈现出一些新情况、新问题。一方面，我省物业管理行业发展较快。物业管理类型从住宅延伸到非住宅。截止目前，我省已实施物业管理项目8015个、建筑面积5.18亿平方米，其中住宅小区项目6068个、建筑面积4.16亿平方米；非住宅小区项目1947个、建筑面积1.02亿平方米。全省物业服务企业4142家，其中一级资质57家、二级资质216家、三级资质2531家、暂定级别1338家，注册物业管理师482人，从业人员总数18.21万人。全省归集住宅专项维修资金176.88亿元，已使用9.63亿元。我省物业管理取得了长足的发展，在改善人们生活和工作环境，解决城乡就业问题，促进地方经济社会发展等方面，发挥了积极的作用。
另一方面，广大城镇居民对物业管理的要求不断提高与其存在的矛盾和问题比较突出。一是建设单位遗留问题比较多。有的配套设施设备不健全，有的权属关系不明确，有的承诺事项不兑现，这在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。二是业主委员会成立难。虽然国务院《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了规定，由于缺乏实施细则，操作性不强，导致多数小区都未成立业主大会和业主委员会。三是物业服务不规范。物业服务企业乱收费、服务差的问题在一些地方还比较突出。四是旧住宅区设施设备年久失修，环境脏、乱、差等问题一直未能得到很好的解决。同时，物业管理体制、车位车库的权属划分、专项维修资金的紧急使用等诸多问题需要规范明确，物业管理中政府与市场、业主和企业、管理与服务的关系问题也需要从地方立法层面上进一步确立。因此，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，根据上位法的规定，总结我省物业管理实践经验，制定出台《湖北省物业管理条例》显得尤为迫切和重要。
目前，广东、山东、江苏、青海、上海等省、市相继出台了物业管理方面的地方性法规，为我省物业管理立法提供了丰富的可供学习的经验和做法。
二、《条例（草案）》起草过程
在省人大常委会和省政府的高度重视下，《湖北省物业管理条例》立法项目列入了省人大2013年至2017年五年立法规划和2015年立法计划项目。去年，我们就成立了由省住建厅、省人大城环委、省政府法制办、市州物业主管部门及有关专家组成的协调小组和起草工作专班，有序有力的开展立法相关工作。
在省人大常委会王玲副主任的带领下，省人大城环委还与我厅组成调研组，先后赴武汉、咸宁、黄冈等地就物业管理情况进行了专题调研，省人大常委会部分组成人员还先后到香港和澳门进行了学习考察，形成了物业管理专项调研报告，为加快推进我省物业管理立法工作提供了理论和实践支撑。
按照科学立法、民主立法的要求，我们在认真学习上位法、充分借鉴兄弟省市相关立法经验的基础上，先后多次召开专题座谈会、立法论证会，充分吸收社会各界人士、专家学者、物业服务企业、广大业主、以及政府相关部门的意见建议，经过数易其稿，形成了《湖北省物业管理条例（草案）》送审稿，于今年年初上报到省政府。之后，省政府法制办及时在政府法制网上公开征求了意见，并组织赴省内外进行了专题调研。针对广大业主和服务企业关注的热点难点问题，10月中旬又组织召开了业主、物业服务企业及建设单位代表和政府部门、律师、教授、媒体记者参加的立法听证会。在充分听取各方意见的基础上，经反复研究，十易其稿，形成了《条例（草案审议稿）》，于11月2日提请省政府常务会议审议通过，并按照审议意见修改完善，形成了本次省人大常委会审议的草案。
三、需要说明的几个问题
《条例（草案）》共八章七十八条，包括总则，物业管理区域与相关配置，业主、业主大会及业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则等内容。
（一）关于物业管理体制。为了解决业主委员会成立难，业主自治制度不能有效执行等现实问题，按照上位法的规定，考虑到物业管理是社区建设的重要组成部分，在借鉴了武汉、宜昌等城市近年来发挥街道办事处和社区居委会属地指导协调物业管理的成功经验后，我们在草案中明确了街道乡镇的相关责任，规定其负责组织和指导本辖区内的小区成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理和社区建设的关系（第四条）；建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调的问题（第五条）。县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系（第六条）。通过这些制度的建立，推动物业管理由房产部门单一监管向基层政府统筹协调转变，推动物业服务由传统服务向现代服务业转变，真正融入到社区建设管理服务之中。
（二）关于业主大会与业主委员会。现实执行中，由于缺乏相应的启动机制，使得首届业主大会和业主委员会难以召开。草案明确规定了首届业主大会的筹备成员，设定了筹备程序，细化了启动流程，解决成立难的问题（第十九条至第二十五条）。针对业主自治运行中表决机制不健全，方式方法落后的问题，创新了业主自治管理模式，对于业主人数超过300人的小区，设定了业主代表大会制（第十八条第三款）；为了保证业委会委员的正常履职，设定了委员候补制度（第三十条）和撤销资格制度（第三十三条第二款）；为了方便表决和提高公信力，规定房产部门要建立物业管理电子投票信息系统，鼓励电子投票表决方式（第三条第五项、第二十九条）。
（三）关于供水供电等设施设备配置及责任划分。长期以来供水、供电等物业附属设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素，究其原因主要是供水、供电等物业附属设施的管理维护责任不明所致。为了防止今后开发建设单位在供水、供电等物业附属设施配置建设上的随意性以及专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任，保障水、电、气等设施设备的使用安全，有效发挥专业经营单位维护管理的专业技术优势，草案在借鉴山东、江苏等外省经验的基础上，规定应当将专业经营设施设备移交给专业经营单位管理、维护。由于老旧小区专业经营设施设备移交还存在改造等问题，鉴于全省各地经济发展状况不同，草案授权由市（州）另行制定具体办法（第十四条、第十五条、第六十七条和第六十八条）。
（四）关于车位车库的使用与管理。车位车库是物业纠纷和矛盾比较集中的问题，主要原因有两个方面，一是车位车库的权属不清，二是车位车库数量有限，属于稀缺资源。为此，草案在物权法相关规定的基础上，进一步明确业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位，属于全体业主共有，建设单位不得出售（第十六条）；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月（第五十六条）；违反规定出售车位的，由房产部门处以5万元以上10万元以下的罚款（第七十条第一项）。该规定在听证会上获得各方代表的充分认可。
（五）关于专项维修资金的紧急使用。鉴于国家颁布了《住宅专项维修资金管理办法》，草案没有对专项维修资金作专章的规定。现实中专项维修资金的使用是由业主大会决定，但业主大会的召开、决定过程漫长，造成紧急情况下无法用钱，也导致了专项维修资金使用难。为此，草案就专项维修资金的紧急使用开辟了绿色通道，规定可以先行采取应急措施，再行报告并核准（第六十六条）。
