2020年遵义物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2020-11-16 11:26:31 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

遵义市物业管理办法(草案征求意见稿)

第一章 总则

第一条【立法宗旨】为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业管理行业健康发展,营造和谐有序的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

9.jpg

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务及监督管理活动。

第三条【管理原则】物业管理活动应当遵循权利与义务相一致,实行业主自治、属地管理、政府指导和监督相结合的原则。

第四条【体系机制】市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入社会治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

倡导绿色物业管理和智慧物业管理,促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。

物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

第五条【党组织指导监督】业主大会、业主委员会和物业服务企业等应当在党组织的领导下依法依规开展物业管理活动,建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理和物业管理工作。

引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。

第六条【信用体系】市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立健全物业服务企业信用档案,对物业服务企业实行动态管理,定期向社会公布信用信息评价结果。

第七条【物业管理信息平台】市物业管理行政主管部门应当建立包括电子数据投票系统在内的统一的物业管理信息平台,与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。

建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业等物业管理各方应当通过物业管理信息平台,将业主、业主大会、物业服务、信用档案、物业专项维修资金、物业安全管理等物业管理信息依法予以公开,并对信息的及时性、完整性和准确性负责。

第二章 监督管理

第八条【部门职责】市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)研究制定和宣传物业管理相关政策措施;

(二)指导和监督县(市、区)物业管理行政主管部门的物业管理工作;

(三)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

(四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

(五)负责住宅专项维修资金的指导和监督;

(六)负责物业服务企业信用管理;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第九条【部门职责】县(市)区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)指导和监督乡镇人民政府、街道办事处的物业管理工作;

(二)负责物业管理招投标备案和采用协议的方式选聘物业企业的审批工作。

负责物业管理区域的备案和调整,物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(三)负责住宅专项维修资金的归集、使用和监管;

(四)负责建立物业管理纠纷调解机制,处理物业管理投诉;

(五)组织开展辖区内物业管理项目的调查,建立相关物业管理档案;

(六)指导街道办事处(乡镇人民政府)依法开展物业管理相关活动;

(七)定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业、项目负责人的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询。

(八)负责对街道办事处和乡镇人民政府的物业管理工作人员、业主委员会成员的培训工作;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第十条 【街道乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府在县(市)区人民政府物业管理行政主管部门指导下,履行以下职责:

(一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举,并做好业主委员会备案工作;

(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;

(三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

(四)协调和监督物业服务企业的交接;

(五)协调和监督老旧小区物业管理;

(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

(七)法律、法规规定的其他职责。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

第十一条【其它有关部门职责】市、县(市、区)相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的管理工作:

(一)公安机关负责对物业服务企业履行治安、消防安全职责情况实施监督检查,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

(二)规划国土行政主管部门负责业主共有物业权属划分及登记,对物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督;

(三)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物等监督检查;

(四)建设行政主管部门负责物业管理区域内房屋建筑工程质量保修、供水、供气、供热的监督管理,依法查处擅自变动房屋建筑主体和承重结构的违法行为;

(五)发展和改革部门应当做好物业服务收费政策研究和制定工作;

(六)城市综合管理行政主管部门负责乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等综合执法监督检查;

(七)市场监督管理部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器等特种设备的安全监察,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为;

(八)人民防空主管部门负责人防工程设施相关的违法行为监督检查;

(九)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

其它有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理的相关工作。

第十二条【行业自律】物业管理相关行业协会应当加强行业自律,规范服务行为,调解行业内部争议,促进物业服务企业诚信经营,推动行业健康有序发展。

提倡和鼓励物业服务企业加入物业管理协会。

第十三条【分类监管制度】市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、物业管理项目负责人信用信息档案,将物业管理不良行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

市物业管理行政主管部门应当按照法律法规的有关规定,根据有关单位和人员的信用信息记录等情况实施分类监管,对于信用记录良好的单位和人员,建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员,建立惩戒制度。分类监管的具体实施办法,由市物业管理行政主管部门另行制定。

第十四条【联席会议制度】街道办事处、乡镇人民政府应当建立联席会议制度,联席会议由街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业、物业管理专家等参加,协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项:

(一)前期物业管理阶段的突出问题;

(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他突出问题。

第三章 业主和业主组织

第十五条【业主定义】房屋的所有权人为业主。

尚未办理所有权登记,但基于房屋买卖、继承、赠予、拆迁或者征收等法律行为已经合法占有该房屋的人认定为业主。

业主在物业管理活动中,依法享有权利、履行义务。

第十六条【其他物业使用人】物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第十七条【业主大会及业主委员会】物业管理区域内全体业主应当依照国务院《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》规定的法定程序设立业主大会,选举业主委员会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,按照相关规定开展物业管理有关的活动。

未成立业主大会的,在发生物业企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时,由所在的街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。

一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第十八条【业主大会筹备】筹备组组织成立业主大会时,可以物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的名义向不动产登记机构提出查询或者核实业主身份的请求,不动产登记机构应当及时予以协助。

乡镇人民政府、街道办事处可以通过政府购买服务的形式,选聘法律、会计、评估等相关专业服务机构或人员参与业主大会筹备事务,协助筹备组完成业主大会成立等相关事项。

筹备组筹备召开首次业主大会会议的经费由物业所在地乡镇人民政府、街道办事处承担。

业主大会设立之日起,业主大会筹备组自行解散。

第十九条【业主大会筹备组成员条件】筹备组中的业主代表应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)健康状况能够满足筹备组工作需要;

(三)按时足额交纳前期物业服务费及其他相关费用;

(四)按规定交存专项维修资金;

(五)无违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

(六)无非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的行为;

(七)无非法占用公共区域或者共用设施设备的行为;

(八)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位或者物业服务企业从事管理工作的;

(九)无其他危及建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为。

第二十条【业主小组】同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

第二十一条【业主决策信息系统】业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。

本市建立业主决策电子投票系统,由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

第二十二条【业主委员会成立】业主委员会由业主大会依法选举产生,是业主大会的执行机构,接受业主大会及业主监督。业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,由五至十一人单数组成。

业主委员会设主任一名,由业主委员会从委员中选举产生。鼓励和支持符合条件的社区党员通过规定的程序参选业主委员会主任。

第二十三条【业主委员会登记备案】业主委员会应当自产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并同时在物业管理区域内的显著位置公示七日以上:

(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员及候补委员名单和身份证明;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主委员会办公场地、电话等联系方式;

(五)业主大会会议表决结果及决议。

业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请核实,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内,采用在物业管理区域内显著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式进行核实,并根据核实情况作出处理决定。

第二十四条【业主委员会性质和职责】业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督。业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

(二)执行业主大会的决定,处理业主大会的日常管理事务;

(三)编制业主大会年度财务预算方案、决算方案;

(四)拟订业主大会内部管理制度及共有物业、共有资金的管理与使用办法;

(五)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(六)拟订物业服务企业招标方案;

(七)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准;

(八)制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计帐簿、财务报表等有关文件及印鉴;

(九)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(十)督促业主、物业使用人遵守管理规约、缴纳物业管理费及其他费用,追缴业主拖欠的物业管理费、专项维修金;

(十一)调解业主、物业使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十二)配合乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

(十三)制定印章管理和档案管理制度,并建立相关档案供业主查询;

(十四)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会可以根据业主大会决定聘请执行秘书、财务人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会议事规则规定。

第二十五条【业主委员会禁止事项】业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

第二十六条【业主委员会解散】业主委员会有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织召开业主大会会议,由业主大会会议决定是否解散业主委员会:

(一)严重侵害业主合法权益的;

(二)严重影响社区安定及公共秩序的;

(三)不按照规定履行业主委员会职责的;

(四)违反财务管理、工作档案和印章管理制度,情节严重的。

业主大会会议决定解散业主委员会的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

第二十七条【分期选举】划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目,先期开发部分符合业主大会成立法定条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条【业主委员会印章管理】业主委员会办理备案后手续后,可持备案证明向公安机关申请制业主大会印章和业主委员会印章,并且街道办事处报送印章印样。

第二十九条【共有资金审计】鼓励实行业主委员会及委员任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计由业主监事会或业主大会指定的业主负责组织,审计费用列入业主共有资金支出项目,审计结果应当予以公示。业主大会应当委托监事会或其他机构每年不少于一次对共有资金、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

业主对共有资金、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议、提议审计的,经业主大会会议表决通过后,业主大会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。

业主大会、业主委员会、业主委员会委员、物业服务企业等应当对共有资金审计予以配合,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第三十条【物业管理委员会】物业管理区域有下列情形之一且未经全体业主共同决定实施自行管理的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会,作为临时机构代行业主委员会职责:

(一)具备设立业主大会条件但未设立的;

(二)换届选举小组在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的;

(三)业主大会会议决定解散业主委员会,街道办事处(乡、镇人民政府)在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的。

第三十一条【报告】街道办事处(乡、镇人民政府)应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门。

县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

第三十二条【物业管理委员会的职责】物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见,形成决定。

物业管理委员会应当推动召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起十日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

第四章 前期物业管理

第三十三条【前期物业定义】前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,并按规定进行备案。

第三十四条【前期物业服务企业选聘要求】前期物业管理阶段的住宅物业,建设单位应当通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面前期物业服务合同。

投标人少于3个或者总建筑面积不超过3万平方米的住宅物业,经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三十五条 【社区组织办公服务用房】新建物业服务区域,每300至1000户建设单位应当配建一处组织办公服务用户,配建标准按0.2平方米/户计算,社区办公室服务用房应与住宅开发项目同步设计、同步建设、同步验收,原则上应与社区服务中心集中配置,并无偿交所在地乡镇人民政府(街道办)统一使用管理。

第三十六条【临时管理规约】建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对以下事项作出约定:

(一)物业共用部位、共用设施设备的移交和查验;

(二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理规定;

(三)业主的权利与义务;

(四)违反临时管理规约应当承担的责任;

(五)临时管理规约依法应当约定的其他事项。

临时管理规约不得侵害物业买受人合法权益。

临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十七条【承接查验条件】建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供热、供气、公共照明、通信、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第三十八条【承接查验资料】物业现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业服务用房清单;

(六)业主清册;

(七)园林施工图纸及树种清单;

(八)物业管理所必需的其他资料。

未能移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,并在承诺时限内完成移交工作。

第三十九条【承接查验协议】物业承接查验应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第四十条【承接查验费用和责任】物业承接查验的费用,由建设单位承担。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和物业正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第四十一条【承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他承接查验有关的文件。

第四十二条【前期物业服务企业退出】业主大会会议或业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共有部门查验交接,前期物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并配合选聘的物业服务企业接管,并移交本办法第三十八条第一款规定的相关资料。

第四十三条 前期物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照前期物业服务合同约定公布收支情况。前期物业服务合同未约定的,至少每半年公布一次收支情况。

业主委员会设立账户的,物业服务企业应当按照合同约定的时间和方式将属于业主共有的资金转入业主委员会账户;前期物业服务合同未约定的,物业服务企业应当在业主委员会设立账户之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主委员会账户。

物业服务企业将属于业主共有的资金转入业主委员会账户后,仍应当公示利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的分配和移交情况。

前期物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,不得处置业主公共收益。

第五章 物业管理服务

第四十四条【物业服务企业】从事物业服务活动的企业应当依法成立,具有独立法人资格,并拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起五日内,将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。

市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动,应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。

第四十五条【招投标平台】本市建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十六条【物业服务企业诚信档案制度】市物业管理行政主管部门应当完善物业服务企业诚信档案制度,物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供物业服务,存在以下严重失信行为的,应当记入诚信档案失信名单:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

(三)采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送财物等手段恶性竞争物业服务项目的;

(四)物业服务合同依法解除后,拒不退出物业服务项目的;

(五)泄露业主信息的;

(六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰,采取暴力行为打击报复的。

物业从业人员列入严重失信人员名单的,物业服务企业应当对其予以处理;物业服务企业自列入严重失信企业名单之日起两年内,不得在本行政区域从事物业管理服务工作。

第四十七条【物业服务合同】业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,并按规定进行备案。

物业服务合同应当载明下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

(三)物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用;

(四)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

(五)双方的权利义务;

(六)违约责任、履约保证措施、合同期限及合同解除的条件;

(七)与物业服务有关的其他事项。

第四十八条【物业服务公开】物业服务企业应当将下列信息予以公示:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

第四十九条【项目负责人】物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。更换项目负责人的方式由物业服务合同约定。

项目负责人的履职情况记入信用信息档案。

第五十条【委托要求】除清洁、绿化、保安、电梯维护管理等专业服务外,一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上或者地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第五十一条【物业服务收费指导】物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通住房、保障性住房(别墅除外)物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价;物业服务企业接受业主委托提供物业服务合同以外的特约服务费实行市场调节价。

实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费,由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级指导标准、物业服务企业成本、居民经济承受能力等因素,制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,向社会公布。

第五十二条【物业收费原则】物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则,具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定。

物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第五十三条【交费义务】物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

业主逾期不交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、电话催交等形式,督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。经生效司法判决确认后仍不履行的,可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五十四条【物业转让】业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时,应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

第五十五条【物业服务企业对违法行为的制止和报告义务】对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十六条【物业服务企业的安全防范义务】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第五十七条【物业使用人的权利义务】物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第五十八条【合同终止退出】物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理物业管理交接,退出物业管理区域。

物业服务企业办理物业管理交接,应当移交下列资金、资料和物品:

(一)共管账户内业主共有资金结余;

(二)物业服务用房;

(三)物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料;

(四)利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

(五)其他应当移交的资金、资料和物品。

物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品并拒绝退出物业管理区域的,业主大会应当及时向街道办事处、社区居委会和区主管部门报告,并可向辖区内公安机关请求协助;物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

第五十九条【强制退出和移交】物业服务合同终止后,物业服务企业不得以业主欠交物业管理费用或者对业主大会、业主委员会、筹备组及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

物业服务企业退出后,物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

第六十条【老旧小区简易物业服务组织的组建】老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府(街道办事处)帮助组织成立业主委员会,并选聘物业服务企业进行服务;无法选聘的,乡镇人民政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。

老旧小区的具体标准由县(市、区)人民政府制定。

第六十一条 建立物业服务第三方评估制度。业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第六章 物业的使用与维护

第六十二条【房屋装修时业主及物业服务企业的告知义务】业主或者非业主使用人进行物业装修的,应当事先告知物业服务企业,并不得违反物业装修的有关规定。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督,业主或者非业主使用人应当予以配合。

第六十三条【配套建筑及设施设备交付】新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

(三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

(五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

(九)法律、法规规定的其他条件。

第六十四条【改变公共建筑及共用设施的程序】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第六十五条【业主、物业服务企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则】业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第六十六条【专业经营设施设备】建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

第六十七条【管线等共用事业设施维护责任】供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

供水、供电、供气企业以楼内分户计费表为界,负责界限以外(含计费表)的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的,其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的,由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第六十八条【居民用水用电价格标准及范围】物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民用水用电价格标准。

第六十九条【维修资金交存】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交存专项维修资金。

业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在办理房屋产权初始登记时存入住宅专项维修资金专户。

不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。

第七十条【人防工程】物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照人防主管部门要求设置人防工程标识牌。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主、物业使用人开放,按照“谁受益、谁负责”的原则,由人防工程停车位的使用费收取方负责维修养护。

第七十一条【应急维修】发生下列紧急情况时,业主委员会或者物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并及时修缮:

(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

(二)消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;

(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况;

(四)其他影响安全的紧急情况。

发生前款所列情形,物业服务企业应当及时向业主委员会、街道办事处和区主管部门报告相关紧急情况,并提请进行应急维修。业主委员会未及时作出决定或物业服务企业未及时修缮的,业主可以提请街道办事处要求区主管部门书面通知业主大会和物业服务企业限期修缮;区主管部门书面通知限期修缮;逾期不修缮的,街道办事处可以组织代为修缮,维修费用在专项维修资金中列支。

物业存在安全隐患经鉴定属于危险房屋的,按照国家有关危险房屋的管理规定处理。

第七十二条【专项维修资金】一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价比例的百分之二,在办理该物业项目国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。市政府应当根据物业不同类型,分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准,并向社会公布。

日常收取的专项维修金由业主在缴纳物业管理费时一并缴纳,业主大会决定将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的,由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户;业主大会决定不将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的,该物业管理区域内日常收取的专项维修资金由业主大会自行依法管理。日常收取的专项维修资金交纳标准及具体管理办法,由市主管部门另行制定。

第七十三条【专项维修资金用途】物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造,除本办法第七十二条规定的应急维修情形外,业主大会可根据专项维修资金的相关规定,自行决定物业专项维修资金的使用范围和具体项目。

第七十四条【专项维修资金存储】市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户,对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

物业专项维修资金的管理,遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

第七十五条【专项维修资金续筹】物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的,业主大会应当续筹物业专项维修资金,续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

第七十六条【专项维修资金返还】业主转让物业时,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求业主大会返还物业专项维修资金余额;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,依据业主大会或者建设单位的申请,应当将物业专项维修资金余额退还业主。

第七十七条【专项维修资金分摊】物业专项维修资金的使用按照下列规定执行:

(一)物业全体共有部分所需费用,由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;

(二)物业部分共有部分所需费用,由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业共有部分被人为损坏的,其修缮费用由侵权责任人承担。

第七十八条【专项维修资金使用规则】业主或者业主大会决定物业专项维修资金的使用。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案,应当经与会业主所持投票权数三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。

物业维修工程预算或者竣工结算金额超过十万元的,其预算、结算报告须经具有造价咨询等相应资质的第三方机构予以审核。主管部门按审核确认的金额办理拨付手续。物业维修工程不得随意拆分以规避第三方审核。

除紧急维修外,未将日常收取的专项维修资金全部移交物业专项维修资金专户的物业管理区域,应经业主大会结清并同意后,方能申请首期归集的物业专项维修资金的使用。

物业管理区域实行业主自行管理的,物业专项维修资金的使用规则由市主管部门另行制定。

第七章 法律责任

第七十九条【一般规定】违反本办法规定的行为,法律、法规有规定的,从其规定。未作出处罚规定的,按照本办法的处罚规定执行。

第八十条【建设单位违反招投标规定的行政责任】违反本办法第三十四条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第八十一条【建设单位的法律责任】违反本办法的规定,建设单位以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,由县级房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处3万元以上5万元以下罚款,并列入失信企业名单,由有关部门实施联合惩戒。

第八十二条【物业服务企业的法律责任】被解聘的物业服务企业有下列行为之一的,由县级房地产行政主管部门责令限期改正,将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期不改正的,处两千元以上两万元以下罚款:

(一)在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,不维持正常的物业管理秩序的;

(二)在业主委员会选聘新的物业服务企业后未向业主委员会或者未在业主委员会监督下履行交接义务的;

(三)未在规定期限内撤出物业管理区域,且拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域的;

(四)对电梯、消防等共用设施设备维护保养不当导致存在安全隐患或者无法正常使用的。

第八十三条【物业管理主管部门工作人员违法犯罪的刑事和行政责任】有关行政管理部门负有直接责任的主管人员和其他直接责任人有下列情形之一的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分:

(一)未按照规定履行监督管理职责的;

(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(三)对物业服务活动中的投诉举报,不及时受理、依法处理的;

(四)发现违法行为不及时查处的;

(五)违法实施行政处罚的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。