丹东市物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 丹东市城市市区内的物业管理、使用及其监督适用本细则。
第三条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 丹东市住房和城乡建设委员会(房产)(以下简称市物业主管部门)负责丹东市城市市区内物业管理的监督管理工作。
规划、物价等有关行政管理部门按照各自职责,协助做好丹东市行政区域范围内物业管理的监督管理工作。
第五条 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助市物业主管部门对物业管理活动进行监督管理。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规规定的权利，并应当履行相应的义务。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》规定的职责。
第八条 符合成立业主大会条件的，由街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组建成立首次业主大会会议筹备组，选举产生业主委员会。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的市物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业管理用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料 。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)代表产生的具体办法是：
(一)业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。具体标准为5万平方米以下(含5万平方米)多层住宅1个单元选出1个业主代表，高层住宅每8层(含8层)选出1个业主代表，5万平方米至10万平方米(含10万平方米)多层住宅2-3个单元选出1个业主代表，高层住宅每6层(含6层)选出1个业主代表，10万平方米以上的多层住宅每栋楼选出1名业主代表，高层住宅每4层(含4层)选出1个业主代表。业主代表的产生需经相关业主一半以上业主签字同意。
(二)由物业所在地的街道办事处推举代表1名，任筹备组组长。
(三)由物业所在地的社区居民委员会推举1至2名代表。
(四)由建设单位推举1至2名代表。
筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在小区内公告。
第十四条 业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向市物业主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员的名单;
(五)业主大会会议的各项表决情况记录。
市物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十八条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。
业主委员会召开会议应有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。
第十九条 业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。每届任期不超过5年。
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会，重新选举业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第二十一条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本细则第第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处或镇人民政府、居民委员会应当组织全体业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第二十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的、新一届业主委员会产生之前，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处或镇人民政府代行业主委员会职责。
第二十三条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第二十五条 房屋出售率达到50%以上的原有住宅区，业主委员会的选举产生参照以上条款进行。
第三章 前期物业管理
第二十六条 建设单位应当在销售物业前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积小于2万平方米的，经市物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第二十七条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。
临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十八 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十九条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第三十条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向市物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。
第三十一条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、相关场地查验记录;
(四)物业质量保修和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕后30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接等资料交市物业主管部门备存，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章。
第三十二条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房，最低不得少于60平方米，业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，最低不得少于15平方米。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。市规划部门审批新建物业规划设计方案时应征求市物业主管部门对物业管理用房设置的意见，建设单位应将物业管理用房的面积、位置在设计方案中载明。
经依法审批，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第三十三条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由市物业主管部门登记建档。
第四章 物业管理服务
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)物业的基本情况;
(三)物业服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务费的标准和收取办法;
(五)双方的权利义务;
(六)专项维修资金的管理和使用;
(七)物业管理用房的管理和使用;
(八)合同期限;
(九)违约责任;
(十)争议解决方式。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外，物业服务合同期限应不少于3年。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第三十一条第一款规定的资料。
第三十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和物业使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议。
第四十条 物业服务企业收取物业服务费须持有物价部门核发许可证，并持证收费。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当每年至少向业主委员会和业主大会报告一次，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
第四十一条 物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
物业服务企业决定不再继续进行物业服务的，应当在物业服务期满2个月前，书面通知业主委员会，由业主委员会召集业主大会会议，选聘新的物业服务企业。
第四十二条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本细则第三十三条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。同时，还应当将有关的设施设备管理、装修管理等未尽事宜与业主委员会或新进驻的物业服务企业做好交(衔)接工作，所有移交资料、物品、财务帐目都必须有书面材料及汇总清单，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章，同时将汇总清单上报市物业主管部门。交接工作应在1个月内办妥。
第四十三条 街道办事处或乡镇人民政府和居民委员会应当配合市物业主管部门调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
物业管理区域内，应当建立由街道办事处或乡镇人民政府、市物业主管部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或乡镇人民政府负责召集，主要协调解决有关如召开业主大会会议(含首次、临时)或业主委员会不能正常开展工作和在规定时间内不依法换届选举及不履行职责等影响物业管理区域稳定的问题。
第四十四条 物业服务合同终止后，业主大会没有选聘物业服务企业期间，所在小区在市物业主管部门的监督下，由属地街道办事处或乡镇人民政府负责日常管理。
第四十五条 凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，由街道办事处或乡镇人民政府对旧住宅小区的道路、绿化、车棚公共设施及环境卫生等进行日常管理。房屋的维修与养护由各产权单位负责。
第四十六条 经过综合整治并达到验收标准的旧住宅小区，由业主大会选聘物业企业，实施物业管理或实行业主自行管理。不完全具备条件的也可实行专项物业服务，单项收费。
第五章 物业使用与维护
第四十七条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全并及时恢复原状。
第四十八条 业主、物业使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，上报有关部门批准，并依法办理相关手续。
第四十九条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位负责，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。业主和物业服务企业应对各相关专业单位的工作给予支持和配合。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业服务企业和预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。
第五十条 禁止下列损害公共利益的行为：
(一)违法改变房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共用部位;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;
(六)超标排放有毒、有害物质;
(七)排放超过规定标准的噪音;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第五十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业予以登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
第五十二条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律法规和本细则规定以及业主大会制定的管理规定行为的，应当依据有关规定予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告市物业主管部门或者有关行政管理部门。
其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本细则规定行为的，可以向市物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。
市物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。
第五十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第五十四条 专项维修资金实行“统一交存、专户存储、按幢核算、建账到户”和“专款专用、政府监督”的原则。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
业主、物业使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者市物业主管部门调解。
第五十六条 发生危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金。
第六章 法律责任
第五十七条 凡违反物业管理相关规定的，物业主管部门依据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规予以处罚。
第五十八条 物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本细则有关规定的行为，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十九条 本细则自2012年10月1日起施行。
