四平市区物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规、规章及有关规定，结合四平市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市规划区内物业管理，本细则所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益，遵循公开、公平、诚实信用、服务规范的原则。
第四条新建成的居住小区应当实行物业管理，原有的居住小区、非住宅房屋逐步实行物业管理。
第五条建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责全市物业管理活动的指导、监督管理工作，区住建局负责辖区内的物业管理活动的指导、监督管理工作。具体工作委托所属的市、区物业管理机构（以下统称物业管理办公室）负责。
（一）市物业管理办公室职责：
1．贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度；
2．受市住建局的委托，负责物业服务企业资质的初审核定及物业专项维修资金的监督管理工作；
3．负责招投标或协议选聘物业服务企业备案工作；
4．协调、指导物业交付使用功能和资料查验工作；
5．受住建局的委托负责受理物业管理投诉，调解处理纠纷，查处物业管理中的违法行为；
6．协调、指导有关单位的物业管理工作。
（二）区物业管理办公室主要职责：
1．负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施；
2．负责本辖区物业管理活动的监督、指导和其他行政管理工作；
3．参与本辖区物业企业接管小区的承接、验收工作；
4．负责本辖区业主大会活动的监督和指导；
5．负责本辖区物业管理用房的使用情况的监督检查，对不具备物业管理条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助管理；
6．负责受理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉等。
（三）街道办事处物业管理办公室。设物业管理员、审核员各一名。主要职责：
1．参与和指导辖区内住宅小区业主大会的筹备、召开、选举工作，招聘、续聘、解聘物业服务企业；
2．指导监督业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同；
3．参与物业服务企业对本辖区承接物业查验工作；
4．指导小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备工程项目进行初始认证及维修后的验收工作；
5．对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；
6．负责牵头组织街道办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业服务企业、业主委员会参加的联席会议，协调处理物业管理和社区管理的关系。
（四）社区物业管理办公室。由社区主任兼任物业管理办公室主任，设物管员一名。主要职责：
1．协助业主组织召开业主大会和选举产生业主委员会，对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行指导和监督；
2．列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；
3．住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停期间，承担业主委员会工作；
4．协助业主依法维权，加强与区政府、物业服务企业、业主之间的沟通与联系，调解社区物业管理的纠纷问题。
第六条市、区住建、公安、价监、工商、环保等相关部门在物业管理活动中应当履行的职责。
住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量。监督管理物业服务用房、绿化、卫生等配套设施的配建工作；物业管理区域内供水、供热、燃气等配套设施的移交、运行及维修、安全服务的监督管理及违法建（构）筑物、棚、亭、厦、弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。
公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全区内的治安工作进行检查和指导。
价监部门负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，查处价格违法行为。
工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。
环保部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。
教育、人力资源和社会保障、卫生、药监、文化、工商等行政主管部门审批住宅区域内的经营场所时，应当查验相邻业主同意改变住宅、车库用途的书面意见及有关部门的批准文件。
第七条市物业管理协会是物业管理行业自律组织，接受市物业管理办公室的指导。主要工作职责：
（一）制定物业服务行业行为准则；
（二）反映物业服务行业的意见、建议和要求，维护其合法权益；
（三）调解物业服务行业内部的纠纷；
（四）开展物业服务行业质量评比活动；
（五）培育物业服务企业文化。
第八条物业管理应当实行招标投标制度，建立投诉受理制度。
第二章业主、业主大会、业主委员会
第九条物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。
第十条物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上，或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，应当成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
符合前款规定条件的，由街道办事处指导社区组织业主成立业主大会、业主委员会。
物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条符合本办法第十条规定条件之一的建筑区域，其开发建设单位应当书面报告市、区物业管理办公室，报告应当包含下列相关文件资料：
（一）小区名称及物业管理区域证明；
（二）建筑规划总平面图；
（三）房屋及建筑面积清册；
（四）业主名册；
（五）交付使用公共设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）建设工程质量保证金交存证明；
（八）其他必要文件资料。
第十二条首次业主大会召开前，街道办事处及社区居民委员会应当指导业主，成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责首次业主大会的筹备工作。
首次业主大会筹备组由5至7人组成，由街道办事处和社区居民委员会代表、开发建设单位代表、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处、社区居民委员会代表担任。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。
第十三条筹备组工作职责：
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式（书面或者集体会议）和内容；
（二）确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上投票权；
（三）拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人；
（四）拟定《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》；
（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；
（六）其他准备工作。
筹备组应当将本条前款所列事项，于首次业主大会召开前15日在物业管理区域内的显著位置公告。
第十四条首次业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在街道办事处组织下召开首次业主大会并选举产生业主委员会委员。
第十五条业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十六条业主大会决定事项可以采用集体讨论方式，也可以采用书面征求意见方式，并实行投票表决。
住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含本数）为一票权，每超过100平方米再计一票。
第十七条首次业主大会所需费用按下列规定分摊：
（一）有物业服务企业服务的住宅小区由物业服务企业承担；
（二）5年以上没有物业服务企业服务的住宅小区由街道、社区组织业主自筹。
第十八条业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。
第九十四条市、区住建部门对下列投诉不予受理。
（一）投诉要求不明确的；
（二）投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的；
（三）依法属于其他部门处理范围的；
（四）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；
（五）未缴纳物业服务费用的；
（六）不符合法律、法规有关规定的。
第九十五条市、区住建部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
