2020年宁波物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2021-01-08 16:08:53 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

宁波市住宅小区物业管理条例(修订草案修改稿)

第一章总则

第一条【目的依据】为了加强物业管理工作,规范物业管理活动,构建基层社会治理与物业管理共治共享新格局,更好维护物业管理相关主体合法权益,建设和谐宜居小区,根据相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

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第二条【适用范围】本市行政区域内住宅小区物业管理(以下简称物业管理)活动及其监督管理,适用本条例。

第三条【物管原则】物业管理应当遵循党委领导、政府主导,业主自治、权责一致,专业服务、质价相符,公平公开、依法监管的原则。

第四条【政府职责】各级党委、政府应当将物业管理纳入本级行政区域基层社会治理工作体系,加强组织领导,建立健全多部门协同管理机制,协调处理物业管理工作中的重大问题,按照国家、省有关规定制定、实施物业服务扶持政策。

第五条【部门职责】市和区县(市)住房和城乡建设管理部门是本行政区域内的物业主管部门,负责对物业管理活动的监督管理工作。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、水利、税务、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、金融等主管部门应当按照各自职责,协同做好物业管理相关监督管理、行政指导工作。

第六条【乡镇(街道)和居委会职责】乡镇人民政府、街道办事处应当按照规定的职责,将物业管理纳入本级社区治理工作体系,指导、监督本辖区内物业管理活动,实施应急物业管理工作。

社区党组织、居民委员会应当支持、指导和监督所辖物业管理区域,依法开展物业管理活动,按照规定的职责,实施物业管理相关活动。

第七条【纠纷调处】区县(市)物业主管部门应当会同同级司法行政机关、人民法院及人民调解协会加强对乡镇、街道和社区人民调解组织的指导,充分发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用,及时调处化解物业管理服务矛盾纠纷,促进和谐社区建设。

第八条【物业管理志愿者】鼓励和支持区县(市)或者乡镇、街道成立区域性物业管理志愿者组织,吸收符合条件的业主委员会委员加入志愿者组织,颁发志愿者证和标识,提供物业管理相关知识、技能培训,保障其享有志愿者的各项权利。

第二章物业管理区域

第九条【管理区域划分】物业管理区域由区县(市)物业主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处,根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定,并公布其四至边界。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。

对已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。确因共用场地、共用设施设备、社区和物业管理服务用房等配置,不符合建设工程规划许可规定的,可以按照前款规定,重新划分确定物业管理区域,但应当征求相关业主的同意。

对非住宅物业与住宅物业拥有同一共用场地、共用设施设备的,非住宅物业应当纳入该物业管理区域。

对物业管理区域内的城镇公共道路、河道及河道设施不属于该物业管理区域的物业管理范围。

第十条【新开发项目区域核定】对新开发住宅小区建设项目的物业管理区域,自然资源和规划主管部门应当在土地使用权出让或者划拨时,依据国土空间详细规划核定其四至边界,并在土地使用权出让合同或者划拨文件中予以载明,并向社会公布。

自然资源和规划主管部门核定物业管理区域前,应当征求同级物业主管部门的意见。

对同一住宅小区建设用地分期开发的建设项目,自然资源和规划主管部门应当在首期建设工程规划许可证中明确物业管理区域的四至边界。

建设单位应当在商品房买卖合同中,明示核定的物业管理区域。

第十一条【配套设施用房】物业管理区域内应当相对集中建设下列社区和物业管理服务配套用房:

(一)居民委员会用房(含警务用房、人民调解组织);

(二)居家养老服务用房;

(三)物业管理办公用房(含物业服务用房、业主委员会办公用房);

(四)物业管理经营用房;

(五)居民文化活动用房;

(六)法律、法规规定的其他配套共用用房。

前款规定的社区和管理服务配套用房的建筑面积,按照法律、法规和有关设计标准执行。自然资源和规划主管部门应当在建设工程规划许可证中载明社区和管理服务配套用房具体的建筑面积及其位置,建设单位不得擅自变更。

本条第一款第四项规定的业主委员会办公用房的建筑面积,由物业主管部门会同同级自然资源和规划主管部门根据物业管理区域的建筑规模确定,最低建筑面积为二十平方米。

第十二条【分期开发配套设施用房】对经依法批准实行分期开发的物业管理区域,建设单位应当将首期开发建设的主体工程与社区和物业管理服务配套用房同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。

第十三条【配套设施用房权属】不动产登记机构应当按照下列规定,依建设单位的申请,登记社区和物业管理服务配套用房的所有权:

(一)居民委员会用房、居家养老服务用房的所有权,归所在地的乡镇人民政府、街道办事处所有。

(二)物业管理办公用房、物业管理经营用房、居民文化活动用房的所有权归该物业管理区域的全体业主共有。

建设单位应当在物业交付前,将前款规定的社区和物业管理服务配套用房及其不动产权证书,交由所在地的乡镇人民政府、街道办事处保管,其中,物业服务用房由乡镇人民政府、街道办事处交前期物业服务企业使用,列入移交。

第十四条【全体业主共有物业】物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备,属于全体业主共有:

(一)道路及道路设施和照明设施、道路与建筑物之间土地,但是属于城镇公共道路的除外;

(二)公园绿地、组团绿地、附属绿地及其树木和绿地与建(构)筑物之间土地,但是明示属于个人或者区域围护、围墙外的城镇公共绿地及树木除外。

(三)文化体育设施、人文景观设施、区域围护或者围墙等设施;

(四)整栋建筑规划占地以外的雨污分流排水管道及污水处理设施设备、窨井、消防管道及消防设施等;

(五)占用业主共有道路或者其他场地设置的机动车停车泊位、非机动车停放场所等;

(六)交通标志、安全防范监控和智能系统设备等;

(七)法律、法规规定属于全业主共有的其他共用场所、共用设施设备。

第十五条【整栋建筑物业主共有物业】物业管理区域内下列部位或者设施设备,属于整栋建筑的业主共有:

(一)建筑物基础、承重结构、户外墙面(不含专有部分的窗)、屋顶等基本结构部分;

(二)建筑物大堂、公共通道等部分及照明设施;

(三)避雷装置、化粪池等设施;

(四)避难层、架空层、设备层等部位。

第十六条【建筑物单元业主共有物业】整栋建筑物内的下列部位和设施设备,属于单元业主共有:

(一)单元门厅、通道、楼梯及其户外墙面等部分;

(二)电梯井道,电梯、电梯机房及配套设施设备;

(三)管道井、雨、污排水管道;

(四)单元防盗门、防火门及门禁系统。

第十七条【规划车位、车库规定】物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库,应当首先满足业主的需要,应当遵守下列规定:

(一)建设单位应当向全体业主公布车库、车位处分结果;

(二)用于出售、出租的,应当优先提供给本物业管理区域的业主;

(三)尚未出售空置的,不得以出售为由拒绝出租;

(四)满足业主需要后仍有空置的,可以另行处分。

第十八条【道路停车泊位设置】业主、物业使用人所有的机动车较多且规划用于停放机动车的车库、车位已全部利用的,经业主大会决定,可以占用业主共有的道路或者其他场地设置停车泊位。

业主委员会持业主大会书面决定,申请公安机关交通管理部门协助划定地面停车泊位、标识行车路线的,公安机关交通部门应当予以配合。

第十九条【人民防空工程平时停车使用】物业管理区域内的人民防空工程平时用于停车的,人民防空工程管理单位应当向全体业主开放,不得出售或者以专用形式出租,其有偿停车收益归人民防空工程管理单位所有。

前款所称人民防空工程管理单位,是指人民防空工程建设单位或者负有平战转换责任的承接单位。

第三章业主和业主大会、业主委员会

第一节业主和业主大会

第二十条【业主权利义务】房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,并应当履行法律、法规规定的义务。

第二十一条【业主大会】业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意的,可以不成立业主大会,但应当由业主共同履行法律、法规和本条例规定的业主大会、业主委员会的职责。

前款规定的业主人数较少的具体数量,由市物业主管部门确定,并向社会公布。

第二十二条【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业,决定自行管理或者终止自行管理物业,评价物业服务质量;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金,包括物业日常维修费用和专项维修资金及其使用额度;

(六)筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施等;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)物业管理经营用房、停车收费等业主共有部分的经营方式、经营收益分配及用途,以及财务管理主体及相关管理制度;

(十)物业服务合同的条款,包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等;

(十一)业主大会、业主委员会运作经费预算及用途;

(十二)聘请业主委员会专(兼)职事务工作秘书并支付报酬,或者建立业主委员会工作津贴制度;

(十三)授权业主委员会为维护业主共同权益的需要,以自己的名义依法提起诉讼。

(十四)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物业服务合同示范文本,由市物业主管部门会同有关部门制定,并向社会公布。

【上接A4版】第二十三条【表决规则】 由业主共同决定的事项,应当遵循下列表决规则:

(一)应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;

(二)决定本条例第二十二条第六项至第八项的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定本条例第二十二条规定的其他事项,应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十四条【投票权数确认】 业主大会会议上业主的投票权数及其专有部分面积,按照下列规则确认:

(一)业主的投票权数,按每一房屋的不动产权登记证为一个投票权数计算。其中按份共有的,由共有人约定其中一名业主行使投票权;

(二)业主的专有部分面积,按一本不动产权登记证记载的建筑面积计算;暂未登记的,按商品房买卖合同记载或者测绘机构的实测面积计算;

(三)未计入物业综合服务费计费标准的车位、车库的建筑面积,不计入业主的专有部分。

(四)建设单位尚未出售,或者虽已出售但尚未交付的全部房屋,按一个投票权数计算,由建设单位行使投票权。

第二十五条【筹备成立业主大会】 物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》规定的成立业主大会条件的,所在地的区县(市)物业主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处,应当及时指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备成立业主大会。

筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处指定的居民委员会工作人员担任。

第二十六条【筹备组成员】 筹备组由业主代表、建设单位、社区党组织、居民委员会的代表、社区民警等组成。建设单位未派员参加筹备组的,不妨碍筹备组的成立。

筹备组成员应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。业主代表的资格由社区党组织,参照本条例有关业主委员会候选人资格进行审查确定。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内在物业管理区域内公示。业主对筹备组成员有异议的,由乡镇人民政府、街道办事处协调处理。

第二十七条【筹备工作经费】 筹备组的工作经费由建设单位承担。具体标准由建设单位与物业所在地乡镇人民政府、街道办事处协商确定。

建设单位应当在物业交付使用前,将筹备工作经费交由乡镇人民政府、街道办事处管理,由筹备组使用。

筹备工作经费应当专款专用。筹备组应当在首次业主大会会议召开后,及时将筹备工作经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备工作经费的结余部分应当作为业主委员会的工作经费使用。

第二十八条【筹备组职责】 筹备组应当履行下列职责:

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

(二)拟订业主大会议事规则草案;

(三)拟订管理规约草案;

(四)拟订业主委员会选举办法草案;

(五)确定业主委员会候选人名单;

(六)组织召开首次业主大会会议。

第二十九条【议事规则和管理规约的内容】 业主大会议事规则应当就业主大会的议事事项、议事方式、表决程序、业主委员会组成和任期等作出约定。

管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用、维护、管理,环境卫生和秩序的管理,房屋装修和外观维护,物业管理相关费用分担方式,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约、业主大会议事规则示范文本,由市物业主管部门制定,并公布。

第三十条【首次业主大会会议】 筹备组应当自成立之日起半年内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当审议通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会委员。业主大会规则约定设立业主委员会候补委员的,可以选举产生候补委员。

第三十一条【成立业主大会的备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料报所在地的乡镇人民政府、街道办事处备案:

(一)业主大会会议记录和决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、联系方式、职责分工,以及选举产生的业主委员会候补委员。

第三十二条【备案、刻章和事后审查】 业主委员会按照本条第三十一条规定报送备案材料的,乡镇人民政府、街道办事处应当对备案材料进行形式审查。

对符合要求的,乡镇人民政府、街道办事处应当当场出具业主大会、业主委员会备案证明和业主大会、业主委员会印章刻制证明,解散业主大会筹备组。

第三十三条【业主大会会议的发起】 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定,组织召开业主大会定期会议,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)百分之二十以上业主联名提议的;

(二)业主委员会提议处理物业管理紧急事项的;

(三)社区党组织提议处理物业管理紧急事项的。

第三十四条【业主大会会议召开方式】 业主大会会议可以采取互联网、书面征求意见、集体讨论等方式召开。

鼓励业主委员会在市物业管理综合信息平台上以互联网方式召开业主大会。

第三十五条【业主大会会议程序】 组织召开业主大会会议应当遵守下列程序:

(一)公开征集、拟定审议议题,起草审议议题说明;

(二)公开征求业主对审议议题意见,并根据业主的合理化建议,修改完善审议议题;

(三)会议召开十五日前向全体业主发布会议通知,明确会议时间、会议方式、审议议题、表决事项、计票方法以及其他注意事宜,并通知居民委员会;

(四)在居民委员会代表、业主代表的监督下,公开唱票、计票,统计票决结果。利用业主大会会议信息系统自动计票的除外;

(五)召开业主委员会会议,依照业主大会会议票决结果作出业主大会决定,并及时向全体业主公布。

依照本条例第三十三条第二款第二项、第三项情形召开的业主大会临时会议,可以视情省略前款第一项、第二项程序和缩短第三项规定的时限。

第三十六条【业主大会决定备案】 有下列情形之一的,业主委员会应当自业主大会决定作出之日起三十日内,将业主大会决定的书面材料报所在地的乡镇人民政府、街道办事处备案:

(一)修改业主大会议事规则的;

(二)修改管理规约的;

(三)调整业主委员会主任、副主任和其他委员的;

(四)换届改选产生新的业主委员会的。

第二节 业主委员会

第三十七条【业委会性质、信用代码和工作经费】 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。

业主委员会可以根据物业管理区域的实际需要和业主大会的授权,按照国家有关规定开设基本账户,领取业主大会统一信用代码证。

业主大会、业主委员会运作年度工作经费应当根据业主大会决定的额度和用途,在业主共用部位、共用设施设备的经营收益中列支。

第三十八条【业主委员会职责】 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会、业主的监督,并履行下列职责:

(一)按规定组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况;

(二)拟订物业服务合同草案,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)与解聘、选聘的物业服务企业进行交接;

(四)组织实施或者监督实施共有部分、共有设施设备的经营活动及其收益的使用、管理;

(五)组织筹集专项维修资金,监督实施专项维修资金、日常维修费的使用;

(六)建立健全质价相符的物业服务评价机制以及物业服务收费标准调节机制;

(七)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协助物业服务企业督促业主依物业服务合同履行交费义务;

(八)监督管理规约的实施,制止业主、物业使用人违反管理规约的行为;

(九)制作和保管业主大会、业主委员会会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(十)建立畅通的物业管理服务投诉、举报渠道,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,协调解决物业管理服务纠纷;

(十一)配合国家机关在物业管理区域内依法履行职责;

(十二)配合乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十三)业主大会赋予的其他职责。

第三十九条【业委会的组成】 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员与业主具有同等表决权。

业主委员会每届任期三至五年,具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员在任期内出现空缺的,可以由候补委员递补剩余任期,或者另行补选。

第四十条【担任业委会委员的条件】 业主委员会委员应当为本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会委员应当符合遵守法纪、热心公益事业,具有一定的专业知识、组织协调能力和良好的个人信用,模范履行业主义务等条件。

自然人业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

(一)未按时足额交纳物业服务费的;

(二)欠付物业日常维修费、专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的;

(三)本人、配偶及其直系亲属与选聘的物业服务企业有直接利益关系的;

(四)被列入严重失信名单的。

业主委员会候补委员应当具备与业主委员会委员相同的条件。

第四十一条【业委会委员候选人的产生】 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)业主自荐或者联名推荐,联名人数不限;

(二)社区党组织或者居民委员会推荐;

(三)乡镇人民政府、街道办事处推荐。

鼓励国家机关、企业事业单位的党员干部积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

第四十二条【委员候选人资格审查和公示】 业主委员会委员候选人,由业主大会筹备组、换届小组根据业主委员会委员候选人产生办法,在社区党组织的协助下,对被推荐人的资格进行审查,确认候选人名单。

对确认的候选人名单、住址,应当在物业管理区域向全体业主公示。公示期不少于十天。

业主、物业使用人对候选人名单有异议的,由业主大会筹备组或者换届小组进行核实,并公开答复。异议人对答复不满意的,由乡镇人民政府、街道办事处调查处理。调整候选人名单的,应当重新公示。

第四十三条【推选业委会负责人】 业主大会筹备组或者换届小组,应当自业主大会选举产生业主委员会委员之日起五日内组织召开业主委员会会议,推选产生业主委员会主任、副主任,确定业主委员会委员职责分工,并向全体业主公示。

第四十四条【业主委员会会议】 业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定,适时召开。

有下列情形之一的,应当及时召开业主委员会临时会议:

(一)经百分之二十以上业主联名提议的;

(二)经三分之一以上业主委员会委员提议的;

(三)法律、法规和本条例规定的其他情形。

第四十五条【业委会会议的组织】 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时应当有过半数的委员参加,委员不得委托他人参会。社区党组织可以派代表列席业主委员会会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前向全体业主公开议题内容,听取业主和物业使用人以及居民委员会的意见和建议。

业主委员会决定事项,或者决定提交业主大会审议表决的事项,应当经过半数的委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及决定事项,向全体业主公开。

第四十六条【业委会及其委员的禁止行为】 业主委员会及其委员,不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权,拒不执行业主大会、业主委员会决定,或者不依法履行职责;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者违规使用业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则,未与业主大会选聘的物业服务企业签订,或者擅自修改物业服务合同;

(四)将业主共有财产借给他人,或者以设定担保等方式挪用、侵占业主共有财产;

(五)与物业服务企业有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(六)违规泄露业主信息;

(七)拒不执行乡镇人民政府、街道办事处和有关主管部门物业管理整改要求或者人民法院裁判;

(八)无故不参加业主委员会会议;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

第四十七条【业委会委员职务自然终止】 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因健康或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的;

业主委员会委员由上述情形之一的,应当经业主委员会临时会议认定,提交业主大会决定。

第四十八条【换届改选及组织】 业主委员会应当在任期届满前九十日,向所在地的乡镇人民政府、街道办事处提交换届改选书面报告。

乡镇人民政府、街道办事处应当自收到报告之日起三十日内组建换届小组,指定换届改选组长。换届小组由社区党组织代表、社区民警、业主委员会委员和其他业主代表等组成。

区县(市)物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当指导换届改选工作,在业主委员会任期届满前三十日组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会委员,推选产生业主委员会主任、副主任。

第四十九条【业主委员会的交接】 对选举产生新一届业主委员会的,业主委员会应当在任期届满前五日内在乡镇人民政府、街道办事处代表的见证下,办理与新一届业主委员会的交接手续。

对业主委员会主任未变更且其他委员变更人数不足三分之一的,是否需要交接由新一届业主委员会自行决定。

第五十条【业主委员会交接内容】 业主委员会换届交接,应当制作交接清单,当面核实交接下列资料、设备:

(一)业主名册;

(二)业主大会、业主委员会印章;

(三)业主大会、业主委员会会议记录和决定;

(四)保管的会计凭证和账簿、财务报表等;

(五)物业服务委托合同和业主共有部分或者共有设施设备经营合同;

(六)历年的共有部分、共有设施设备经营收益收支公告留档资料;

(七)利用业主委员会工作经费购买的非消耗性办公设备、办公用品;

(八)使用和保管的其他档案材料。

第五十一条【业委会秘书报酬及委员津贴】 业主大会决定向业主委员会专(兼)职事务工作秘书支付报酬,或者向业主委员会委员支付工作津贴的,相关费用可以在业主共用部分、共用设施设备的经营收益中列支,不得另行向业主摊派。

对国家公务人员兼任事务工作秘书或者担任业主委员会委员的,其领取报酬或者津贴应当遵守法律、法规和党内法规的规定。

第四章 前期物业管理

第五十二条【前期物业服务责任主体】 建设单位承担物业管理区域内的前期物业管理责任。

前款所称前期物业管理,是指业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同生效前,由建设单位承担的物业管理活动。

第五十三条【前期物业服务合同和临时管理规约】 建设单位应当在取得商品房预售许可证前,选聘物业服务企业,订立书面的前期物业服务合同;在商品房销售(预售)前,制定临时管理规约。

建设单位应当在商品房销售(预售)前,将订立的前期物业服务合同和临时管理规约报所在地的区县(市)物业主管部门备案。

临时管理规约应当参照本条例规定的管理规约示范文本,结合前期物业的特点制定。

第五十四条【选聘前期物业服务企业】 建设单位选聘前期物业服务企业,应当遵循房地产开发与物业管理相分离的原则,不得选聘该物业管理区域建设单位下属的物业服务企业。

建设单位应当采取公开招标的方式,在本市公共资源交易平台选聘物业服务企业,并接受所在地的区县(市)物业主管部门和乡镇人民政府、街道办事处的监督、指导。法律、法规对招标投标活动的监督管理主体另有规定的,从其规定。

对公开招标的投标人少于三个,或者物业管理区域规划设计住户少于二百户的,经所在地的区县(市)物业主管部门确认,可以采取邀请招标方式。

第五十五条【前期物业服务合同和时效】 前期物业服务合同的内容与形式,应当符合法律、法规的规定,并约定服务期限。服务期限不得超过三年。

前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会依法与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;服务期限届满时,业主大会尚未选聘新物业服务企业的,前期物业服务企业可以继续提供服务。

第五十六条【现场公示相关信息】 建设单位应当在商品房销售(预售)现场,公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备等资料。

建设单位与房屋买受人订立的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同,并将临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。

房屋买受人与建设单位订立商品房买卖合同的,视为知晓临时管理规约的全部内容,并签署书面承诺书。

第五十七条【前期物业服务费】 物业交付前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定,向物业服务企业支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理服务。建设单位支付前期物业服务费的具体办法,由市或者区县(市)人民政府另行制定。

物业交付后,业主应当根据前期物业服务合同的约定,向物业服务企业交纳前期物业综合服务费。已竣工尚未交付给房屋买受人或者尚未出售的房屋,由建设单位交纳前期物业综合服务费。

前期物业综合服务费收费标准,由市人民政府价格主管部门制定并公布。依照规定前期物业综合服务费应当实行政府指导价或者市场调节价的,从其规定。

第五十八条【前期物业服务企业的职责】 前期物业服务企业,应当履行下列职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

(二)对共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程资料和日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

(五)配合所在地的区县(市)物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处做好业主大会的成立工作。

第五十九条【前期物业资料移交】 在物业服务企业承接前期物业前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业管理区域内道路、停车场库、地下管网竣工图、人民防空设施等竣工验收资料;

(三)共用设施设备清单,设施设备转让合同复印件、安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修、物业使用说明文件和商品房买卖合同范本;

(五)房屋所有权人名册及联系方式;

(六)临时管理规约;

(七)有关代管的物业管理款项及其他应当移交的票据和账册;

(八)物业管理用房及物业管理所必需的其他相关资料。

第六十条【物业承接查验】 物业服务企业承接前期物业时,建设单位与物业服务企业应当在所在地的区县(市)物业主管部门和乡镇人民政府、街道办事处的指导、监督下,共同确认物业管理区域,对共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,确认查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验结果。物业承接查验规范由市物业主管部门制定,并公布。

物业承接查验协议应当对承接查验的基本内容、双方权利义务、存在问题、解决方法及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定的或者约定不明确的,由建设单位承担。

第六十一条【专业设施移交】 物业交付前,建设单位应当将验收合格的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备及工程图纸等资料移交给相关专业单位承担维修、养护和更新改造责任,专业单位应当及时接收。

建设单位未将前款规定的有关共用设施设备移交给相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。

第六十二条【建设单位禁则】 建设单位不得占用、处分物业管理区域内的业主共用部位、共用设施设备。

第六十三条【物业保修金】 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

物业竣工验收前,建设单位应当一次性向所在地的区县(市)物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保证。物业保修金的具体使用管理办法,由市人民政府制定并公布。

鼓励建设单位通过购买商业保险的方式,履行物业的保修责任。

第五章 物业管理服务

第六十四条【物业服务管理主体及资格】 物业管理区域的业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主大会决定自行管理。

物业服务企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业的物业管理服务能力。

物业服务企业派驻物业管理区域的物业服务项目负责人兼管多个物业管理区域的,应当在业主大会选聘物业服务企业时告知业主委员会,不得在订立的物业服务合同期限内擅自增加其兼管的物业管理区域。

第六十五条【物业服务专项委托限制】 物业服务企业可以将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人,但不得将应当由其提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托第三人。

物业服务企业转委托的专项服务事项,应当在物业服务合同中明示,并对该专项服务事项向业主负责。

第六十六条【选聘物业服务企业方式】 业主大会可以授权业主委员会通过招标方式,确定中标人为选聘物业服务企业,也可以将若干个中标候选人提请业主大会决定其中一个中标候选人为选聘物业服务企业。

鼓励业主委员会通过市公共资源交易平台,以公开招标的方式选择物业服务企业,或者确定候选的物业服务企业。

第六十七条【订立物业服务合同】 业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同,并自物业服务合同订立之日起十日内向全体业主公开。

物业服务企业应当自物业服务合同订立之日起十日内报乡镇人民政府、街道办事处备案。

物业服务合同的内容与形式应当符合法律、法规的规定。物业服务合同约定的服务期限不得超过三年。

第六十八条【物业服务费】 物业管理区域的物业服务收费实行市场调节价。物业服务方式可以采取包干制或者酬金制。

业主委员会应当根据质价相符的原则,综合考虑服务事项、服务标准、人力成本、物价水平等因素,按照业主大会议事规则约定的程序,确定物业服务收费标准,并在物业服务合同中明示。

市物业主管部门应当会同相关行业协会,公开发布本市物业服务标准指引和物业服务价格监测信息。

第六十九条【业主交纳物业综合服务费】 业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业综合服务费。物业综合服务费包括物业服务费、共用部位和共用设施设备水电分摊费、专有车位管理费等。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务,或者以服务质量不满意为由,拒绝支付物业费。

低收入困难家庭可以享受物业综合服务费补贴,具体办法由区县(市)人民政府制定并公布。

第七十条【物业服务信息公开】 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新下列信息:

(一)物业服务企业营业执照、项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式,以及其他收费服务项目及收费标准;

(三)环境卫生保洁、绿化养护等专项服务单位的基本信息、作业人员信息;

(四)电梯、消防、监控等设施设备维修保养单位的基本信息、联系人和联系方式等信息。

第七十一条【物业服务企业义务】 物业服务企业应当按照物业服务合同约定,提供物业管理服务,并遵守下列规定:

(一)物业服务符合国家和省、市规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务质量;

(四)及时劝阻、制止违反建筑、房屋安全、环境卫生、绿化、饲养动物等法律、法规的违法行为,并及时报告、协助有关行政主管部门处理;

(五)采取合理措施,及时劝阻、制止违反治安管理、环境保护、消防安全等法律、法规的违法行为,并报告、协助有关行政主管部门处理;

(六)及时劝阻、制止业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为,并报业主委员会、居民委员会;

(七)维护、管理物业管理区域道路交通、停车秩序;

(八)发现物业安全风险隐患,及时设置警示标志,采取措施排除隐患,或者报告有关专业机构处理;

(九)保护在物业服务活动中获取的业主信息和其他个人隐私,不得擅自泄露、公开披露;

(十)积极配合当地政府及其部门做好基层社会治理相关工作。

第七十二条【物业服务财务公开】 物业服务企业应当按照下列规定,于每年三月底前在物业管理区域显著位置公布上一年度相关经费收支情况,接受业主监督:

(一)物业服务实行包干制方式的,公布共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;

(二)物业服务实行酬金制方式的,公布物业管理各项经费的收支情况。

业主对公布的经费收支情况有异议的,物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会可以组织对前款规定的收支情况进行审计,并向全体业主公布审计结果。审计所需费用在共有物业收益中支出。

第七十三条【物业服务企业禁则】 未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途,不得擅自利用共用部位、共用设施设备从事经营活动。

第七十四条【物业管理服务资料】 物业服务企业应当建立健全、妥善保管物业管理区域的下列档案、资料:

(一)实时更新的业主名册;

(二)业主房屋专有部分装饰装修信息资料;

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、给排水等共用设施设备日常检查记录和维护、维修协议;

(五)本条例第五十九条规定的资料;

(六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第七十五条【物业服务企业选聘】 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘、解聘物业服务企业,并通知物业服务企业。

对物业服务企业接受续聘的,双方应当在物业服务合同期限届满前重新订立物业服务合同;不接受续聘的,应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主委员会。

第七十六条【物业服务合同终止与移交】 物业服务合同终止的,物业服务企业应当在业主大会确定的时限内退出物业管理区域,配合新物业服务企业做好交接工作,如实告知物业的使用和管理状况,并按照下列规定,与业主委员会办理移交手续:

(一)按照物业服务合同约定,结算预收、代收的相关经费;

(二)核对、移交本条例第七十四条规定的全部档案资料;

(三)查验、腾空、移交物业管理办公用房和物业服务企业使用的其他业主共用部位、共用设施设备;

(四)查验监控和门禁系统、电梯、消防、道路照明、给排水等共用设施设备;

(五)核对、移交用前期物业费采购、使用的办公设施、设备等。

第七十七条【退出物业服务的义务】 被解聘物业服务企业不得实施下列行为:

(一)以业主欠交物业服务费,或者垫支业主共有部位、共有设施设备维修费用为由,拒绝办理交接手续;

(二)以业主大会决定存在瑕疵为由,拒绝办理交接手续;

(三)损毁、隐瞒本条例第七十六条规定的有关档案资料;

(四)故意损坏业主共用部位、共用设施设备等;

(五)在办理物业服务手续期间或者物业服务合同终止前,停止提供物业服务;

(六)阻挠新物业服务企业依照物业服务合同进场提供物业服务;

(七)法律、法规规定的其他违法行为。

物业服务企业对业主大会的解聘决定有异议的,可以申请所在地的乡镇、街道人民调解组织进行调处。

【上接A5版】 第七十八条【新物业服务企业承接】 物业管理区域选聘的新物业服务企业,应当与业主委员会办理物业承接手续,查验、确认共用部位、共用设施设备及档案资料,订立承接移交协议,按照物业服务合同约定,提供物业服务,不得直接与被解聘物业服务进行交接,不得强行接管物业。

第六章 物业使用与维护

第七十九条【物业使用规范】 业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第八十条【物业使用义务】 在物业管理区域内,禁止下列行为:

(一)违法改变物业的使用用途,从事无证无照经营或者其他违法经营活动;

(二)违法搭建建筑物、构筑物、超标准雨棚,擅自改变房屋外观,未使用规划设计的空调外机平台且在外墙面悬挂空调室外机;

(三)擅自占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道,长期占用共用部位堆放物品、停放非机动车;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(五)在共用部位、共用设施设备上涂写、刻画,或者张贴、悬挂广告;

(六)高空抛物,排放超过标准的噪音;

(七)违反规定出租房屋、车棚车库;

(八)违反规定铺设电缆、电线为机动车、非机动车充电;

(九)违反规定饲养动物;

(十)损坏业主共有绿地、园林设施、文化体育设施;

(十一)擅自在绿地内铺路、取土,或者种植蔬果;

(十二)擅自改变房屋设计烟道排放油烟;

(十三)违反法律、法规和设计要求,破坏房屋结构、危害房屋使用安全;

(十四)法律、法规禁止的其他行为。

第八十一条【房屋专有部分装修规范】 业主、物业使用人对房屋专有部分进行装修的,应当执行《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定,接受所在地的物业主管部门、物业服务企业、业主委员会、居民委员会和毗邻利害关系人的监督。

第八十二条【机动车通行停放规范】 机动车驾驶员应当按照临时管理规约、管理规约的约定,在物业管理区域内通行、停放机动车,并遵守下列规定,接受物业服务企业的管理:

(一)按照指定的行车路线慢速通行、禁止鸣号,遇到行人和非机动车应当避让;

(二)在规划车位、车库,道路划线停车泊位以及人民防空工程停车位内规范停放,禁止在消防通道、绿地和其他妨碍行人、车辆通行的道路和场地上停放;

(三)机动车停放期间关闭车辆防盗报警器;

(四)按照业主大会的决定,交纳道路划线停车泊位占用费;

(五)禁止除应急救援、医疗救护、工程维修、家私搬运以外的零点七五吨以上车辆和危险化学品车辆驶入。

鼓励业主委员会与周边商场、学校、企业配建的停车场管理单位,协商建立停车资源共享机制,缓解物业管理区域停车供需矛盾,乡镇人民政府、街道办事处应当给予配合和支持。

第八十三条【共有物业的经营收益归属】 建设单位、物业服务企业或者业主委员会利用业主的共有部分产生的收入,扣除合理成本后,属于业主共有;未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得擅自使用。

前款所称共有部分产生的收入,是指利用物业管理经营用房、共有设施设备、共有场地的经营收益,利用共用部位设置广告设施的收益,利用共有道路停车收费的收益,以及因共有土地征收补偿所得等业主共有物业收益。

第八十四条【共有物业经营收益用途】 业主共有物业收益的使用用途,应当由业主大会决定,主要用于下列支出:

(一)补充存入专项维修资金专户;

(二)业主共有部位、共用设施设备日常维修;

(三)业主大会、业主委员会运作经费;

(四)补贴物业服务费;

(五)物业管理需要的其他方面。

共有部分产生的收入除可以购买一级国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第八十五条【共有物业的经营资格及账户管理】 建设单位、物业服务企业或者业主委员会从事业主共用部分、共用设施设备经营活动的,应当具备法律、法规规定的资格,开设基本账户,专户存取,单独核算,依法纳税,并遵守下列规定:

(一)业主大会成立前,建设单位、前期物业服务企业从事经营活动的,应当将经营内容、经营方式、经营成本、基本账户信息以及经营协议等报所在地区县(市)物业主管部门备案;

(二)业主大会成立后,建设单位、物业服务企业继续从事经营活动的,应当经业主大会同意,并与业主委员会订立委托经营协议;

(三)业主委员会从事经营活动的,应当经业主大会同意,建立健全财务管理制度,接管共有物业经营账户积余资金,向业主公开共有物业经营合同。

第八十六条【物业日常检查维护规范】 物业服务企业应当建立健全业主共用部位、共用设施设备运行状况的检查维护制度,加强对电梯、消防、建筑幕墙、户外广告设施、墙外挂设空调室外机等设备安全状况的日常巡查,征集业主发现的问题,及时核实情况、采取必要的安全防护措施,并按照下列规定处理:

(一)属于在国家规定的保修期限和保修范围的问题,及时联系、督促建设单位履行保修责任,并报所在地的区县(市)物业主管部门;

(二)属于业主专有部分或者专有设备的问题,及时通知、督促责任人维修;

(三)属于物业服务企业管理的业主共用部位、共用设施设备的问题,按照物业服务合同的约定,及时组织维修;

(四)属于业主专有部分以外的供水、供气、供热、通信、有线电视等管道、管线及其配套设施设备问题,及时通知、督促相关专业单位组织维修。

(五)属于危及房屋整体安全的问题,按照《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的有关规定处理。

第八十七条【人民防空工程使用维护】 人民防空工程管理单位,应当建立健全人民防空工程管理和使用维护制度,明确管理责任,定期实施维护保养,确保工程处于良好使用状态。

人民防空工程管理单位委托物业服务企业实施日常维护、停车管理的,应当依法订立维护管理协议,并报所在地的区县(市)人民防空工程主管部门备案。

第八十八条【多层房屋加装电梯】 鼓励和支持既有多层住宅加装电梯,并可以享有人民政府规定的电梯加装经费补贴政策。

既有多层住宅加装电梯,属于业主共同决定事项,应当由业主大会决定。加装电梯所需要费用由该电梯所在住宅单元的全体业主按照比例分担。

既有多层住宅加装电梯的具体管理办法,由市、区县(市)人民政府制定,并公布。

第七章 专项维修资金

第八十九条【专项维修资金】 物业管理区域应当按照国家和省、市规定设立专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有。业主转让房屋、办理转移登记的,专项维修资金随之一并转让或者转移,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成房屋灭失的,业主可以要求返还其专项维修资金专户余额。

第九十条【专项维修资金管理】 专项维修资金可以由区县(市)物业主管部门设专用账户代为管理,也可以由业主大会授权业主委员会管理。

对授权业主委员会管理专项维修资金的,应当按照本条例规定,开设基本账户,领取业主大会统一信用代码证,接受区县(市)物业主管部门的监督和指导。

既有专项维修资金由物业主管部门代为管理,调整为业主委员会管理的,业主委员会应当持业主大会的书面决定,向所在地的物业主管部门办理本物业管理区域专户资金的划转手续。

第九十一条【专项维修资金交存】 物业管理区域内的房屋买受人、业主和非住宅物业的业主,应当按规定足额交纳专项维修资金。专项维修资金的交纳标准由市物业主管部门定期公布。

商品房屋销售时,由建设单位向买受人代收首期专项维修资金,代交至的所在地的区县(市)物业主管部门指定的专用账户。

既有物业管理区域,由物业服务企业向业主代收首期专项维修资金,代存入所在地的区县(市)物业主管部门指定的专用账户,或者由业主委员会向业主收取并存入基本账户。

房屋买受人、业主交纳专项维修资金的,可以按规定提取住房公积金。

第九十二条【专项维修资金常规使用】 专项维修资金用于物业保修期满后业主共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

业主共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目所需的资金,由该项目共用业主的专项维修资金专户中共同分担。

业主委员会应当凭业主大会的书面决定,向所在地的区县(市)物业主管部门申请划拨其代管的专项维修资金,但本条例第九十三条规定情形的除外。

第九十三条【专项维修资金应急使用】 业主共用部位、共用设施设备有下列情形之一的,可以不经业主大会决定,先使用专项维修资金组织维修,事后向业主公布维修决算,接受业主监督:

(一)消防、排水管道及设施设备严重故障的;

(二)电梯故障,经专业机构检测需要更换主要部件等重大修理的;

(三)较大面积建筑幕墙、外墙墙面以及建筑附属构件脱落或者有脱落危险的;

(四)屋顶及露台、外墙严重漏水,影响正常使用的;

(五)危及房屋安全和人身财产安全的其他紧急情况。

第九十四条【无专项维修资金的维修费用分担】 对尚未设立专项维修资金的物业管理区域,因发生本条例第九十二条、第九十三条规定的维修、更新和改造项目,其所需资金由业主委员会临时组织相关业主共同分担。

第九十五条【日常维修费的保障】 物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备的年度日常维修,包括日常维护和小修所需的资金,按照下列途径保障:

(一)对已设立专项维修资金的,根据业主大会的决定,业主委员会可以在专项维修资金账户中划出一定数额的资金,由物业服务企业代管或者业主委员会管理,用于日常维修所需资金的支出;

(二)对已由物业服务企业按年度代收日常维修费的,由物业服务企业代管或者业主委员会管理,用于日常维修所需资金的支出;

(三)对有业主共有物业经营收益的,可直接用于日常维修所需资金的支出。

前款第一项、第二项规定的日常维修资金支出情况,应当按年度核算,当年结余部分可以划转自下一年度使用。

第九十六条【专项维修资金的筹集】 物业管理区域专项维修资金账户余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当按照国家和省、市有关标准,拟订专项维修资金筹集方案,经业主大会审议通过后,按照业主大会决定组织筹集。

第九十七条【专项维修资金公开】 专项维修资金、日常维修费代管或者管理单位,应当运用市物业管理综合信息平台,主动向本物业管理区域的业主、物业使用人公开专项维修资金专户余额及支出明细,以及日常维修费收支、积余等信息,为业主、物业使用人实时查询提供便利。

第八章 监督管理和应急保障

第九十八条【物业管理综合信息平台】 市物业主管部门应当运用物业管理综合信息平台,完善物业管理法律、法规宣传、物业管理区域查询、业主大会和业主委员会信息网上备案、移动互联网业主大会会议、建设单位和物业服务企业基本信息查询、物业保修金和专项维修资金查询、网上投诉举报、信息统计分析等服务功能,加强信息安全保护,提高智慧物业建设水平和网上监管能力。

建设单位、物业服务企业、业主委员会可以通过市物业管理综合信息平台办理本条例规定的各项备案。

第九十九条【物业服务信用管理】 市和区县(市)物业主管部门应当会同有关主管部门、人民银行等建立建设单位、物业服务企业、业主大会有关物业管理信用监管制度,按照法律、法规的规定,将信用主体的基本信息、不良信息和守信信息记入以统一社会信用代码为标识的信用档案,纳入省、市公共信用信息服务平台,依法实施联合激励和惩戒。

第一百条【物管部门的事后监督】 区县(市)物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当按照职责分工,建立前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等备案后的合法性、规范性审查制度,发现不符合法律、法规规定,及时督促备案单位纠正。

第一百零一条【业主监督权及救济】 业主对业主大会、业主委员会决定有异议的,有权要求业主委员会作出解释;对解释不满意的,可以申请所在地的人民调解组织进行调处。人民调解组织应当及时纠正不当决定,妥善处理。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第一百零二条【物业服务质量监督】 业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量有异议或者不满意的,物业服务企业应当及时作出解答;对解答不满意的,业主委员会应当按照本条例有关规定,组织召开业主大会会议,依照物业服务合同约定的服务标准,对其服务质量进行评价,作出相应的决定。

第一百零三条【物业保修金的监督】 物业保修期届满前六十日,乡镇人民政府、街道办事处应当指导业主委员会组织业主对物业的质量进行全面查验,督促建设单位履行保修责任。对拟退还保修金本金及其银行存款利息余额的,物业主管部门在保修期届满前三十日向全体业主公布。

第一百零四条【行政执法进入小区】 物业服务企业、业主委员会依照法律、法规的规定和临时管理规约、管理规约的约定,劝阻、制止业主、物业使用人违法、违规行为的,当事人应当服从管理、立即改正;对当事人拒绝改正的,按照下列规定处理:

(一)违反行政法律、法规和规章规定的行为,及时报告、并协助有关行政执法部门依法查处;

(二)违反临时管理规约、管理规约和业主大会决定的行为,且侵害主业共同利益,或者相邻业主合法权益的,由业主委员会或者受侵害人向人民法院提起诉讼。

前款第一项规定的有关行政执法部门,由市物业主管部门会同有关行政主管部门制定物业管理区域内行政执法部门责任清单明细,报市人民政府批准后公布。

第一百零五条【业委会管理资金监督】 业主委员会按照本条例的规定管理、使用专项维修资金或者日常维修费用,以及共有物业经营收益的,应当于每年三月底前向全体业主公布收支情况,接受业主监督。

业主对公布事项有异议,可以报所在地的市和区县(市)物业主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处调查处理。

第一百零六条【业主委员会不作为监督】 业主委员会及其委员未履行本条例规定职责的,由所在地的社区党组织给予指导、监督和纠正;对拒绝改正的,可以提议召开业主大会临时会议,由业主共同决定撤销业主委员会或者委员职务。

第一百零七条【组建物业管理委员会】 有下列情形之一的,乡镇人民政府、街道办事处应当组建物业管理委员会,代为履行应当由业主委员会履行的部分职责:

(一)未选举产生业主委员会的;

(二)业主委员会少于五人,且补选业主委员会委员未果的。

第一百零八条【物业管理委员会成员】 物业管理委员会参照换届小组成员组成,具体成员由乡镇人民政府、街道办事处指定,并向全体业主公布。

物业管理委员会履行下列职责:

(一)组织召开业主大会会议;

(二)组织选举产生业主委员会;

(三)组织实施、监督应急物业管理服务;

(四)业主大会决定的其他职责。

第一百零九条【应急物业管理服务】 物业管理区域突发缺管、失管事件且影响业主、物业使用人正常生活的,乡镇人民政府、街道办事处或者物业管理委员会可以实施应急物业管理服务,维护物业管理区域治安、环境卫生、日常生活秩序等基本需要。

应急物业管理服务产生的费用,由乡镇人民政府、街道办事处向原物业服务企业追偿;原未聘请物业服务企业的,由全体业主共同承担。

第九章 法律责任

第一百一十条【转致规定】 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

第一百一十一条【车库车位管理责任】 违反本条例第十七条规定的行为,建设单位由下列情形之一的,由区县(市)物业主管部门按照下列规定给予处罚:

(一)未如实向全体业主公布车库、车位处分结果的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(二)未满足业主需要情况下,将车库、车位出售、出租给本物业管理区域以外的其他人的,责令限期改正,逾期未改正的,按照每个违法出售、出租车库、车位处五千元以上二万元以下的罚款;

(三)以出售为由拒绝向本物业管理区域业主出租车库、车位的,责令限期改正,逾期未改正的,按照每个违法出售、出租车库、车位处一千元以上一万元以下的罚款。

第一百一十二条【人防车位管理责任】 违反本条例第十九条规定,人民防空工程管理单位将平时可以用于停车的人民防空工程未向全体业主开放,或者将停车位以出售、专用形式出租的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款。

第一百一十三条【前期物业合同和临时管理规约备案责任】 违反本条例第五十三条规定,建设单位未在规定的时限内将前期物业服务合同、临时管理规约报所在地的物业主管部门备案的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

第一百一十四条【现场公示信息责任】 违反本条例第五十六条规定,建设单位未在商品房销售(预售)现场公示前期物业服务合同、临时管理规约和物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施等资料的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

第一百一十五条【档案资料移交责任】 违反本条例第五十九条、第七十四条规定,建设单位、物业服务企业未按规定移交档案资料或者档案资料不齐全的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。

第一百一十六条【物业服务合同备案责任】 违反本条例第六十七条规定,物业服务企业未在规定时间内将订立的物业服务合同报所在地的乡镇人民政府、街道办事处备案的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

第一百一十七条【物业服务信息公示责任】 违反本条例第七十条规定,物业服务企业未按照规定公示、更新相关信息的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

第一百一十八条【物业服务履行义务责任】 违反本条例第七十一条规定,物业服务企业未遵守第一项至第八项规定的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上一万元以下的罚款;物业服务企业及其工作人员违反第九项规定,泄露、披露业主信息或者其他个人隐私的,由公安机关依法处理。

第一百一十九条【擅自利用共有部分经营责任】 违反本条例第七十三条规定,物业服务企业擅自利用共有部分、共有设施设备从事经营活动的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下的罚款;有经营收益的,收回经营所得,存入物业管理区域专项维修资金专户。

第一百二十条【物业退出责任】 违反本条例第七十七条规定,被解聘物业服务企业拒绝退出物业管理区域,且未申请调解或者提出诉讼的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,由业主委员会提起诉讼;有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。

第一百二十一条【物业使用责任】 违反本条例第八十条规定,业主、物业使用人有第一项至第十三项规定的行为之一的,由物业管理区域内行政执法部门责任清单规定的有关部门,依据法律、法规和规章的规定实施行政处罚;法律、法规和规章没有行政处罚依据的,由业主委员会向人民法院提起诉讼,依照人民法院的裁判执行。

第一百二十二条【车辆通行责任】 违反本条例第八十二条规定,机动车驾驶人员造成物业管理区域出入交通堵塞,影响城市道路通行的,由公安机关交通部门依法查处。

第一百二十三条【物业经营责任】 违反本条例第八十五条规定,建设单位、前期物业服务企业未将经营相关信息以及经营协议报所在地的物业主管部门备案的,由区县(市)物业主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

第一百二十四条【行政机关责任】 违反本条例规定,物业主管部门和其他有关行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处及其工作人员未依法履行职责的,由其上级主管部门或者所在单位责令改正;造成后果的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章 附则

第一百二十五条【依照、参照执行】 业主委托其他管理人管理物业管理区域的,应当依照本条例执行;业主大会决定自行管理物业管理区域的,参照本条例执行。

第一百二十六条【施行时间】 本条例自 年 月 日起施行。2010年1月1日起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》同时废止。