2020年莆田物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2021-01-11 16:39:47 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

莆田市物业管理实施细则

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本细则。

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第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本细则。

本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则,建立属地管理、分级负责的工作机制。

第三条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区,县(区)人民政府(管委会)应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善老旧住宅小区综合环境。老旧住宅小区的范围由县(区)人民政府(管委会)确定。

未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。

第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定,制定我市物业管理的相关规范性文件;

(二)指导、监督全市物业管理工作;

(三)负责市区范围内物业专项维修资金的监管工作;

(四)负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作;

(五)负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作,以及对物业服务企业服务行为的监管;

(六)指导、监督市物业管理协会开展工作,促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。

(七)法律、法规、规章规定的其他职责。

第五条 县(区)建设行政主管部门接受市建设行政主管部门的业务指导,负责辖区内物业管理活动的日常监督管理工作,履行下列职责:

(一)指导街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民(村民)委员会物业管理工作;

(二)指导业主大会的成立和业主委员会选举工作;

(三)建立物业管理投诉受理制度,及时处理物业管理矛盾纠纷;

(四)负责对物业服务企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管工作;

(五)负责本行政区域内物业专项维修资金的监管工作;

(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条 街道办事处(乡镇人民政府)对本行政区域内物业管理活动履行下列职责:

(一)组织、指导首次业主大会成立,并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作,负责业主大会解散后的财产清算工作;

(二)负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监督,指导业主大会和业主委员会依法开展活动;

(三)负责召集物业管理联席会议,调解处理物业管理的日常事务,协调物业管理和社区建设的相互关系;

(四)积极引导老旧住宅小区成立业主大会,改善基础条件,逐步推行物业管理;

(五)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督;

(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第七条 社区居民(村民)委员会负责指导本辖区业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第八条 建设行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对社区物业服务情况的监督检查,对物业管理备案、物业服务企业的信用和处罚等物业管理信息进行共享。

建设行政主管部门对物业服务企业资质等级和实施行政处罚等情况,应当及时向社会公布。

第九条 县(区)人民政府(管委会)应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

建立物业管理联席会议制度,协调处理业主大会、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制,为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第十条 住建、物价、公安、城管执法、工商、环保、质监、民政、财政、规划、园林、人防、消防等行政管理部门应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。

第十一条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

第十二条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第十三条 房屋等物业的所有权人为业主,在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,履行相应的义务,并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十四条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

筹备首次业主大会会议,建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)报送下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备的交接资料;

(六)物业管理用房配置确认资料;

(七)其他有关的文件资料。

第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请之日起三十日内指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处(乡镇人民政府)、县(区)建设行政主管部门和社区居民(村民)委员会的代表组成,成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生,业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)或者委托的社区居民(村民)委员会代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十六条 筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议,并做好下列筹备工作:

(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

第十七条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:

(一)业主到会并在会议签到表上确认;

(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

(三)业主大会议事规则以及法律、法规、规章规定的其他方式。

业主可以委托代理人出席业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行表决。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第十八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按照《福建省物业管理条例》第十二条规定的方式确定

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

第十九条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选相应区域内的业主为业主代表。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利,但不得担任业主委员会委员。

第二十条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业时,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第二十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由物业所在地建设行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处(乡镇人民政府),由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十二条 街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的社区居民(村民)委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)协调、确定召开时间;逾期仍未召开的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导、帮助社区居民(村民)委员会指导业主召开。

第二十三条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表,具有完全民事行为能力,遵守国家有关法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

业主委员会委员人数应当为五人以上单数,由业主大会会议选举产生。未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由物业所在地社区居民(村民)委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区居民(村民)委员会应当终止行使本款规定的职责。

第二十四条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十五条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

第二十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的。

第二十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第二十八条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项,做好物业管理中重要事项的记录,并接受业主查询。

业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受咨询、投诉和监督。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案,街道办事处(乡镇人民政府)应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。

业主委员会的任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的二个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府),并按照规定开展换届选举工作。

第三十条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起五日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或者公安机关协助移交。

第三十一条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的,运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支,具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

第三章 物业管理服务

第三十二条 物业服务企业应当具有企业法人资格,并按照规定取得相应资质等级。物业服务人员应当按照规定取得相应资格证书。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业应当在其资质等级范围内承担物业管理事务,依照前期物业服务合同或者物业服务合同约定,提供相应服务,接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。合同应当在规定时间内向县(区)建设行政主管部门备案。

第三十三条 物业服务企业的基本权利:

(一)按物业服务合同的约定收取费用;

(二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度行为;

(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(四)要求业主委员会协调其与业主或者非业主使用人的纠纷;

(五)法律、法规、规章规定的其他权利。

第三十四条 物业服务企业的基本义务:

(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,建立重大事项汇报制度,接受业主咨询和监督;

(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项;

(四)每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况;

(五)合同终止之日起十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;

(六)法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十五条 物业服务合同应当约定下列基本内容:

(一)房屋及其附属设施的维修、维保和养护;

(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;

(三)道路维护,车辆停放秩序管理;

(四)安全防范和维护公共生活秩序;

(五)法律、法规、规章规定的其他应当约定的事项。

第三十六条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处(乡镇人民政府)应当根据《福建省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本细则第三十七条至第四十条的规定向物业所在地县(区)建设行行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。

物业管理区域由物业所在地县(区)建设行政主管部门自收到备案资料之日起五个工作日内会同街道办事处(乡镇人民政府)及社区居民(村民)委员会,遵循相对集中、便于管理的原则,按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分:

(一)新建物业项目,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,拥有共用主要配套设施设备的,核定为一个物业管理区域;

(二)旧城区规划范围内新开发建设的项目,与周边原有项目房屋相毗连的,经各自的业主大会同意,可以归并一个物业管理区域。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处(乡镇人民政府)划定或者确定物业管理区域不合理的,县(区)建设行政主管部门应当自收到备案资料之日起五个工作日内提出核定意见并告知申请人。

第三十七条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

(一)物业管理区域备案申报表;

(二)建设单位营业执照;

(三)《建设用地规划许可证》及附图;

(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

(六)地名批复文件。

第三十八条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

(一)物业管理区域备案申报表;

(二)物业服务合同; 

(三)物业服务企业资质证书;

(四)《建设用地规划许可证》及附图;

(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;

(七)地名批复文件。

物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况

第三十九条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街道办事处(乡镇人民政府)在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:

(一)物业管理区域备案申报表;

(二)物业管理区域四至范围说明及附图;

(三)确定物业管理区域的理由和依据。

前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

第四十条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:

(一)物业管理区域备案申报表;

(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;

(三)分割方案;

(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第四十一条 新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业或者街道办事处(乡镇人民政府)应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

前两款所规定明示或者公告的内容包括:

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;

(三)公共车位数量和位置;

(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;

(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;

(六)共用设施设备名称及权属;

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第四十二条 具备下列条件之一的,业主委员会可以向物业所在地县(区)建设行政主管部门提出调整物业管理区域的要求:

(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的,业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。物业所在地县(区)建设行政主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内,会同当地街道办事处(乡镇人民政府)及社区居民(村民)委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

第四十三条 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之二配置。

物业管理用房的具体位置和面积,城乡规划主管部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理物业销售(预售)许可证之前予以确定。

按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用,其所有权属于该物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

业主委员会成立之前,物业管理用房由前期物业服务企业接受、使用和经营。前期物业服务企业出租经营物业管理用房的,租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后,物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

第四十四条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有:

(一)物业管理用房;

(二)垃圾集散间、厕所;

(三)按照规划配建的公共绿地、道路、围墙以及其他公共用地使用权;

(四)住宅的物业管理区域按照规划配建的公共停车场所;

(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。

按规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的,开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

第四十五条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域,经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。

第四十六条 住宅物业的建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,应当采用公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务,并书面签订前期物业服务合同。其中,投标人少于三个、且物业管理区域总建筑面积小于两万平方米的,经物业所在地县(区)建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并签订前期物业服务合同。前期物业管理招投标的具体实施办法,由市建设行政主管部门另行制定。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书十日前,持招标公告或者投票邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地县(区)建设行政主管部门备案。

第四十七条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的,物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内,提交以下资料向物业所在地县(区)建设行政主管部门备案:

(一)前期物业服务合同备案申报表;

(二)物业服务企业资质证书;

(三)前期物业服务合同;

(四)中标通知书;

报送资料齐全、符合法定形式的,县(区)建设行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

前期物业服务合同约定期限的,其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间,物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后,提前终止有约定期限的前期物业服务合同的,自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

第四十八条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验的相关规定由市建设行政主管部门另行制定。

建设单位在办理物业承接查验前,应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)物业专项维修资金清册;

(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等相关技术资料、证件和检验报告;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(六)物业及配套设施的产权清单;

(七)物业服务用房的清单;

(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十九条 物业服务企业应当在与建设单位办理物业交接手续后三十日内,提交以下资料向物业所在地县(区)建设行政主管部门办理备案手续:

(一)物业承接查验备案申报表;

(二)前期物业服务合同备案回执;

(三)临时管理规约;

(四)物业承接查验协议;

(五)建设单位移交资料清单;

(六)查验记录;

(七)交接记录;

(八)其他承接查验有关文件。

报送资料齐全、符合法定形式的,县(区)建设行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第五十条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。

第五十一条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第五十二条 业主大会和业主委员会备案成立后,应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与物业服务企业签订物业服务合同。其中,物业管理区域总建筑面积小于两万平方米的,可以邀请或协议招标形式,但投标人不得少于三个。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受社区居民(村民)委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报送物业所在地县(区)建设行政主管部门备案。

第五十三条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务,无故弃管服务、突然中断服务,给业主造成不良影响的,记入企业信用档案,给业主造成的损失且情节严重、构成违法的,依法承担相应责任。

对物业服务企业的服务,百分之六十以上的业主不认可的,物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业管理项目。

第五十四条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的,自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。

物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作,经双方协商,原物业服务企业同意延续的,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间,任何一方提前终止合同的,自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业管理项目。

第五十五条 物业服务企业退出物业管理项目时,应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。

物业服务企业退出物业管理项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当进行应急管理、指定管辖。社区居民(村民)委员会可以在街道办事处(乡镇人民政府)委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安和维保等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专营服务单位应当予以配合。

物业服务企业、业主委员会和物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当按照《福建省电梯安全管理办法》等有关规定,依法承担电梯安全管理责任。

第五十六条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业管理项目,收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。

物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

第五十七条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序:

(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告三十日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调价后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间,应当听取和收集业主的意见。

(三)调价方案经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占人数总人数过半数的业主表决通过;表决结果已经公示三十日以上。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决意见不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向市价格行政主管部门申请协调处理或者向人民法院提起诉讼。

第五十八条 物业交付使用前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用之日的次月及以后的物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,经书面催交,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的,则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第五十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规、规章规定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目,每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目,每年公布一次各项资金收支情况。

前期物业服务期间,建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项,并向业主公示告知。前期物业服务结束时,物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况,并将审计结果在物业管理区域内公示。

第六十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民(村民)委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的,应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维护和养护。

业主自行管理中需要开具发票的,业主委员会可以持街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居民(村民)委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证。物业所在地税务部门应当按有关规定给予办理发票领购手续。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

第六十一条 凡具备分表直抄到户条件的住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表,共有部分安装独立计量表,由相关专营服务单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范,由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收,供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理体制的原则确定。

本细则实施前,总表供水的住宅小区应尽快筹资进行一户一表改造,改造后由供水部门统一纳入终端收费管理。供配电设施建设实行“委托建设模式”或“自购自建模式”的住宅小区由供电部门按照《福建省新建住宅小区供配电设施建设与运行维护监督管理暂行办法》(闽监能市场[2014]137号)有关规定执行。

第六十二条 物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收但未向专营服务单位清缴的费用,专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴,不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

第六十三条 业主、非业主使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处(乡镇人民政府)调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主、非业主使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促仍拒不交纳的,物业服务企业可以依法追究其违约责任。

业主、非业主使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本细则相关规定的行为,可以向建设行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当依法调查核实后予以处理;对署名举报的,应当将处理结果书面告知当事人。

第六十四条 建设行政主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度,健全物业服务企业信用档案制度,并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实行信用信息资源共享,完善社会监督。

物业服务企业应当建立健全物业服务档案,并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度,制定服务时限,责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务,鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

第四章 物业使用和维修

第六十五条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后,业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约应当向物业所在地县(区)建设行政主管部门备案,临时管理规约和管理规约的示范文本由市建设行政主管部门制定。

第六十六条 在物业管理区域内,物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的,应当及时劝阻制止;对不听劝阻的,物业服务企业或者业主委员会应当及时向街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政主管部门书面报告:

(一)违法建设、擅自改变建筑物、房屋外立面及其配套设施(含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋承重结构的;

(三)破坏小区园林绿化的;

(四)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;私自更改或损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;

(五)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

(六)违反国家和地方规定,向环境超标排放污染物;

(七)商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的;

(八)占用共用部位、共用设施设备;

(九)破坏供水、供电、供气和通讯设施设备等法律、法规禁止的其他行为。

有关职能部门接到报告后,应当按照各自职责及时查处。

第六十七条 业主或者非业主使用人进行物业装修,应当事先告知物业服务企业,并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动、使用公共设施设备进行监督,业主应当予以配合。

第六十八条 业主大会成立前,车辆停放在物业管理区域内共用部位的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后,车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意,业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定,公安部门应当予以配合。

第六十九条 物业交付使用前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专营服务单位负责管理,并移交有关技术资料。相关专营服务单位应当及时接收。物业交付使用时,建设单位应当将有关设施设备移交专营服务单位管理的情况予以公示。

专营服务单位接收后,应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

第七十条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照下列规定向最终用户收取有关费用。

(一)业主自用的向业主收取;

(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;

(三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊;

(四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。

专营服务单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,不得向业主收取手续费等额外费用,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专营服务单位自行负责相关工作。

专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。对欠缴供电、供水、供气等费用的业主,各相关部门可采取分户控制,停止对其提供服务,或通过行政和法律手段加以解决,不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

第七十一条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:

(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;

(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的,其维修费用由责任人承担。

物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防及电梯维保等专营服务单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

第七十二条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第五章 物业专项维修资金

第七十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。保修期满后,业主对其专有的部分实施维修、管理,物业服务企业依照本细则对共用的部分设施、设备负责维修、管理。

物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

第七十四条 物业管理应当建立专项维修资金制度,专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则,由市、县人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度,并接受业主和房产、财政部门的监督。

第七十五条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在《商品住房销售合同》备案之前,将首期物业专项维修资金向维修资金管理机构统一交存。首期物业专项维修资金按照业主物业专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取。

前款所称物业专有部分建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准;前款所称交存标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八,具体比例和住宅建筑安装工程每平方米造价由市建设行政主管部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市人民政府批准后公布执行。

第七十六条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交,续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定,续交后的资金应当不低于首期交存数额。未成立业主大会的,续交的标准由市建设行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市人民政府批准后公布执行。

第七十七条 物业专项维修资金存款每年计息一次,当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户,统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

第七十八条 专项维修资金的使用,由业主大会决定,并受建设行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

使用物业专项维修资金应当按照《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》规定的程序办理。

第七十九条 物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即组织对物业共用部位,共用设施设备进行维修、更新、改造。所需资金从已交存的住宅专项维修资金中列支。

(一)屋顶、外墙出现严重渗漏;

(二)电梯出现故障、零部件磨损或老化,不能正常使用;

(三)高层住宅水泵等二次供水设施出现故障,不能正常供水;

(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险;

(五)共用给排水设备不能正常使用;

(六)消防、安防等建筑智能化系统出现故障,不能正常使用;

(七)因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位,不能正常使用;

(八)根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政主管部门限期整改要求,需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗;

(九)物业共用部位、共用设施设备存在其它安全隐患,需对物业共用部位,共用设施设备进行维修,更新、改造;

(十)按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定,需对物业共用部位,共用设施设备进行维修、更新、改造。

第八十条 市、县建设行政主管部门应当建立专项维修资金紧急使用制度。

物业管理区域已成立业主委员会的,物业服务企业应当在维修、更新、改造前,将所发生的紧急情况通知业主委员会;未成立业主委员会的,应将所发生的紧急情况通知所在地社区居委会;同时,在物业管理区域内公示,并报送所在地县(区)建设行政主管部门备案,其中:对于发生屋顶、外墙出现严重渗漏的紧急情况,还应公示、报备维修改造方案。对于在紧急情况下,物业服务企业组织进行的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造,业主委员会应当予以配合。业主委员会拒不配合的,应承担相应法律责任。

第八十一条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意,可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式,具体实施细则由市建设行政主管部门会同同级财政部门制定。

物业专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立物业专项维修资金管理制度。

第八十二条 业主委员会或者物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上,并在市建设行政主管部门网站公示半年。

第八十三条 任何机构和个人不得将物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

第六章 法律责任

第八十四条 对违反国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定的,由县(区)建设行政主管部门依法予以处罚。 本细则相关规定的行政处罚,属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由属地城市管理行政执法机关负责实施。

第八十五条 建设单位未按照本细则第二十一条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,由县(区)建设行政主管部门责令限期改正。

第八十六条 物业服务企业违反本细则,未按照要求将前期物业服务合同、物业服务合同备案的,由县(区)建设行政主管部门责令限期改正。

第八十七条 违反本细则,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的,由县(区)建设行政主管部门责令限期改正。

第八十八条 物业服务企业违反本细则未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备,或未按规定对共用设施设备进行维护养护、申请定期检验,擅自撤出小区物业管理的,由县(区)建设行政主管部门责令限期改正。

第八十九条 物业服务企业、业主委员会违反本细则第五十九条第三款规定,未按照要求公布经营性收益收支情况,由县(区)建设行政主管部门责令限期改正。

第九十条 违反本细则相关规定,建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分,构成刑事犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)挪用物业专项维修资金的;

(二)发现违法行为不依法予以查处的;

(三)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附则

第九十一条 本细则自印发之日起施行。