新余市物业管理办法
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条各级人民政府应当建立物业管理绩效考核制度,加强对物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设。
第五条市物业管理主管部门负责贯彻执行国家、省、市物业管理有关法律、法规;研究、制定行业管理制度和行业服务标准;负责指导县(区)物业管理主管部门以及协调其他相关行政管理部门依法开展物业管理相关工作;负责全市物业管理活动的监督检查工作;法律、法规规定的其他职责。
第六条县(区)人民政府、管委会应切实履行属地负责的原则;组织县(区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)开展物业管理工作;负责对本辖区物业管理工作的考核,把物业管理工作纳入街道办事处(乡镇人民政府)绩效考核体系,推进物业管理重心下移;负责本辖区老、旧小区整治改造和无物业管理小区纳入物业管理;完成物业管理的其他工作。
县(区)物业管理主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作;严格贯彻国家、省、市有关物业管理的法律、法规并组织实施;指导街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)物业管理工作;牵头建立本辖区物业管理联席会议制度和投诉受理制度,协调处理本辖区重大物业矛盾纠纷;加强对街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训和对无物业管理小区管理指导;完成物业管理的其他工作。
街道办事处(乡镇人民政府)应当建立本辖区物业管理工作制度;会同县(区)物业管理主管部门具体指导、监督辖区内业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责;建立物业管理联席会议制度,依法调解本辖区物业管理纠纷;协调物业管理与社区管理关系;负责无物业管理小区的日常管理。
社区居委会(村民委员会)负责协助街道办事处(乡镇人民政府)和业务主管部门做好社区物业管理工作;参与和组织本辖区业主大会筹备、召开、选举;对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调;指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织;协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷;社区党组织按照党的章程指导物业管理区域成立党的基层组织,发挥党组织在小区物业管理中的先进作用。
第七条鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会;物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争;促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。
第八条市公安部门应当做好物业管理区域内治安巡逻及安防系统监督工作,对物业服务企业履行治安巡逻、安防设施配置等情况实施监督检查;依法查处物业管理区域内偷盗、违规饲养动物等影响公共安全的行为。
市城乡建设主管部门负责对物业项目建筑工程质量进行监督管理,依法处理房屋建筑质量问题引发的投诉及矛盾纠纷。
市规划主管部门负责对物业服务用房、车库(位)等公建配套设施进行规划审批监督工作。
市价格主管部门负责做好物业服务收费监督管理工作,规范物业服务收费行为,适时调整物业服务收费指导价并定期公布;受理价格政策咨询和投诉举报。
市城市管理部门应当依法查处违章改建搭建建筑物或构筑物、侵占公共部位、破坏公共绿地等违法违规行为,查处小区及周边噪声、乱倒装修装饰垃圾等行为。
市人民防空主管部门应当做好物业管理区域内人民防空工程、人民防空通讯警报设施和相关功能用房的监督管理工作,对违规情况提出处理意见。
市市场监督管理部门负责物业区域内电梯、压力容器等特种设备安全监察工作。
市民政部门负责将小区物业服务纳入社区建设指导范围,负责社区办公和活动用房的审批和监督工作。
市消防主管部门负责开展消防监督检查和消防宣传教育,指导物业服务企业对物业管理区域内的消防设施设备维护管理。
市供水、供电、供气、通信、邮政等单位负责物业管理区域内相应产权所属设施设备的管理和维护。
试点供水部门协助无物业管理小区管理部门收取物业服务费,具体细则由相关部门另行制定。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第九条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有前款规定的业主权利。
第十条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)遵守国家和省、市有关房屋装饰装修的规定;
(五)不得损害公共利益和他人合法权益;
(六)按时交纳物业服务费用,将房屋租赁信息报送房地产登记部门和物业服务企业,将房屋交易信息报送物业服务企业;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十一条一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告。
建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。
第十二条街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同物业所在地的县(区)物业管理主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组由业主、建设单位代表、物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、物业管理主管部门、社区居委会(村民委员会)代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居委会(村民委员会)组织业主推荐产生。
第十三条筹备组成员应当符合以下条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)具有一定的组织能力和必要的工作时间;
(三)本人及其直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业及下属企业任职;
(四)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;
(五)无泄露业主资料用于与物业管理无关活动的行为;
(六)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形。
筹备组成员中的业主代表还应当依法缴纳物业服务费、按时交纳住宅专项维修资金。
第十四条筹备组应当履行下列职责:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,提出业主委员会成员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。
筹备组履行职责的期限,到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
第十五条业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;
(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)依法决定改变共有部分的用途;
(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。
第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。采用网络实名投票方式的,应当使用统一公布的电子投票系统。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议采用书面征求意见或者网络实名投票形式的,应当将征求意见结果在物业管理区域内公告不少于十五日。
业主大会决定本办法第十五条第五项至第八项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先征求其所代表的业主意见,并在业主大会会议上如实反映。
第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次,具体安排由业主大会议事规则确定。
有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十九条业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督专项维修资金的使用;
(五)督促业主按时交纳物业服务费用;
(六)监督管理规约的实施;
(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县(区)物业管理主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。
业主委员会可设置主任、副主任,主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额,根据物业规模大小确定。建筑面积五万平方米以下的物业,业主委员会成员设五人,建筑面积五万平方米以上的,最多不超过十一人,业主委员人数应当为单数。
业主委员会候选人人选,由所在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)征求有关各方意见后确定,也可由十名以上的业主联合提名候选人,但只能一次性推举一名。
业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二十一条业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;
(五)具有一定的组织能力和文化水平。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的县(区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案:
(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。
第二十三条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任负责召集,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。
第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十五条业主委员会应当建立定期接待制度,及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。
业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。
第二十六条业主委员会任期由业主大会议事规则决定,对需要换届的业主委员会,任期届满六十日前,应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举,选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第二十七条业主委员会成员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)不履行成员职责的;
(三)利用成员资格谋取私利的;
(四)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。
第二十八条业主大会与业主委员会开展工作的活动经费和业主委员会成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并报物业所在地的县(区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。
第三章前期物业管理
第二十九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理;招投标的专家评委应当在市物业管理主管部门专家评委数据库中抽取。
投标人少于三个的,经物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。
提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业。
第三十条建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。
建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。
建设单位应当将业主临时管理规约向物业买受人明示和说明。
建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十五日内,向物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门备案。
第三十一条建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业管理用房应当按照下列标准建设:房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具,供水供电等应当具备正常使用功能;小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。
物业管理用房应当为地面以上的独立使用、能够确权的房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能。没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。电梯井、管道井、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用。核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。
物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。
第三十二条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会或社区居委会(村民委员会)。
第三十三条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录,发现问题应当书面告知建设单位,并向物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)报告有关情况,建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。
第三十四条建设单位在房屋交付时,应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。
物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章物业管理服务
第三十五条鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业;采用招投标方式选聘物业服务企业的,专家评委由县(区)物业管理主管部门监督指导抽取。
物业服务项目实行项目经理责任制;物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内,将物业服务合同和项目经理相关信息报市、县(区)物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
物业服务合同应当包括下列事项:
(一)物业管理区域的范围及基本情况;
(二)物业服务合同期限;
(三)物业服务质量标准;
(四)物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间;
(五)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理;
(七)对外来人员和车辆登记、定期巡逻,以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项;
(八)车辆的停放管理;
(九)物业维修、养护、更新、改造费用的管理;
(十)物业服务、财务档案和物业档案的保管;
(十一)物业服务合同终止、解除条件;
(十二)双方约定的其他物业管理事项;
(十三)违约责任。
物业服务企业应当履行下列义务:
(一)以服务业主为宗旨,提高服务质量和水平;
(二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务;
(三)定期向业主公布物业服务费用的收支情况;
(四)接受业主委员会和业主的监督;
(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文体活动;
(六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告;
(七)为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务;
(八)协助调解业主间的物业纠纷;
(九)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
第三十六条市、县(区)物业管理主管部门完善物业服务企业信用考核制度,建立物业小区、物业服务企业信用档案等统一的监管信息平台。
物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供服务,存在以下失信行为的,应当记入诚信档案失信名单:
(一)骗取、挪用或者侵占维修资金的;
(二)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;
(三)采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送利益等手段恶性竞争物业服务项目的;
(四)物业服务合同依法解除后,拒不退出物业服务项目的;
(五)泄露业主信息的;
(六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰,采用暴力行为打击报复的;
(七)存在其他失信行为的。
物业从业人员列入失信人员名单的,物业企业应当对其予以处理。
第三十七条物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测,清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第三十八条物业服务企业应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)社会治安综合治理的有关规定,协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关主管部门和相关单位,并协助做好救助工作。
物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。
物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记,并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置,物业服务企业应当派人监视,并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施,物业服务企业应当定期维护,确保其正常运行。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十九条物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。
物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。
第四十条物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物:
(一)本办法第三十二条规定的资料;
(二)物业管理用房;
(三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;
(四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;
(五)其他应当移交的财物、资料。
新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物,不得拒交。
第四十一条县(区)物业管理主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自受理之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第四十二条县(区)人民政府、管委会应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。
物业管理联席会议由县(区)物业管理主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)召集,城市管理、公安等部门、社区居委会(村民委员会)、物业服务企业、专业经营者、业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)物业服务合同履行过程中出现的重大问题;
(四)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;
(五)其他需要协调解决的重大事项。
第五章物业的使用和维护
第四十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。
第四十四条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场(位)或者从事租赁等活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。
第四十五条物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。
出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。
第四十六条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。
第四十七条业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约,禁止下列行为:
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(六)擅自改变暗埋、燃气管线等;
(七)挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施;
(八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、遮阳罩等设施的,应当保持物业的整洁、美观,防盗网应当安装在窗户内侧。
第四十八条业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。
业主、物业使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主、物业使用人应当予以配合。
第四十九条业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业,禁止下列行为:
(一)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;
(三)擅自摆设摊点,无序停放车辆;
(四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;
(五)在建筑物构筑物、或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写刻画;
(六)乱倒垃圾,堆放杂物,高空抛物;
(七)违反规定饲养动物,影响物业管理区域的卫生和业主正常生活;
(八)占用消防车通道、妨碍消防车通行;
(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第五十条物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和省、市有关规定以及管理规约行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。
第五十一条发生下列紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会报告:
(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;
(二)消防设施损坏,消防机构出具整改通知书的;
(三)外墙墙面有脱落危险的;
(四)屋顶或者外墙渗漏等情况,影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的。
前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的,业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;已经成立业主大会的,物业服务企业应当持有关材料,向业主委员会提出列支专项维修资金,由业主委员会审核同意,报物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。市、县(区)物业管理主管部门应当及时划拨专项维修资金。
发生本条第一款所列情形,未按照规定实施维修、更新或者改造的,物业所在地的市、县(区)物业管理主管部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。
第五十二条物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第五十三条鼓励既有多层住宅加装电梯,但应当符合规划、建设、特种设备、消防管理等法律、法规和技术规范,具体细则另行制定。
第六章物业服务收费
第五十四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五十五条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价;其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。
物业服务收费实行政府指导价的,市、县(区)价格主管部门应当会同同级物业管理主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,适时制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。
第五十六条住宅类物业服务收费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。
住宅的储藏室、车库不得计入公共性服务费的计费面积之内,但改变设计用途的除外。
第五十七条业主应当自物业交付之日次月起交纳物业服务费。
经业主同意,物业服务企业可以预收物业服务费,但预收时间一般不得超过一年(业主同意的除外)。
物业产权发生转移的,原业主应当结清物业服务费。
第五十八条物业尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业服务费由建设单位交纳。
符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续次月起由物业买受人交纳。
第五十九条住宅交付后空置情形的物业服务费缴纳可以由物业行业协会结合本地实际,依法科学制定具体标准并公示。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。
业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。
业主未按时交纳物业服务费,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼,经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第六十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意,并依法办理有关手续。
物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在物业服务合同中约定。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途,未作决定的,主要用于补充专项维修资金或者折抵物业服务费。
物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的,除扣除相应的管理费和税费外,不得挪作他用。管理费的扣除比例由双方约定。
第六十一条装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。统一委托物业服务企业处理,清运费由业主与物业服务企业协商确定。清运费标准由由市价格主管部门会同市物业管理主管部门制定指导价意见。
第七章无物业管理小区管理
第六十二条本办法所称无物业管理小区,是指建成时间较长、配套设施缺失、整体环境较差、物业服务企业没有进驻服务,靠社区、单位、业主自治等方式管理的小区及零星楼幢。
第六十三条县(区)人民政府、管委会应当加大对无物业管理小区改造投入,结合创建文明城市和棚户区改造目标任务推动无物业管理小区更新改造工作,对房屋年久失修、存在安全隐患的无物业管理小区纳入棚户区改造计划;对基础设施损坏、环境脏乱差的无物业管理小区纳入老旧小区改造范围。
第六十四条县(区)人民政府、管委会应当推动辖区内街道办事处(乡镇人民政府)成立物业管理办公室,承担无物业管理小区管理的监督指导和组织实施;街道办事处(乡镇人民政府)推动辖区内社区居委会(村民委员会)成立社区物业服务站,推进无物业管理小区纳入物业管理范围,并为无物业管理小区提供卫生保洁为主要内容的物业服务。
第六十五条对无物业管理小区的管理应按照分类管理,区别对待,因地制宜的原则,采取专业化物业管理、单位自行管理、业主自主管理、社区组织管理等多种方式。
对具备一定规模,基础设施相对齐全的无物业管理小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织、指导、协调召开小区业主大会,选举业主委员会,选聘物业服务企业实施管理。
单位自治管理和业主自治管理小区由单位和业主委员会自行聘请人员管理,管理标准应达到以保洁、保安等为主要目标的物业服务,满足业主的基本需求。
无人管理的老旧小区和零星楼幢,由社区物业服务站采取网格化划片聘请专业物业服务企业或自行聘请人员两种管理方式实施物业管理。社区物业服务站应当根据创建文明城市网格化划分、小区规模、公共设施设备情况划分无物业管理小区管理区域。
第六十六条无物业管理小区物业服务内容应根据房屋、环境、配套设施设备等现实状况,提供保障居民日常生活的基础性服务。具体服务内容和服务标准由街道办事处(乡镇人民政府)会同县(区)物业管理主管部门根据实际情况制定。
无物业管理小区物业服务收费标准实行动态管理,由县(区)价格主管部门会同县(区)物业管理主管部门根据服务内容、服务标准、物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定。
第六十七条无物业管理小区物业服务费用由业主承担,各网格化帮扶单位按网格化工作要求进行帮扶。
探索建立街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村民委员会)做好无物业管理小区物业服务费的统计和协助收取工作。
第八章法律责任
第六十八条有下列情形之一的,由城市管理部门依照国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等有关规定予以处罚:
(一)建设单位不按规定配置物业管理用房的;
(二)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;
(三)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(四)建设单位未将工程建设资料移交的;
(五)建设单位未进行前期物业管理的;
(六)建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的;
(七)物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的;
(八)建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的;
(九)物业服务合同终止后,物业服务企业拒不退出的;
(十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第六十九条物业服务企业违反价格法律、法规的,由政府价格主管部门依据相关价格法律、法规予以处罚。
第九章附则
第七十条本办法自印发之日起施行。《新余市人民政府办公室关于进一步加强城区物业管理工作的意见》(余府办发〔2015〕65号)同时废止。
