宜昌市物业管理办法
第一条为规范物业服务和监督管理活动，维护各方当事人合法权益，根据《民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规要求，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内公共环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业服务和监督管理坚持党的领导，遵循社区治理、业主自治、政府监管、质价相符的原则。
第四条推动物业管理融入多元共治的基层社会治理体系。建立健全市级联席会议制度，每半年召开一次联席会议，研究解决全市物业管理领域的重大问题。
（一）住建部门负责物业服务及其监督管理的政策制定、整体协调；对建设单位履行建筑工程质量保修责任的情况进行监督检查；负责管理物业区域的装饰装修活动；负责制定行业标准，建立信用信息管理平台和业主投票平台，指导开展物业服务综合考评和信息发布运用。
（二）发改部门负责对实行政府定价管理的物业服务制定收费标准，对物业服务收费政策落实情况进行监督评估。
（三）公安部门负责对物业区域日常治安、消防工作进行监督检查，指导落实智慧小区建设和安全防范工作。
（四）民政部门负责将业主委员会建设作为基层社会治理的基础性工作，纳入基层民主建设的范畴；对街道办事处（乡镇人民政府）在业主委员会组建、换届和日常运行中的履职情况进行指导监督。
（五）司法行政部门负责指导街道、社区建立健全人民调解组织和工作机制，对物业区域相关矛盾纠纷进行疏导、调解。
（六）自然资源和规划部门负责按照物业区域划分的要求对项目规划设计方案进行审查。
（七）市场监管部门负责物业区域内违规开办企业的治理工作，负责对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监管，对计量器具进行监督管理，对价格公示、违规收费进行监督检查。
（八）城市管理部门负责对违反城市规划、市容环境卫生管理规定的行为进行查处。
（九）不动产登记部门负责提供物业区域不动产登记信息查询服务。
（十）生态环境部门负责对生产经营中违规排放废水、废气、废物及产生噪音等环境污染行为进行监督检查。
（十一）应急管理部门负责对物业区域消防安全进行监督管理，指导消防救援机构具体组织实施。
（十二）人民防空部门负责对物业区域人民防空工程使用和维护管理进行监督检查。
（十三）教育部门负责对物业区域内的培训机构进行监管。
相关职能部门应当建立投诉受理制度，在物业区域内公布投诉渠道。
第五条县市区人民政府（含宜昌高新区管委会，下同）对辖区内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作进行监督指导，组织开展物业服务质量综合考评，制定业主委员会履职规范和考核办法,组织开展业主委员会组成人员培训。参照市级建立季度联席会议制度，建立健全物业服务投诉、受理、反馈机制，调处物业管理矛盾和纠纷。
第六条街道办事处（乡镇人民政府）在同级党组织领导下，负责组织、指导辖区成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，开展业主委员会工作考评，每月召开联席会议，召集相关主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、建设单位、专业经营单位等协调解决物业管理日常问题。
居（村）民委员会受街道办事处（乡镇人民政府）委托，具体开展物业管理相关工作。建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”机制。
第七条应对突发事件期间，街道办事处（乡镇人民政府）负责落实县市区人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业做好相应级别应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务企业应当服从统一指挥，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。
第八条建设单位应当按照下列要求配置新建住宅区域物业服务用房：
（一）物业服务用房建筑面积不低于住宅区域总建筑面积的千分之二，且不少于一百平方米；
（二）物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中业主委员会办公用房面积不低于二十平方米；
物业服务用房产权属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押或擅自变更用途。
一个物业区域内被市政道路分割后房屋总建筑面积超过三万平方米的自然街区，应当单独配置物业服务用房。
第九条建设单位在销售商品房时，应当向买受人公布物业区域内规划车库（位）的数量、租售计划和价格，并在商品房买卖合同中约定。
第十条一个新建住宅物业区域应当作为一个整体，由建设单位采取招标投标方式公开选聘或协议选聘前期物业服务企业。前期物业服务合同生效之日至物业交付给买受人期间发生的物业服务费，由建设单位承担，其后由买受人承担。
第十一条首次业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）依法组建，组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条业主委员会委员候选人由筹备组依法确定，并报街道办事处（乡镇人民政府）审核后对全体业主公示。
有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）不遵守国家法律法规和规章，不遵守管理规约的；
（二）未按时足额缴纳物业费的；
（三）欠缴住宅专项维修资金及其他需要业主共同分担的费用的；
（四）被列为失信被执行人的；
（五）在物业区域内进行违法建设，侵害公共利益或其他业主合法权益的。
第十三条业主大会可以设立业主委员会候补委员，名额不超过业主委员会委员总数的三分之一。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员出现空缺时，候补委员按得票多少为序，依次递补为正式委员。
第十四条业主大会依法作出的决定对全体业主具有约束力，决定自通过之日起三日内在物业区域公示。
第十五条划分为一个物业区域但分期开发的建设项目，先期开发的部分竣工建筑面积达到整个建设项目建筑总面积百分之五十的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
第十六条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第十七条依法办理不动产登记的车库、车位等特定空间，纳入业主投票权数。
第十八条业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处（乡镇人民政府）和县级住建（房产）部门备案：
（一）业主大会决议和业主委员会决议；
（二）表决通过的管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主委员会委员、候补委员名单及身份证明资料；
（四）业主名单清册。
业主委员会任期内，上述备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
第十九条除《湖北省物业服务和管理条例》第三十条规定内容外，业主委员会委员不得有下列行为：
（一）阻挠业主委员会履行职责；
（二）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
（四）法律、法规、规章规定的其他行为。
业主委员会委员违反前款规定的，由街道办事处（乡镇人民政府）调查核实后责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。
第二十条业主委员会召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，并书面报告街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。
第二十一条业主委员会应当将业主大会会议记录报送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，并在物业区域内显著位置进行公告，公告时间不少于十五日。
第二十二条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。
第二十三条业主委员会应当于会议召开七日前，在物业区域内公告业主委员会会议的内容和议程。
业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起三日内，在物业区域内显著位置公告不少于七日。
第二十四条业主委员会应当定期向业主公布下列资料：
（一）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（二）业主共有部位利用和共用设施设备使用经营情况；
（三）占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的使用情况；
（四）业主大会和业主委员会工作经费年度开支情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会未按规定公布的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。
第二十五条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主负担，从公共收益中支出。经业主大会同意，可以发放业主委员会委员工作津贴，津贴标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，在业主大会议事规则或者管理规约中明确。
第二十六条小区公共收益属于业主所有，不得存放在个人账户，经业主大会同意，可以存放在街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户，接受业主监督。
第二十七条物业区域内发生法律、法规、规章规定的禁止性行为时，物业服务企业应当劝阻、制止。劝阻、制止无效的，及时报告相关部门，留存现场管理痕迹备查，并配合相关部门依法处理。
第二十八条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当告知业主、物业使用人和施工方相关注意事项及禁止行为。业主、物业使用人和施工方应当按照注意事项施工,并配合物业服务企业进行检查。
第二十九条物业区域内占用业主共有部位设置的车位，其设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会成立前，由建设单位与物业买受人约定。任何单位和个人不得销售或变相销售。
第三十条利用业主共有部位设置车位，收取的停车费包括场地费和停车服务费。场地费扣除必要成本后，属于业主共有，可以用于补充住宅专项维修资金或者物业服务的其他需要。其收支情况由业主委员会监督，并向业主大会报告。
提倡物业区域面向社会提供“错时停车”服务。
第三十一条一个物业区域应当由一家物业服务企业提供服务。
前期物业服务合同到期的，业主大会依法续聘或者重新选聘物业服务企业。前期物业服务合同履行期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自行终止。
第三十二条前期物业服务收费实行政府定价，具体标准由发改部门会同住建部门制定。其他物业服务收费实行市场调节价，由物业服务合同签订双方自行约定。
第三十三条建立物业服务费正常上涨机制，前期物业服务收费标准根据经济发展水平、物价指数上涨、服务成本增加等实际情况适时调整上浮。
业主大会与物业服务企业可以综合考虑实际成本支出和服务质量等因素，对物业服务收费标准进行调整。物业服务企业不得擅自调整或变相调整物业服务收费标准，确需调整的，应当提前15天在物业区域内按栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等相关资料，经业主大会同意后，签订协议。
第三十四条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，约定物业服务费交纳等事宜，并告知物业服务企业。
第三十五条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业区域：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）物业服务合同期满未续约，业主大会书面通知退出的。
第三十六条物业服务企业应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：
（一）移交代管的业主公共收益；
（二）移交业主共有设施设备运行、保养、维修、改造资料；
（三）移交承接查验资料；
（四）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料；
（五）实行酬金制的，移交服务期间的财务档案和结余资金；
（六）移交物业服务企业办公用房、物业管理设施设备用房；
（七）移交利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；
（八）撤出物业区域内的物业服务人员；
（九）清退预收、代收的有关费用；
（十）移交其他应当移交的资金、资料和物品；
（十一）法律、法规、规章规定的其他义务。
物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）和县级住建（房产）部门报告，可以向辖区内公安机关请求协助。物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。
第三十七条供水、供电、供气、供暖、环卫等专营单位应当实行终端计量，分表到户，不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止服务。
物业服务企业接受专营单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取一定费用，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十八条尚未引进专业化物业服务的老旧小区，县市区人民政府应当按照业主自愿、分类定级、服务基本、保障民生的要求，指导建立自助物业、公益物业等多样化服务模式，逐步实现物业管理全覆盖。
第三十九条本办法自发布之日起施行，施行过程中上级有新规定的，从其规定。
