2020年岳阳物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2021-01-13 16:15:51 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

《岳阳市物业管理办法》是为了规范物业管理、维护业主和物业服务企业的合法权益而实施的一条规定。

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第一章 总 则

第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动,均适用本办法。

第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门,负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。

各县、市、区房地产行政主管部门,承担本辖区内物业服务活动的监管工作。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。

各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责,做好与物业管理活动有关的工作。

第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用,完善物业服务行业自律制度,协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

第二章 物业管理区域与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第六条 划分物业管理区域,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则划定。

第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

第八条 建立物业管理区域备案制度。

新建物业出售前,由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案,物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。

已经实施物业管理的,由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

单位聘请人员进行物业服务的,由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

第二节 配套建筑及设施设备

第九条 新建小区,建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房,并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定:

(一)物业管理用房由建设单位无偿提供,其面积不计入分摊公用建筑面积,其所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用,不得买卖和抵押。

(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置,最少不低于100平方米;分期开发建设的,建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的,应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的,物业管理用房所在楼层不得高于第4层。

第十条 建设单位在交付物业前,应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。

物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气,供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。

第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主,不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后,建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。,应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。

第三节 前期物业管理与物业交接

第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供物业服务。

建设单位承担前期物业服务责任。

第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

有下列情形之一,经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业:

(一)投标人少于3人。

(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

第十六条 建设单位在预(销)售物业时,应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当附有前期物业服务合同,并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的,由建设单位承担。

第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。

第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施,应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收,小区经验收合格后方可交付使用。

第十九条 新建小区具备以下条件后,可申请物业管理专项验收:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。 第十二条 在城市道路上占用、挖掘道路或者跨越、穿越道路架设、增设管线设施,应当事先征得道路管理部门的同意;影响道路交通安全或者正常通行的,应当征得公安机关交通管理部门的同意。

公安机关交通管理部门应当在受理申请后三个工作日内提出审核意见。

施工单位应当安排人员疏导交通,设置安全防护措施、施工标志、变更车道指示标志、注意危险警告标志等,夜间开启示警灯。

第十三条 在道路两侧和隔离带上种植树木、其他植物或者设置广告牌、管线以及各种售货亭、书报亭、其他建构筑物等,不得遮挡路灯、交通信号灯、交通标志,不得妨碍安全视距。

第三章 车辆和驾驶人

第十四条 在道路上行驶的机动车应当符合机动车安全技术要求。不符合要求的,机动车安全技术检验机构不予核发检验合格证明,公安机关交通管理部门不予核发检验合格标志。

第十五条 经登记后上道路行驶的机动车应当依法定期进行安全技术检验。

公安机关交通管理部门应当根据机动车安全技术检验机构出具的检验合格证明,核发机动车检验合格标志。

核发机动车检验合格标志时,公安机关交通管理部门应当与全国被盗抢机动车信息系统比对,机动车所有人应当将涉及该车的道路交通违法行为和交通事故处理完毕。

第十六条 机动车所有人住所、单位、联系电话等通讯信息发生变更的,应当自变更之日起三十日内,向公安机关交通管理部门提交相关备案资料。公安机关交通管理部门应当在受理当日,在机动车登记证书上签注备案事项,涉及变更机动车行驶证上所登记内容的,还应当重新核发行驶证。

第十七条 不得擅自改变机动车已登记的结构、构造或者特征,不得在机动车上安装或者使用妨碍交通安全的光电设备、高音喇叭、大功率音响以及其他装置。

第十八条 严格限制燃油助力车、老年代步车等交通工具在城市区道路上行驶。具体路线和范围由市人民政府划定并公告。

在市人民政府划定并公告的路线和范围内行驶的燃油助力车、老年代步车等交通工具,应当遵守道路通行规定。

不符合国家标准的电动自行车、残疾人机动轮椅车禁止在城市区道路上行驶。

质量技术监督、工商行政管理部门应当依法查处第三款所列车辆的生产、销售。

第十九条 从事工程渣土、垃圾、煤炭等散装物品运输以及其他货运机动车,应当按照规定安装防护装置和粘贴车身反光标识,在车厢尾部、车辆顶部喷涂本车号牌放大二倍以上的牌号,并且保持清晰完整。

第二十条 客运机动车、出租车、校车、重型载货汽车、危险化学品运输车,应当按照国家有关规定安装、使用有卫星定位功能的行驶记录仪。

第二十一条 农业机械管理部门应当和公安机关交通管理部门建立拖拉机以及驾驶人的登记、检验、考试、发证、交通违法和交通事故处理等信息互通机制。,持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同。

(二)业主临时管理规约。

(三)物业承接查验协议。

(四)建设单位移交资料清单。

(五)查验记录。

(六)交接记录。

(七)其他承接查验有关文件。

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定,业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。

第二节 业主(业主代表)大会

第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的,建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。

占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。

街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。

第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起,筹备组自行解散。

召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案:

(一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。

(二)业主(业主代表)大会决议。

(三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。

(四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。

材料齐全的,应当当场予以备案,同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。

第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当在30日内办理备案手续。

第三十一条 业主(业主代表)大会职责:

(一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。

(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。

(三)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。

(四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。