2020年汕头物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2021-01-13 16:46:16 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过,现予公布,自2012年12月1日起施行。

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第一条

为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则,结合汕头经济特区(以下简称特区)实际,制定本条例。

第二条

特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

第三条

物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第四条

市、区(县)人民政府及有关部门应当制定扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业的健康发展。

第五条

市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作,组织实施本条例。

区(县)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区(县)人民政府未设立房产行政主管部门的,由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。

住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门,依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。

第六条

街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系,组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作,协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条

物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集,房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

(一)业主委员会不依法履行职责的;

(二)业主委员会换届过程中出现问题的;

(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;

(四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题的;

(五)需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。

第八条

物业管理行业协会应当依法加强行业自律,规范行业行为,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库,督促物业服务企业依法、诚信经营和服务,协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化,调解行业内部争议,维护会员合法权益,培训从业人员,促进行业健康发展。

物业管理区域及配套设施设备

第九条

划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分方法如下:

(一)物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定,已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;

(二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

(四)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的,房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府,相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。

物业管理区域的划定,应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。

第十条

物业管理区域划定后,需要分立或者合并物业管理区域的,业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案,由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查,确认并公告。

制定物业管理区域的分立或者合并方案,应当经相关物业管理区域的业主大会同意;尚未成立业主大会的,由业主共同决定。

第十一条

新建住宅物业,建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,配置物业服务用房,建筑面积不得少于八十平方米,最高不超过三百平方米;其中,物业服务企业办公用房不得少于六十平方米,业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

分期开发建设的住宅物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

第十二条

物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在的楼层不得高于四层。

第十三条

物业服务用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

第十四条

建设单位应当在申请建设工程规划许可证时,划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积;城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。

房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时,查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料,并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。

建设单位应当在商品房销售时,将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示,并在商品房买卖合同中作出约定。

第十五条

建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准,建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。

物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准,可以用作物业的配套车位出租。

第十六条

新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区,专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十七条

建设单位在竣工验收后,应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。

业主、业主大会及业主委员会

第十八条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋,但尚未办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业主的权利,并承担相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十九条

业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第二十条

业主在物业管理活动中应履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

(五)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第二十一条

物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

第二十二条

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的,建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府,并在物业管理区域的显著位置公告,公告期为十五日。公告期满,业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

第二十三条

街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成,业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二,筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。

第二十四条

筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

(四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十五条

业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。

第二十六条

建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第二十七条

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

第二十八条

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内未成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

第二十九条

业主大会讨论决定下列事项:

(一)制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)提出分立或者合并物业管理区域的方案;

(六)筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项;

(七)改建或者重建建筑物及其附属设施;

(八)物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

第三十条

业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项,应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项,应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定:

(一)建筑物总面积为专有部分面积之和;专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的,暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;

(二)业主人数为专有部分的业主人数之和,已出售的专有部分的业主人数,一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数,以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数,按一人计算。

车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积,不计投票权。

第三十一条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示,业主有权查阅相关资料。

第三十二条

业主可以以书面委托的形式,约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三十三条

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当自行确定一人参与投票表决,但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人投票表决。

未参与表决的业主的投票权数,按照业主大会议事规则执行。

第三十四条

业主拒付物业服务费,不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三十五条

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第三十六条

未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。

第三十七条

业主大会依法作出的决定,对全体业主具有约束力。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置及时公告。

第三十八条

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议,推选出业主委员会主任一名,副主任一至三名,推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告,公告期为七日。

第三十九条

业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案:

(一)业主大会会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内,对符合条件的发给业主委员会备案回执,业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

第四十条

业主委员会未能产生的,街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助,推进业主委员会的成立。

第四十一条

业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会决议,维护业主共同利益;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第四十二条

业主委员会应当建立信息公开制度,向业主公布下列事项:

(一)业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;

(二)业主大会和业主委员会的决议;

(三)物业服务合同;

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况;

(五)物业共用部位的使用与收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十三条

业主委员会换届时,应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,召开业主大会会议,进行换届选举,并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。

业主委员会应当在任期届满之日起十日内,将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

第四十四条

业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的,由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

第四十五条

业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,有物业共用部位、共用设施设备经营收益的,可以从经营收益中列支,其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。

业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况,接受业主监督。

第四十六条

业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)丧失履行委员职责能力的;

(四)任职期间被依法追究刑事责任的;

(五)向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内,将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。

第四十七条

业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的,由街道办事处、镇人民政府督促移交;拒不移交的,新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

第四十八条

同一个物业管理区域内分期建设的项目,先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的,后期建设的区域,业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时,在后期建设区域召开业主大会,按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。

先期建设的区域业主大会成立后,业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业:

(一)管理规约;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会、业主委员会的其他决定;

(五)物业服务合同约定的其他项目。

建设单位在销售后期建设的物业时,应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。

第四十九条

业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为:

(一)在本物业管理区域从事物业服务经营活动;

(二)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

(三)擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动;

(四)未经业主大会同意,选聘、解聘物业服务企业,或者使用业主大会和业主委员会的工作经费;

(五)作出违反法律、法规的决定。

第五十条

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

前期物业管理

第五十一条

建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业,提供前期物业服务。有下列情形之一的,经房产行政主管部门批准,可以通过协议方式选聘:

(一)投标人少于三个;

(二)住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

第五十二条

建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的,应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求,对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

第五十三条

分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的,其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

第五十四条

建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同,物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项,没有约定或者约定不明确的,按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的,按照符合合同目的的特定标准履行。

第五十五条

建设单位应当在出售物业前,制定临时管理规约,对下列事项作出约定:

(一)全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备;

(二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

(三)住宅专项维修资金的缴存、使用;

(四)物业共有部分的使用与收益分配;

(五)业主的权利与义务;

(六)违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第五十六条

建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第五十七条

建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费,由建设单位承担。

第五十八条

物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议,并协助行政管理部门督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

(五)配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

第五十九条

建设单位应当在交付物业十五日前,与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验,并由双方签字确认查验记录。

物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示,不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

第六十条

建设单位应当在物业承接查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域备案资料;

(二)物业的报建、批准文件,竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单;

(六)承接查验所必需的其他资料。

第六十一条

分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

第六十二条

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业买受人应当在建设单位交付物业后,按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的,物业服务费由建设单位全额承担。

物业通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相关手续的,即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的,视为交付。