2020年白银物业管理条例实施细则最新修订版(全文)

更新:2020-11-16 13:34:55 来源:思而学教育网 www.gxscse.com

记者从白银市房地产管理局了解到,白银市新修订的《白银市物业管理条例》(草案)正面向社会征求意见,请你仔细阅读并提出宝贵意见。具体联系方式为:白银市房地产管理局8楼812室,联系人:吕丽淑,电话:13519018967邮箱:280549525@qq.com。该草案全部内容如下:

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白银市物业管理条例

(草案)

第一章 总 则

第一条[立法目的] 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、文明、和谐的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条[适用范围] 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条[政府职责] 市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,建立物业管理综合协调机制,推进物业服务市场化、社会化和专业化体系建设,研究解决物业管理服务中的重大问题。

鼓励支持物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步降低物业能耗、物耗,提高物业管理和服务水平,推进智慧小区建设。

第四条[部门职责] 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)制定物业管理相关政策;

(二)指导、监督、考核全市物业管理工作;

(三)组织全市物业管理培训;

(四)法律、法规规定的其他职责。

县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)组织相关部门划分已建成物业管理区域;

(二)监督管理前期物业招标投标;

(三)指导监督物业承接查验、退出交接;

(四)对物业服务质量进行监督管理;

(五)负责专项维修资金使用的鉴证;

(六)负责物业行业信用信息平台建设与评价工作;

(七)协调处理物业管理服务中的重大纠纷和投诉;

(八)法律、法规规定的其他职责。

市、县(区)城乡规划、城市管理、公安、应急管理、生态环境、市场监督管理等相关行政部门按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作。

第五条[街道办、乡镇政府职责] 街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:

(一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

(二)指导和协助业主大会设立、业主委员会选举和换届工作;

(三)指导、支持和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

(四)建立物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理重大事项和相关问题;

(五)协调和指导旧住宅区物业管理工作;

(六)调解处理业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

(七)法律、法规规定的其他职责。

居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第六条[物业协会] 物业管理协会应当加强行业自律管理,规范行业行为,加强从业人员培训,协调解决行业争议,推动行业健康有序发展。倡导物业服务企业加入物业管理行业协会。

第七条[第三方评估] 建立物业服务第三方评估制度。鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条[业主身份及权利义务] 依法登记取得房屋所有权的人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。

业主依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定享有业主权利,履行业主义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

第九条[业主房屋权属变化报告与费用交纳] 业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的,应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务企业或者业主委员会。

物业交付后,业主应当交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用,不得拖欠或者拒绝交纳。

第十条[业主大会、业主委员会产生] 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生,对其负责,受其监督。

业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十一条[业主大会、业主委员会决定约束力] 业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十二条[首次业主大会召开条件] 一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上,或者达到百分之三十以上不足百分之五十,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,建设单位应当向物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会会议的文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

建设单位未及时书面报送的,物业所在地县、区房地产行政主管应当予以督促;同一物业管理区域内已交付专有部分十分之一以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,负责组织成立首次业主大会会议筹备组。

筹备召开首次业主大会会议需费用由建设单位承担。

第十三条[首次业主大会筹备组组建] 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第十四条[首次业主大会筹备组职责] 首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十五条[首次业主大会筹备组职责终止] 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立,首次业主大会会议筹备组的职责同时终止。

第十六条[业主大会职权] 业主大会会议讨论决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

(七)改变共有部分的用途;

(八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

(十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第五项和第六项所列事项的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布,并向街道办事处、乡镇人民政府备案。

第十七条[业主大会会议] 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;

(三)业主委员会成员缺额超过半数;

(四)法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

有前款所列情形之一,业主委员会未及时组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开;逾期不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第十八条[业主大会形式] 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。

采用书面征求意见的,应当将征求意见书直接送达业主;无法直接送达的,应当在物业管理区域内公告。

第十九条[管理规约的内容和效力] 管理规约应当对下列事项作出规定:

(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

(二)共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用;

(三)业主和物业使用人的权利与义务;

(四)业主、物业使用人、物业服务企业行为守则;

(五)业主大会召开的条件、方式、程序;

(六)物业区域内管理费用的承担分配;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效,对全体业主及物业使用人均具有约束力。

第二十条[业主委员会组成] 业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时,由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会不得从事经营活动,业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系。

第二十一条[业主委员会备案] 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况,及时书面告知县、区房地产行政主管部门。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,将变更内容书面告知原备案部门。

业主委员会应当持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第二十二条[业主委员会职责] 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置公布报告内容,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题,维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集、使用;

(七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和管理规约规定的其他职责。

业主委员会未按照规定履行职责的,街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会。

第二十三条[业主委员会会议规则] 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开业主委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会召开会议应当有过半数委员会出席,作出的决定应当经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

第二十四条[业主委员会委员职务终止] 业主委员会委员有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

(二)收受物业服务企业或有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

业主委员会候补委员有前款第二项至第五项所列情形之一的,丧失候补委员资格。

第二十五条[业主委员会换届] 业主委员会任期届满六十日前,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第二十六条[业主委员会换届移交] 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

违反前两款的规定拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,公安机关应当依法协助。

第二十七条[业主委员会公共收益监督] 利用物业公共部位、共用设施设备和业主共有房屋进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、业主委员会的同意后,按照规定办理相关手续。经营收益去除成本后,归全体业主共有。

物业公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金或者共用部位、共用设施设备和业主共有房屋的维修、更新和改造,也可以根据业主大会的决定用于业主大会和业主委员会工作经费。

物业公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理,业主委员会可以持备案证明向金融机构申请开立账户。业主委员会应当每半年公布一次物业管理区域公共收益的收支情况,接受业主监督。

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对物业管理区域公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会,督促其限期聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

物业公共收益由物业服务企业代管的,应当单独列帐,接受业主委员会的监督。

第三章 前期物业管理

第二十八条[物业服务用房] 新建物业,建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自处分或者改变用途。

配置的物业服务用房,应当相对集中,便于实施物业管理,建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二,并不得少于四十平方米,且应为地面以上部分。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其建筑面积不得少于二十平方米。

物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立、合格的水、电等计量装置,并具备办理不动产权属登记的条件。

城乡规划主管部门实施建设工程规划许可,应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查,在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积,并在附图中注明其具体位置。

房屋主管部门实施房屋销售许可,应当对物业服务用房进行核查。建设单位应当按照规定配置物业服务用房、业主委员办公用房,并在规划报建图中明确标明其位置和面积,与主体工程和供水、供电、供气等配套设施设备同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。

第二十九条[建设单位销售房屋义务] 建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

(一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

(二)属业主共有、建设单位可处分的车位数量和位置;

(三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

(四)物业服务用房、业主委员办公用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

(五)公共绿化的面积和位置;

(六)其他需要明示的场所和设施设备。

第三十条[专业经营设施设备验收移交] 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位组织竣工验收,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加;建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

第三十一条[前期物业服务企业选聘] 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当按照国家、省及本市相关规定,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的,经物业所在地房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第三十二条[前期物业服务合同] 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并自签订合同之日起十五日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用,由建设单位承担;物业交付之后的前期物业费用,由业主承担。

第三十三条[新建物业交付前承接查验] 新建物业交付前,建设单位应当与物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验,并邀请业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及物业所在地县、区房地产行政主管部门参加。首次物业承接查验所需费用由建设单位承担。

物业承接查验前,建设单位应当在向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、综合管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)房屋测绘报告;

(六)物业管理所需要的其他资料。

第三十四条[物业承接查验瑕疵处理] 物业承接查验时,物业服务企业发现共用部位、共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量安全隐患的,应当书面告知建设单位,并按照有关规定处理。

建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第三十五条[物业承接查验备案] 自物业交接后30日内,物业服务企业应当持下列资料向物业所在地县、区房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置进行公告:

(一)物业承接查验协议;

(二)建设单位移交资料清单;

(三)物业承接查验记录;

(四)物业交接记录;

(五)其他与物业承接查验有关的资料。

第三十六条[物业资料建档保存与交接] 前期物业服务企业应当将建设单位移交资料、物业承接查验资料和前期物业服务期间的相关资料建档保存。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述档案资料移交给业主委员会,并做好物业区域内公共资产、公共收益的清理和交接工作。

清理、交接工作未办结前,原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务,新选聘的物业服务企业也不得强行进驻物业管理区域、行使物业服务管理权。

第四章 物业服务与管理

第三十七条[物业服务合同签订和备案] 业主大会依法成立后,业主委员会应当与业主大会会议决定选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量和服务标准、服务费用、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限、双方的权利义务、提前终止、违约责任以及履约保证等内容进行约定。

自签订物业服务合同之日起30日内,物业服务企业应当向物业所在地县、区房地产主管部门备案。

第三十八条[物业服务企业职责] 物业服务企业应当依照物业服务合同约定提供相应服务,并履行下列职责:

(一)房屋共用部位的维修养护和管理;

(二)物业共用部位、共用设施设备的维护养护和运行管理;

(三)物业管理区域内环境卫生、垃圾清运、公共防疫及公共区域的绿化养护等环境管理;

(四)物业管理区域内的秩序维护、安全防范以及救助等事项的协助工作;

(五)做好物业管理区域内消防通道、消防扑救场地、楼道、楼梯间、单元门库、疏散通道管理;

(六)按照业主大会的决定,做好利用物业共用部位和共用设施设备的经营管理;

(七)按照相关法规规定和合同约定,做好室内外装饰装修管理服务和停车管理服务工作;

(八)对业主或者物业使用人的违法违规违约行为进行告知、劝阻和制止,劝阻、制止无效的,应当及时报告相关主管部门处理;

(九)做好物业、业主和日常物业管理资料的归档和管理工作;

(十)按照业主大会的决定和物业服务合同的约定,做好其他物业管理服务工作。

鼓励和支持物业服务企业拓展服务范围,满足业主日益增长的多元化生活服务需求,为业主提供专有部分专项服务或者特约服务工作。

第三十九条[物业服务企业应急管理] 物业管理区域内存在重大安全隐患,发生人身伤亡事故或者群体性事件的,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告。

相关主管部门、专业经营单位接到报告后,应当按照各自的职责依法及时妥善处置,并将处理结果反馈物业服务企业。

第四十条[物业服务企业信息公开] 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置及时公示和更新下列信息:

(一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;

(三)电梯、水、电、气等设施设备日常维修保养单位的名称、联系方式及维护保养情况;

(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;

(六)其他应当公示的相关信息。

第四十一条[物业服务企业禁止行为] 物业服务企业不得有下列行为:

(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人;

(二)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

(三)擅自占用或允许他人占用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动;

(四)擅自改变物业服务用房用途;

(五)不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准;

(六)擅自提高物业服务收费标准;

(七)侵吞和擅自处分属于业主共有财产和共有收益;

(八)擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务;

(九)泄露业主、物业使用人信息;

(十)采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段,干扰破坏业主委员会换届选举;

(十一)法律、法规规定的其他禁止行为。

第四十二条[物业服务企业续聘和退出] 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定续约的,应当重新签订物业服务合同。

合同依法解除或者期满未续约的,物业服务企业应当退出,并依法履行交接义务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

业主大会作出选聘新的物业服务企业决定的,自签订物业服务合同之日起15日内,新聘物业服务企业应当在业主委员会的监督下同原物业服务企业进行物业查验,并办理交接工作。

第四十三条[物业服务纠纷解决] 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务,协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理投诉,改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主、物业使用人投诉的,居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、县、区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当及时协调处理。

物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的,县、区房地产行政主管部门及区相关行政管理部门应当责令其限期整改,物业服务企业应当按期整改。

街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当依法建立物业管理纠纷人民调解委员会,及时协调解决物业纠纷。

第四十四条[物业服务企业信用管理] 市、县(区)房地产行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,开展物业服务企业诚信等级评定,并通过社会征信系统及时向社会公布,并提供查询服务。

物业服务企业信用管理办法由市房地产行政主管部门另行制定。

第四十五条[物业服务费的收取] 物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费基准价及浮动幅度,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

县、区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制,制定并落实补贴政策。

第四十六条[业主物业费交纳] 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

业主将物业交付他人使用,约定由物业使用人交纳物业服务费的,业主应当督促物业使用人履行约定;物业使用人欠交物业服务费的,业主承担连带责任。

物业服务企业不得以停水、断电等方式催缴物业费。

第四十七条[老旧住宅区物业管理] 市、县(区)人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡镇人民政府应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业管理区域,并向县、区房地产行政主管部门备案。

老旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

市、县(区)人民政府应当对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

第五章 物业的使用与维护

第四十八条[物业管理区域禁止行为] 物业交付使用后,业主、物业使用人应当自觉遵守法律、法规、管理规约和业主大会、业主委员会的决定使用物业,不得损害公共利益和其人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,扩大承重墙上原有的门窗尺寸;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

(三)擅自下挖建筑物内底层地面;

(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

(五)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

(六)超荷载存放、铺设物品,严重危害房屋安全;

(七)擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途,擅自占用、迁移、拆除共用部位、共用设施设备;

(八)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;

(九)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(十)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

(十一)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;

(十二)违反规定停放车辆、出租房屋;

(十三)违反规定饲养家禽、宠物或者种植植物;

(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到报告后,应当及时调查核实,依法处理,并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。

第四十九条[住宅经营性使用] 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,但不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及有安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

第五十条[车位、车库设置与管理] 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,属于建设单位所有的,可以通过出售、附赠或者出租等方式处分,但应当首先满足业主、物业使用人的需要。

物业管理区域内利用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其车位设置、使用、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定,所得收益扣除管理管理服务成本后,归全体业主所有。

业主、物业使用人在物业管理区域内停放车辆,不得占用公共绿地、公共健身娱乐场地,不得堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他机动车通道,不得妨碍其他车辆和行人通行。

第五十一条[人民防空工程利用] 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照相关规定实地标注。

人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费和租金,应当按照有关规定使用。

第五十二条[房屋修缮、装饰装修] 业主或者物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人在修缮、装饰装修过程中,应当遵守相关法律、法规的有关规定及管理规约的约定。

物业服务企业应当加强物业管理区域内房屋修缮、装饰装修现场的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

物业服务企业为避免业主或者装修企业在修缮、装饰装修过程中改变、损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备,可以依据行业协会或者业主委员会制定的标准向业主或者装修企业收取装修保证金。物业服务企业在收取装修保证金前应当与业主或者装修企业以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理方法、装修保证金退还等内容。

第五十三条[物业保修、维护] 建设单位应当提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。

物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责,相邻业主、物业使用人应当予以配合;共用部分、共用设施设备的维修、更新、改造,由全体业主共同承担,法律、法规另有规定的除外。

第五十四条[物业转让与出租] 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件,并在转让或者出租物业15日前,将转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业和业主委员会。

第五十五条[专业经营单位责任] 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当向最终用户收取有关费用,并承担入户端口以外管线和设施设备的维修、养护、更新责任。相邻业主、物业使用人和物业服务企业应当予以配合。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费,但不得向业主收取服务费等额外费用。

专业经营单位不得向物业服务企业收取变(配)电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。

第五十六条[特种设备巡查监管] 物业服务企业应当对物业管理区域的电梯、锅炉、压力容器、消防设施等特种设备进行日常巡查、检查;业主或者物业使用人发现问题的,应及时向物业服务企业报告。

对于物业管理区域的特种设备,物业服务企业应当委托特种设备生产商或者具备相应资质的专业维修单位定期进行保养、维修和检测。

第五十七条[住宅专项维修资金管理] 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

住宅专项维修资金的管理,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储,业主决策、专款专用、政府监管的原则。具体办法由市人民政府另行制定。

第六章 法律责任

第五十八条[行政部门法律责任] 物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政主管部门,违反本条例相关规定,不依法履行物业监督管理职责,发现违法行为不予查处,情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分,造成严重后果的,依法追究相关人员失职渎职的法律责任。

第五十九条[建设单位法律责任] 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由县、区房地产行政主管部门依据职责权限予以处罚:

(一)违反本条例第十二条第一款、第四款规定,未按规定提供筹备首次业主大会会议所需材料或者费用的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第二十八条规定,未按规定配置或者配置的物业管理用房不符合规定的,责令限期改正,给予警告,并处十万元以上三十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第二十九条规定,未在房屋销售中向房屋买受人明示物业管理区域等相关事项的,责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上二万元以下的罚款;

(四)违反本条例第三十一条规定,未通过招投标或者未经批准采用协议方式选聘前期物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,并处三万元以上十万元以下的罚款;

(五)违反本条例第三十二条规定,未在取得房屋预售许可或者现售备案前,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同并备案的,责令限期改正,并处五千万元以上三万元以下的罚款;

(六)违反本条例第三十三条、第三十四第二款规定,未进行新建物业共用部位、共用设施设备交付前的首次承接查验和有关资料移交,或者将查验不合格的物业交付使用的,责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款。

第六十条[物业企业法律责任] 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由县、区房地产行政主管部门依据职责权限给予处罚:

(一)违反本条例第三十四条第二款、第三十六条规定,前期物业服务企业承接未经查验或者查验不合格物业,或者未按规定保存、移交物业管理相关资料,或者在前期物业服务合同终止时,未办结公共资产、公共收益清理、交接工作前,擅自撤离物业管理区域、停止物业服务,给予警告,责令限期改正,并处三万元以上十万元以下的罚款;

(二)违反本条例第三十八条、第三十九条第一款规定,对物业管理违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关部门的,处一千元以上三万元以下的罚款;

(三)违反本条例第四十条规定,未按照规定公示物业服务内容等相关信息或者公示虚假信息的,处二千元以上一万元以下的罚款;

(四)违反本条例第四十一条规定,给予警告,责令改正,并处一万元以上五万元以下罚款;

(五)违反本条例第二十七条第五款规定,代管的物业公共收益未单独列账的,责令限期改正,逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款。

第六十一条[业主、物业使用人法律责任] 业主、物业使用人违反本条例规定,有下列行为之一的,由县、区房地产行政主管部门依据职责权限给予处罚:

(一)违反本条例第四十八条第二款(一)(二)(三)(四)(五)(六)项规定的,给予警告,责令限期改正,并处一万元以上十万元以下的罚款;

(二)违反本条例第四十八条第二款(七)(八)(九)(十)(十一)(十二)(十三)(十四)项规定的,给予警告,责令限期改正,并处一万元以上三万元以下的罚款;

(三)违反本条例第五十条第三款规定,停放车辆占用公共绿地、堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他机动车通道的,给予警告,责令改正;拒不改正的,处一千元以上一万元以下的罚款。

第六十二条[兜底法律责任] 对违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第七章 附 则

第六十三条[概念解释] 本条例下列语的含义:

(一)物业,是指已建成投入使用的各类建筑物及其相配套的公共设施和相关场地;

(二)物业使用人,是指承租人或者以其它合法方式使用物业者;

(三)物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业服务活动的企业;

(四)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

(五)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体设施及其使用的房屋等。

第六十四条[面积和人数计算] 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。