临沂市城市物业管理暂行办法为了规范本市物业的使用、维修和其它管理服务活动定制的
第一章 总则
第一条 维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建和保持安全、文明、舒适的居住环境，根据国家和山东省的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用本市城市(含建制镇和未设镇建制的工矿区)范围内物业的管理。
第三条 本办法所称物业，是指城市各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理与服务的活动。
本办法所称业主，是指物业管理范围内各类房屋的所有权人。
第四条 物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和实施业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 临沂市房产管理局主管临沂城规划区内的城市物业管理工作，各县房产行政主管部门负责本辖区城市物业管理工作。
物业管理主管部门的主要职责是：
(一)根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施办法；
(二)负责物业管理企业的资质管理；
(三)对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；
(四)会同有关部门对物业管理公共性服务费、维修基金及特约服务费收取使用进行监督；
(五)对从事物业管理工作的人员进行培训；
(六)对业主大会及业主委员会的工作进行监督、指导；
(七)负责物业管理的创优达标工作。
第二章 业主大会及业主委员会
第六条 有下列情况之一的，物业管理主管部门应会同建设单位组织召开第一次业主大会，选举产生业主委员会：
(一)公有住宅出售率达30%以上；
(二)住宅小区(含居民点)入住率达50%以上。
第七条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
第八条 业主大会由全体业主组成。
业主大会作出的决议，应当经全体业主过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会；经百分之十五以上业主提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会。
第九条 业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
业主委员会根据物业的规模由五人至十五人组成。
业主委员会每届任期两年。
第十条 业主委员会在业主大会的监督指导下履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
(二) 通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
(三) 监督公用设施、设备及公共场地的使用；
(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划；
(五)听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
(六)业主大会赋予的其它职责。
第十一条 业主委员会应当定期召开会议，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，应当邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主公约是有关物业使用、维修和管理服务活动的行为规范，对全体业主和非业主均具有约束力。
业主公约自业主大会审议通过之日起有效。
第十三条 业主公约生效之前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的管理规定。
第三章 物业管理企业
第十四条 物业管理企业必须依法向房产行政主管部门申领物业管理企业资质证书，到工商行政主管部门注册登记后，方可从事物业管理工作。
第十五条 物业管理专门机构的资质申报要符合下列条件：
(一)拥有管理建筑面积1万平方米以上物业的能力；
(二)有10万元以上的货币注册资金；
(三)有合法的管理章程；
(四)有固定的住所及经营场所；
(五)有管理物业所需的管理机构和各类人员。
第十六条 物业管理企业根据与业主委员会签订的物业管理服务合同，承担物业的管理工作。
物业管理服务合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其它权利义务等条款。
物业管理企业应当自合同生效之日起十五日之内，将物业管理服务合同报房产行政主管部门备案。
第十七条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准向物价主管部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定，物业管理服务收费接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第十八条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共服务性收费，实行政府定价，分等定级，优质优价；为业主提供代办性服务收费，实行政府指导价；为业主提供特约服务，实行协商定价。
第十九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理公共性服务费的收支情况，每半年向业主公布一次，接受业主的监督。
第二十条 物业管理企业应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并行使以下职责：
(一)按照国家和省市规定的管理标准和服务规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
(二)依照物业管理服务合同对物业实施管理服务；
(三)依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；
(四)有权制止违反业主公约的行为，并要求限期改正，赔偿损失；
(五)有权要求业主委员会协助管理；
(六)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
(七)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
(八)可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。
第二十一条 物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十二条 物业管理企业应当在物业管理服务合同中止或解除后的十日之内，向业主委员会办理下列事项，并报房产行政主管部门备案：
(一)物业管理服务费按实结算，多收的部分予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
(三)移交业主共有的房屋、场地和其它事务
第四章 物业的维护
第二十三条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用物业。物业管理范围内禁止下列行为：
(一)践踏、占用绿化地；
(二)损毁园林；
(三)占用通道、停车场等公用设施和场地；
(四)乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
(五)制造超标准噪声；
(六)乱搭、乱建、乱涂、乱画；
(七)堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
(八)政府或业主公约明令禁止的其它行为。
第二十四条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责；
单体建筑物内共用设施的维修责任，由物业管理企业负责；
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修责任，由收益人或有关部门负责；出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十五条 公有住宅和商品住房出售时，应当设立物业维修基金。
物业维修基金设立的具体标准和办法，按国家建设部、财政部建住房[1998]213号文件规定执行。
第二十六条 业主专用的公用设备和公共场地的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担；依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
单体建筑物内共用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担；依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。
非业主专用的公用设施、设备和公共场所场地的维修养护费用，由收益人或有关部门承担。
第二十七条 房屋及其附属设施影响市危及公共安全的，业主应及时维修，拖延或拒不维修的，物业管理企业可进行强制性维修，费用由业主承担。
第二十八条 业主转让住宅，其物业管理基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共有部位、共用设施和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
第五章 物业的移交
第二十九条 物业竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理移交手续。
第三十条 物业业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第三十一条 物业业主委员会成立后，开发建设单位将物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
(一)物业建设各项批准文件；
(二)物业规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图；
(四)地下管网图；
(五)质量验收资料；
(六)其它必要资料。
第三十二条 开发建设单位移交物业时，应按下列标准一次性无偿提供管理用房，其产权归全体业主共同所有。
(一)物业建设面积5万平方米以下的为100平方米；
(二)物业建设面积5万平方米以上的为150平方米。
开发建设单位应按物业总建设面积千分之五的比例，以成本价一次性提供物业管理经营用房，其购置费用可从物业维修基金中暂支，其收入首先用于抵顶购房款，然后用于补充物业管理费用。
第六章 法律责任
第三十三条 市、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
第三十四条 未取得物业管理企业资质证书从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十五条 物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十六条 违反本办法第二十三条规定的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。违章情节严重的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚。
第三十七条 对借故或无故拒交各项应交费用的业主、使用人，物业管理企业可要求其限期缴交，逾期仍不缴交的，物业管理企业可向人民法院起诉。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十八条 当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十九条 本办法施行前已交付使用的物业，未按规划、设计标准进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本法规定逐步实行物业管理。
第四十条 本办法自发布之起施行。
